李玉麗

（130000 吉林精正工程咨詢有限公司 吉林 長春）

一、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系

2003年9月1日實(shí)施的“物業(yè)管理?xiàng)l例”為法院審理物業(yè)費(fèi)糾紛提供了重要的法律依據(jù)；在新形勢和新問題的背景下引入財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)糾紛；“民法通則”，“合同法”和“物權(quán)法”等主要法律法規(guī)在規(guī)范和指導(dǎo)此類案件的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)方面發(fā)揮了作用。業(yè)主在建筑部門所有權(quán)理論中被稱為建筑部門所有者。物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的主體是業(yè)主/物業(yè)用戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為，對象是物業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。管理法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)。應(yīng)該注意的是，所有者和財(cái)產(chǎn)使用者負(fù)責(zé)連帶債務(wù)。業(yè)主或業(yè)主有義務(wù)在約定的范圍內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)。在房東承擔(dān)共同責(zé)任后，業(yè)主可以收回賠償金。

二、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)費(fèi)糾紛的實(shí)務(wù)考察

（一）物業(yè)費(fèi)糾紛案件呈現(xiàn)“二高一難一少”

2015年1月至2017年3月，S 法院共收到286項(xiàng)財(cái)產(chǎn)費(fèi)糾紛，159項(xiàng)撤回糾紛，23項(xiàng)調(diào)解，92項(xiàng)判決，8項(xiàng)撤訴，63.6%的案件存在以下問題：與同期的小額訴訟相比，審判日數(shù)從2015到2017年更高。S法院申請小額索賠的平均審判天數(shù)為48天，而財(cái)產(chǎn)糾紛的平均審判天數(shù)為56天。財(cái)產(chǎn)費(fèi)糾紛很小，司法成本很高。實(shí)施登記制度后，物業(yè)公司逐年起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛，一般情況下物業(yè)費(fèi)糾紛案件少，法律費(fèi)用金額低，但進(jìn)入訴訟程序后，程序交付，調(diào)解，求愛等是不可或缺的。因此，爭議解決效果不佳，調(diào)解時(shí)間較長，導(dǎo)致訴訟費(fèi)用較大，為0.3。它涉及復(fù)雜的法律關(guān)系和難以解決的糾紛。大多數(shù)服務(wù)合同都是由開發(fā)商和房地產(chǎn)公司在早期簽署的。房地產(chǎn)公司和房東之間沒有重新簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主通常不熟悉以前的物業(yè)服務(wù)合約的內(nèi)容，并且不承認(rèn)。與此同時(shí)，業(yè)主希望通過拒絕支付物業(yè)費(fèi)來解決開發(fā)商的遺產(chǎn)問題和物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量問題。物業(yè)公司傾向于將剩余的問題推給開發(fā)商，這使?fàn)幾h解決方案達(dá)到0.4，而所有者主要是被告?；钴S的訴訟當(dāng)事人很少。大多數(shù)法院財(cái)產(chǎn)費(fèi)糾紛案件是財(cái)產(chǎn)公司起訴業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。業(yè)主經(jīng)常通過被動參與物業(yè)費(fèi)糾紛解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和房屋質(zhì)量問題。

（二）業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利認(rèn)知存在偏差

一些物業(yè)管理公司有不合理收取物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象.通過對案件樣本的分析，發(fā)現(xiàn)一些物業(yè)服務(wù)公司普遍存在物業(yè)管理費(fèi)制度不足和管理混亂的問題。由于房屋，照明和公共設(shè)施的不合時(shí)宜的維護(hù)，任意擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，任意建設(shè)和改變房屋和公共設(shè)施的使用等，都被拒絕了，混亂加強(qiáng)了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司。這種矛盾不利于“案件被封閉”。業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系不明確，權(quán)利已確定。通過上述分析，可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主并不清楚他們與物業(yè)服務(wù)公司之間的關(guān)系。爭議發(fā)生后，由于司法訴訟費(fèi)用高昂，他們傾向于關(guān)注投訴權(quán)。這在一定程度上解釋了。樣本案例中絕大多數(shù)業(yè)主是物業(yè)服務(wù)公司起訴支付物業(yè)費(fèi)和被動訴訟的案件。

三、物業(yè)費(fèi)糾紛中抗辯主張的合法性判定與規(guī)制

（一）建議物業(yè)服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量有缺陷

在實(shí)踐中，一般情況是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主未能達(dá)到業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)的法定或協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)，或服務(wù)質(zhì)量不足以拒絕支付辯護(hù)費(fèi)或減少物業(yè)費(fèi)。法院很少采用業(yè)主的這種辯護(hù)。由于廣泛的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，由于業(yè)主的個(gè)人感受不同，很難有一致的標(biāo)準(zhǔn)。考慮到社區(qū)財(cái)產(chǎn)糾紛涉及更多業(yè)主，豁免或降低物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)將不可避免地影響財(cái)產(chǎn)。公司的服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主的整體公共利益。

（二）建議物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格計(jì)算基礎(chǔ)不符合

如果物業(yè)公司在訂立物業(yè)服務(wù)合約時(shí)屬于欺詐行為，則物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格計(jì)算基準(zhǔn)并不匹配。如果物業(yè)公司計(jì)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的電梯數(shù)量和泵機(jī)組數(shù)量與實(shí)際價(jià)格不符，則應(yīng)根據(jù)實(shí)際數(shù)量重新計(jì)算價(jià)格。根據(jù)“合同法”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更業(yè)主在欺詐情況下訂立的合同。

應(yīng)當(dāng)指出，由于欺詐而撤銷和變更的權(quán)利為1年，“合同法”第55條第1項(xiàng)的規(guī)定，享有撤銷權(quán)的一方知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷的日期。如果撤銷權(quán)在一年內(nèi)未行使，撤銷權(quán)即告終止。業(yè)主的變更權(quán)利取決于業(yè)主會議的決定。該過程復(fù)雜，困難且耗時(shí)。由于排除期限，所有者的權(quán)利變更很容易消除。因此，在試驗(yàn)實(shí)踐中，排除了變化期的開始時(shí)間。排除期的起點(diǎn)由業(yè)主會議決定，以確定物業(yè)公司的欺詐行為。

（三）承諾逾期付款費(fèi)用太高

當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討業(yè)主所欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，將要求業(yè)主按照合同承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。延遲付款費(fèi)的性質(zhì)實(shí)際上是所有者未履行合同時(shí)必須承擔(dān)的違約賠償金。業(yè)主應(yīng)承擔(dān)負(fù)擔(dān)；如果合同沒有規(guī)定延遲付款費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)收取滯納金。作為違約賠償金的一種形式，逾期付款費(fèi)用適用于違約賠償金的相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)違約金的法律規(guī)定，業(yè)主主張延遲支付費(fèi)用一般會減少。“合同法”第114條規(guī)定，業(yè)主可以要求法院減少過高的滯納金；“合同法”的司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過損失的3%，一般可以被認(rèn)定為“過高于合同法第114條第2款規(guī)定的損失?！敝档米⒁獾氖?，在審判實(shí)踐中，法律上傳喚所有人拒絕出庭，法院將依法缺席審判。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同的延遲付款方式主張權(quán)利，雖然商定的標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，但是如果法院沒有出庭，則應(yīng)當(dāng)減少原告要求的違約賠償金額。在實(shí)踐中，意見是不同的。筆者認(rèn)為，根據(jù)公平原則，應(yīng)當(dāng)減少過高的違約金。