胡雪曦

（214000 江蘇智和律師事務(wù)所 江蘇 無(wú)錫）

近幾年來(lái)，由于國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和地方房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)較大，導(dǎo)致資金鏈斷裂，一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序。由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到人民群眾生存的基本需要、關(guān)系到社會(huì)秩序的穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)會(huì)引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的生活水平日益提高，汽車成為了人們?nèi)粘５某鲂泄ぞ?。汽車?shù)量迅速增加，逐漸超過(guò)了住宅小區(qū)預(yù)期車位、車庫(kù)的承載能力，如何界定小區(qū)車位、車庫(kù)的法律歸屬也成為房地產(chǎn)破產(chǎn)案件的關(guān)鍵問(wèn)題。

一、確認(rèn)小區(qū)車位、車庫(kù)法律歸屬的方法

小區(qū)車位是指住宅小區(qū)設(shè)置于地上或者地下用于停放車輛的開(kāi)放式區(qū)域，小區(qū)車庫(kù)是指住宅小區(qū)設(shè)置的用于停放車輛的封閉式區(qū)域?，F(xiàn)階段，對(duì)于如何確認(rèn)小區(qū)車位、車庫(kù)法律歸屬這個(gè)問(wèn)題，理論界主要存在以下三種方法：

（一）成本分?jǐn)偡?/h3>

成本分?jǐn)偡?，即通過(guò)判斷開(kāi)發(fā)商是否已將車位、車庫(kù)的建造成本分?jǐn)傊列^(qū)建筑成本來(lái)界定小區(qū)車位、車庫(kù)的法律歸屬。若開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在建造之初將車位、車庫(kù)的建造成本計(jì)算入小區(qū)的建造成本中，并將其分?jǐn)偨o全體業(yè)主，則該車位、車庫(kù)應(yīng)歸屬于全體業(yè)主共有；反之，該車位、車庫(kù)應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。用成本分?jǐn)偡▉?lái)確認(rèn)小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬在實(shí)踐中可操作性較弱，原因在于沒(méi)有確切的標(biāo)準(zhǔn)判斷開(kāi)發(fā)商是否將車庫(kù)、車位的建造成本歸入小區(qū)的建造成本。商品房的銷售價(jià)格高低與開(kāi)發(fā)商是否把車位、車庫(kù)攤?cè)氤杀静o(wú)直接因果關(guān)系，商品房的銷售價(jià)格還受到市場(chǎng)供需關(guān)系、地域經(jīng)濟(jì)等因素的影響。

（二）面積公攤法

面積公攤法，即通過(guò)判斷車位、車庫(kù)所占面積是否被計(jì)入公攤面積來(lái)界定小區(qū)車位、車庫(kù)的法律歸屬。①若車位、車庫(kù)所占面積已被計(jì)入?yún)^(qū)分所有建筑物的公攤面積之中，則該車位、車庫(kù)應(yīng)歸屬于全體業(yè)主共有；反之，該車位、車庫(kù)應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。用面積公攤法來(lái)確認(rèn)小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬具有一定合理性，但是如何判斷車位、車庫(kù)所占的面積是否被計(jì)入公攤面積成為難點(diǎn)，且按照《民事訴訟法》“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的相關(guān)規(guī)定，讓業(yè)主提供相關(guān)證據(jù)證明該事實(shí)也存在相當(dāng)大的難度。

（三）容積率法

容積率又稱為建筑面積毛密度，等于小區(qū)地上總建筑面積除以凈用地面積的商，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率體現(xiàn)了小區(qū)住房建造的土地利用率，而對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，容積率反映了居住的舒適程度。

用容積率界定小區(qū)車位、車庫(kù)歸屬的關(guān)鍵在于車位、車庫(kù)所對(duì)應(yīng)的建筑面積是否被計(jì)入容積率并取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，若車位、車庫(kù)所對(duì)應(yīng)的建筑面積已經(jīng)被計(jì)入容積率并取得相應(yīng)的土地使用權(quán)，則該車位、車庫(kù)屬于建筑物專有部分，可以由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主出售；反之，該車位、車庫(kù)屬于建筑物共有部分，由全體業(yè)主共有，其歸屬應(yīng)由全體業(yè)主約定，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)其進(jìn)行處置。對(duì)于不同城市樓盤容積率要求不同，政府通過(guò)采取“對(duì)容積率較高的小區(qū)繳納較高相應(yīng)費(fèi)用”的方式來(lái)避免開(kāi)發(fā)商建造高密度的住宅小區(qū)，提高小區(qū)業(yè)主的住房舒適程度。根據(jù)容積率的界定標(biāo)準(zhǔn)，不難得出，開(kāi)發(fā)商擁有該車位、車庫(kù)所有權(quán)的判斷依據(jù)是小區(qū)車位、車庫(kù)所占面積已被納入計(jì)算容積率，而用一個(gè)房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)土地利用強(qiáng)度的控制指標(biāo)來(lái)界定小區(qū)車位、車庫(kù)所有權(quán)歸屬，既無(wú)法律相關(guān)依據(jù)，也存在不合理之處。

