龍 雯

湖南現(xiàn)代物流職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410131

住房保障政策的制定是國(guó)家提供基本生活所需住房的特殊政策安排。目前，各國(guó)在住房保障政策的制定上，會(huì)呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)，各國(guó)的出發(fā)點(diǎn)、成熟程度和建立模式等各不相同。研究比較各國(guó)住房保障政策，對(duì)于我國(guó)具有非?，F(xiàn)實(shí)的意義。

一、各國(guó)住房保障政策的分類(lèi)研究

在資源配置中，考各國(guó)政府根據(jù)本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政治制度、文化與價(jià)值觀等方面，都適時(shí)地選擇了不同的住房保障政策。世界上社會(huì)保障政策具有三種福利基本模式：一美國(guó)、澳大利亞等國(guó)家屬于市場(chǎng)救濟(jì)型，其住房保障政策側(cè)重于市場(chǎng)進(jìn)行資源配置，是有選擇地對(duì)貧困階層提供住房保障，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審查申請(qǐng)資格，旨在實(shí)現(xiàn)效率目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)公平，保障對(duì)象為低收入等特殊階層；二德國(guó)、法國(guó)等屬于保守的合作主義，強(qiáng)調(diào)政府在住房保障體系中的政策指導(dǎo)，傾向于發(fā)揮市場(chǎng)在住房供應(yīng)中的基礎(chǔ)性作用，旨在調(diào)控市場(chǎng)和側(cè)近社會(huì)福利，保障對(duì)象為鼓勵(lì)四有住房和低收入階層；三新加坡、瑞典等國(guó)家屬于社會(huì)保障型，是以政府配置住房資源為主，旨在提供社會(huì)福利，保障對(duì)象為全民性向中、低收入階層居民，保障政策涉及方方面面。受經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況、住房保障水平、居民支付能力等因素的影響，各國(guó)的住房保障政策都經(jīng)歷了不斷的調(diào)整和適應(yīng)過(guò)程。

二、各國(guó)住房保障政策工具比較

(一)市場(chǎng)救濟(jì)型：住房保障法制化配合多層次金融體系

該類(lèi)型主要是以美國(guó)為典型代表。在長(zhǎng)時(shí)間不斷完善過(guò)程中，美國(guó)形成了獨(dú)具特色的住房保障政策，政策工具綜合使用了法制化和金融體系。從20世紀(jì)30年代開(kāi)始，美國(guó)住房保障政策在發(fā)展初期為快速增加公共住房規(guī)模提供了法律保障，先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策制度，如：《公共住房法》《城市重建法》等法律。如：1949年美國(guó)公共住房的數(shù)量達(dá)到最高點(diǎn)，美國(guó)頒布實(shí)施了《住房法》，確立了6年內(nèi)建立81萬(wàn)單元的公共住房。隨后《住房和城市發(fā)展法》則明確了公房的產(chǎn)權(quán)屬于州政府，由政府主導(dǎo)建設(shè)，地方政府住房局任管理機(jī)構(gòu)。并且美國(guó)政府還相繼推出了《住宅抵押貸款法》等法律，增加了低收入居民的購(gòu)買(mǎi)力。政府向復(fù)合條件的低收入者提供低租金公房，但租金不得高于普通住房租金的二分之一；居民可按房?jī)r(jià)5%支付首付款，并可以將房屋作為抵押，向銀行和放款協(xié)會(huì)借貸其余95%的房款；政府為低收入家庭提供房租補(bǔ)貼等。并且美國(guó)政府設(shè)立了去昂抵押貸款協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住宅管理委員會(huì)等住房信貸機(jī)構(gòu)，形成了發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)金融體系，私人金融機(jī)構(gòu)也能為個(gè)人和企業(yè)提供低息貸款。

(二)保守的合作主義：政策工具適時(shí)調(diào)整輔以住房?jī)?chǔ)蓄制度

該類(lèi)型的典型代表是德國(guó)。德國(guó)的住房保障政策是根據(jù)住房狀況不斷改善和居民收入的提高，適時(shí)地有針對(duì)性的調(diào)整，在住房?jī)?chǔ)蓄政策的配合下，在不同時(shí)期采用相應(yīng)的住房政策、財(cái)政及稅收支出。為了解決好住房問(wèn)題，經(jīng)過(guò)“二戰(zhàn)”重創(chuàng)之后的德國(guó)政府通過(guò)向私人機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)提供無(wú)息或者只有0.5%低息的30年貸款，充分發(fā)揮“有形”的力量，支持其進(jìn)行廉租房建設(shè)。正度承擔(dān)建筑費(fèi)用50%貸款的利息，國(guó)家承擔(dān)土地費(fèi)用，這樣最大限度地解決了居民住房問(wèn)題。20世紀(jì)50年代，德國(guó)政府調(diào)整了原有住房保障證詞，從政策上規(guī)定免征10年地產(chǎn)稅和地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，出臺(tái)了《住房補(bǔ)貼法》。1998年以后，政府不再參與保障住房建設(shè)，主要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決新增住房供給。而德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度規(guī)定了固定的低于市場(chǎng)存貸款利率，是為增加居民購(gòu)建房的購(gòu)買(mǎi)力而設(shè)計(jì)的，是一個(gè)互助合作的融資體系，能夠保證整個(gè)融資體系是相對(duì)封閉的。按照儲(chǔ)蓄合同要求客戶定期存入?yún)f(xié)議存款數(shù)量，參加住房?jī)?chǔ)蓄的低收入居民可以得到政府的獎(jiǎng)勵(lì)，存貸款利率獨(dú)立與德國(guó)的資本市場(chǎng)。

(三)社會(huì)保障型：公共組屋結(jié)合公積金制度

該類(lèi)型典型代表是新加坡，政府根據(jù)國(guó)情特點(diǎn)制定住房建設(shè)目標(biāo)和分階段任務(wù)，在保障住房建設(shè)初期就已明確自身的責(zé)任和義務(wù)，如“公共組屋+公積金”的政策安排是其獨(dú)具特色的保障政策工具。1964年，新加坡政府制定了分階段大規(guī)模建設(shè)公共組屋的計(jì)劃，推出了“居者有其屋”的政策保障目標(biāo)，并實(shí)行了嚴(yán)格的限房?jī)r(jià)和限戶型政策，對(duì)80%以上的居民統(tǒng)一供應(yīng)公共組屋。并且新加坡政府組建了建屋發(fā)展局，其代表政府制定組屋發(fā)展規(guī)劃，并以低息貸款形式提供資金支持。同時(shí)公共組屋出售使，政府實(shí)行價(jià)格優(yōu)惠，對(duì)此項(xiàng)貸款不追索還債，對(duì)建設(shè)單位虧損補(bǔ)貼。公積金政策是根據(jù)《中央公積金法》建立的，具有強(qiáng)制性出行特點(diǎn)，是一項(xiàng)以自我積累為基礎(chǔ)的社會(huì)保障政策，不僅解決了新加坡養(yǎng)老保險(xiǎn)問(wèn)題還進(jìn)一步完善住房保障政策作用。