二、我國(guó)法律關(guān)于小區(qū)車位、車庫(kù)的相關(guān)規(guī)定

在我國(guó)的法律體系中，關(guān)于小區(qū)車位、車庫(kù)的相關(guān)規(guī)定主要包括《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱“《物權(quán)法》”）和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋”）。

（一）《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

該條第一款規(guī)定了對(duì)于小區(qū)內(nèi)規(guī)劃車位、車庫(kù)法律歸屬的規(guī)定，首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需求，該款屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，如果將不合理的多個(gè)車位、車庫(kù)賣給某個(gè)小區(qū)業(yè)主，或者將車位、車庫(kù)出賣、租賃給業(yè)主之外的第三人，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主的停車?yán)妫ü怖妫┦艿綋p害。根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之外的第三人訂立的買賣合同，因?yàn)閾p害公共利益而歸于無(wú)效，有利害關(guān)系的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院宣告該買賣行為無(wú)效。

該條第二款規(guī)定了對(duì)于小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)，其歸屬可以由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主通過(guò)訂立合同的方式進(jìn)行出售、附贈(zèng)或者出租。該款是對(duì)小區(qū)內(nèi)取得建設(shè)規(guī)劃許可證部分車位的規(guī)定，這部分車位應(yīng)當(dāng)歸屬于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商對(duì)其享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而這所有權(quán)具體如何行使，由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商決定。有部分學(xué)者認(rèn)為該款是對(duì)業(yè)主共有車位、車庫(kù)所有權(quán)的行使方式，這顯然是錯(cuò)誤的。

該條第三款規(guī)定了對(duì)于占用小區(qū)里共有道路或者其他場(chǎng)地的車位、車庫(kù)，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于小區(qū)業(yè)主。

對(duì)于《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，學(xué)界存在兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。理由如下：第一，車位、車庫(kù)已經(jīng)攤?cè)虢ㄖ杀荆_(kāi)發(fā)商將其再次通過(guò)買賣或者租賃的方式進(jìn)行處置，侵害了全體購(gòu)房者（業(yè)主）的利益；第二，在房屋買賣銷售的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，如果小區(qū)車位、車庫(kù)的所有權(quán)以有約定的按照約定的原則確定歸屬，對(duì)業(yè)主就有失公平。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，所有權(quán)歸屬于業(yè)主。理由如下：第一，從多數(shù)地方的實(shí)踐來(lái)看，對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬，一般在商品房買賣合同中都有約定；第二，小區(qū)車位、車庫(kù)不像電梯、走廊、水箱、道路、綠化等應(yīng)當(dāng)共同使用，如果規(guī)定由業(yè)主共同共有，在實(shí)踐中可操作性不強(qiáng)；第三，根據(jù)成本分?jǐn)偡?，商品房的銷售價(jià)格高低與開(kāi)發(fā)商是否把車位、車庫(kù)攤?cè)氤杀静o(wú)直接因果關(guān)系，商品房的銷售價(jià)格還受到市場(chǎng)供需關(guān)系、地域經(jīng)濟(jì)等因素的影響，并且，根據(jù)《民事訴訟法》“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的規(guī)定，業(yè)主要證明車庫(kù)、車位的價(jià)值已經(jīng)包括在建筑成本中存在相當(dāng)大的難度；因?yàn)閮r(jià)格管理部門對(duì)開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)公開(kāi)小區(qū)建筑成本信息并沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)；第四，對(duì)車位、車庫(kù)的建造比例和車位、車庫(kù)首先滿足小區(qū)業(yè)主需要，應(yīng)當(dāng)作出行政管理的強(qiáng)制性規(guī)定，但小區(qū)的車位、車庫(kù)，作為一種獨(dú)立設(shè)施，如果不允許開(kāi)發(fā)商對(duì)其進(jìn)行處置，可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)商建造車位、車庫(kù)的積極性，對(duì)小區(qū)業(yè)主不利。②

（二）《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的相關(guān)規(guī)定

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條確定了建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的界定條件，需同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：①構(gòu)造上的獨(dú)立性，即“物理上的獨(dú)立性”，即建筑物經(jīng)區(qū)分之特定部分，以墻壁、樓板等建筑構(gòu)造與建筑物的其它部分相隔離，客觀上能夠明確劃分其范圍；②使用上的獨(dú)立性，即“功能上的獨(dú)立性”，經(jīng)過(guò)區(qū)分后, 該部分必須可以不依附其他建筑物的單獨(dú)使用，并擁有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用；③單獨(dú)作為所有權(quán)登記的標(biāo)的，即“權(quán)屬上的可登記性”，既可以依據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記，并自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。③

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第6條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

三、小區(qū)地面車位、車庫(kù)的法律歸屬

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分的專有權(quán)、共同部分的共有權(quán)和成員權(quán)三部分構(gòu)成。小區(qū)地上的車位、車庫(kù)一般分為獨(dú)立的車庫(kù)和地面停車位兩種。就獨(dú)立的停車位來(lái)說(shuō)，其作為一個(gè)停車的密閉空間，滿足構(gòu)造上的獨(dú)立性以及利用上的獨(dú)立性，且可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，可以成為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，開(kāi)發(fā)商對(duì)獨(dú)立車庫(kù)享有所有權(quán)，即享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。地面停車位中對(duì)于占用地面共有道路或其他場(chǎng)地用于停放車輛的車位，根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。對(duì)于非占用地面共有道路或其他場(chǎng)地用于停放車輛的車位權(quán)屬的界定，筆者認(rèn)為，地面車位是用劃線的形式區(qū)分，開(kāi)放使用，且直接設(shè)立于土地表面，不滿足上述司法解釋中專有部分的條件，其權(quán)利的歸屬依賴于車位所占土地使用權(quán)的歸屬。在住宅小區(qū)房屋銷售完畢后，車位所占土地的土地使用權(quán)通過(guò)買賣行為轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，故依附于該土地的車位由全體業(yè)主共有。

四、小區(qū)地下車位、車庫(kù)的法律歸屬

小區(qū)地下車位、車庫(kù)一般分為地下人防車位、車庫(kù)與地下非人防車位、車庫(kù)兩種。而對(duì)于地下車位、車庫(kù)的界定理應(yīng)結(jié)合這種分類進(jìn)行判斷。④

（一）地下非人防車位、車庫(kù)的法律歸屬

地下非人防車位、車庫(kù)滿足界定建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的三大條件，可以成為專有部分所有權(quán)的客體，開(kāi)發(fā)商對(duì)其享有所有權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第47條第2款的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！遍_(kāi)發(fā)商可以與小區(qū)業(yè)主約定通過(guò)購(gòu)買的方式，通過(guò)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給小區(qū)業(yè)主。

（二）地下人防車位、車庫(kù)的法律歸屬

地下人防車位、車庫(kù)的法律歸屬在理論與實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議，大致分為以下三種觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下人防車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)歸屬于國(guó)家所有。其理由是：根據(jù)《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》第15條的規(guī)定，人民防空工程可分為兩種，一種是為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，另一種是結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。顯而易見(jiàn)，小區(qū)地下的人防工程屬于第二種類型。根據(jù)《物權(quán)法》第52條第1款的規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于國(guó)家，而地下人防車位、車庫(kù)是由人防工程改建而成，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，但開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)出售。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第9條的規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。由此看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國(guó)家行使所有者權(quán)能，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于國(guó)家。除特殊的情況外，該類車位的使用權(quán)與收益權(quán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《城市規(guī)劃法》第33條的規(guī)定，由實(shí)際投資者，即全體業(yè)主享有。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下人防車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主共有。其理由是：根據(jù)《商品房住宅價(jià)格管理暫行辦法》第5條及2004年11月19日北京市人民防空辦公室《關(guān)于人大代表對(duì)人防工程產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的回復(fù)》可以看出，人防車位的修建成本已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商攤?cè)氤鲑u商品房的房?jī)r(jià)之中，并隨著房屋的賣出轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，該地下車位、車庫(kù)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下人防車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)歸屬于開(kāi)發(fā)商所有。其理由是：根據(jù)住建部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（建房〔1995〕第517號(hào)）第四條規(guī)定“地下室為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除”；另第九條規(guī)定“作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積”。根據(jù)上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)將人防工程計(jì)入公攤面積并均攤到房?jī)r(jià)中。根據(jù)《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》第25條的規(guī)定，地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)地下人防車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)由其所有、由其受益、并由其維護(hù)。

五、結(jié)語(yǔ)

小區(qū)車位、車庫(kù)的法律歸屬不明確，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾日益激烈，影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)秩序。筆者認(rèn)為只有通過(guò)對(duì)《物權(quán)法》不斷解釋和修改之中，應(yīng)進(jìn)一步明確地下車庫(kù)的所有權(quán)和收益權(quán)，才能夠在實(shí)踐中對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)糾紛的解決提供更加直接、有效的法律根據(jù)，進(jìn)一步明晰權(quán)利歸屬，減少糾紛的產(chǎn)生。

注釋：

①王高迪,王松濤.淺談小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬，法制與社會(huì).

②劉閱春.論小區(qū)停車位及車庫(kù)的歸屬——兼議對(duì)《物權(quán)法》第74條規(guī)定的理解.云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào).

③黃娟敏.區(qū)分所有建筑物共用部分及相關(guān)問(wèn)題的法律研究.西南政法大學(xué)，碩士論文.

④王慧玲.淺議住宅小區(qū)地下車庫(kù)、車位權(quán)利歸屬.蘇州大學(xué).