肖 悅

（201306 上海海事大學(xué) 上海）

我國出臺(tái)了“限購令”這一政策，但在具體實(shí)施過程中，必須了解“限購令”給房屋買賣合同效力帶來的影響，并通過相關(guān)措施的實(shí)施，有效解決各種糾紛，為“限購令”順利進(jìn)行提供保障。

一、“限購令”給房屋買賣合同效力帶來的影響

一方面，若合同主體或者是內(nèi)容與“限購令”要求不相符，合同是否無法發(fā)揮效力。我國的《合同法》中明確規(guī)定，若雙方簽訂的合同內(nèi)容與法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定相違背，那么合同必然是無效的。然而，通過探究“限購令”法律屬性可知，其屬于政府的抽象行政行為。同時(shí)，“限購令”僅僅是法律事實(shí)，其無法為民事法律糾紛提供相應(yīng)的法律依據(jù)。由此看來，買賣雙方之間簽訂的合同不會(huì)因?yàn)榕c“限購令”要求相違背而失去效力。

另一方面，“限購令”會(huì)給頒布之前簽訂的合同效力帶來怎樣的影響。法不溯及既往屬于基本法治原則，其指的就是人們不能通過今天法律對(duì)昨天行為進(jìn)行評(píng)判。這也就意味著，法律應(yīng)該是可以被人們預(yù)見的，人們能夠在法律引導(dǎo)下，實(shí)施并評(píng)價(jià)自身行為。若在行為實(shí)施時(shí)并不存在相關(guān)的法律，就認(rèn)定人們?cè)撔袨槭呛戏ǖ?，即使在日后出臺(tái)了相關(guān)法律，也不能通過這一法律內(nèi)容對(duì)之前行為進(jìn)行懲罰。由此可知，“限購令”對(duì)發(fā)布之前簽訂的合同無法產(chǎn)生約束效力。

二、“限購令”下的房屋買賣糾紛與處理方法

（一）糾紛表現(xiàn)

1.頒布前后簽訂合同的糾紛

在“限購令”頒布之前，買賣雙方在合同簽訂方面主要存在兩種情況可能導(dǎo)致爭議糾紛的產(chǎn)生。第一，購房者和開發(fā)商之間完成了協(xié)議簽訂但沒有簽訂正式合同，在這種情況，雙方均不存在過錯(cuò)，這也就使得在是否履行協(xié)議方面會(huì)存在爭議；第二，雙方簽訂正式合同，但沒有進(jìn)行網(wǎng)簽備案，在這種情況下，購房者不能申請(qǐng)貸款，也不能辦理過戶，無法繼續(xù)履行合同，會(huì)導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。

2.買賣雙方合同糾紛

“限購令”出臺(tái)后，購房者認(rèn)為是因?yàn)檫@一政策使得合同無法履行，在解除合同后自身就不用承擔(dān)責(zé)任，并且應(yīng)該收回自身定金。而買房者則認(rèn)為“限購令”并不會(huì)讓購房者無法履行合同，因此其經(jīng)常主張變更合同，這也就造成了雙方爭議。

3.買方和中介糾紛

在購房過程中，中介發(fā)揮著重要作用，買房者和中介之間會(huì)形成居間合同關(guān)系，在“限購令”頒布后，雙方會(huì)因?yàn)橹薪橘M(fèi)用產(chǎn)生糾紛。

4.購房人和登記機(jī)構(gòu)糾紛

“限購令”出臺(tái)后，一些不具備購房資格的買房者無法完成過戶登記，這時(shí)，其會(huì)以行政不作為為由對(duì)登記機(jī)構(gòu)提起訴訟，這也就導(dǎo)致了雙方之間的爭議。

（二）處理方法

1.頒布前后簽訂合同糾紛解決措施

一方面，對(duì)于在“限購令”出臺(tái)前簽訂認(rèn)購協(xié)議但沒有簽訂合同的問題，若購房人由于不具備購房資格而使得雙方不能簽訂合同，或者是因?yàn)橘J款利率提高、貸款資格喪失等導(dǎo)致購房人不能對(duì)合同義務(wù)進(jìn)行履行，那么買賣雙方協(xié)商不成時(shí)應(yīng)該以情勢(shì)變更為依據(jù)，向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，以此實(shí)現(xiàn)協(xié)議內(nèi)容變更或解除。通常情況下，如果購房者失去了購房資格，那么雙方可以解除協(xié)議，并不需要對(duì)協(xié)議無法履行承擔(dān)責(zé)任；若由于各種經(jīng)濟(jì)原因而導(dǎo)致購房者無法履行合同，那么買賣雙方可以選擇終止、變更協(xié)議內(nèi)容或者是簽訂正式合同并由利益失衡方自行解決經(jīng)濟(jì)問題。

另一方面，對(duì)于“限購令”頒布之前簽訂完買賣合同，但由于無法進(jìn)行房屋過戶、申請(qǐng)房貸或者是網(wǎng)簽備案而導(dǎo)致不能履行合同的情況，也應(yīng)該遵循情勢(shì)變更制度原則。雙方可以提出申請(qǐng)以此來完成合同變更或解除，并且不需要承擔(dān)任何責(zé)任。需要注意的是，若雙方?jīng)]有在合同中明確規(guī)定以按揭的方式進(jìn)行付款，那么在原則上購房者無法因貸款利率提升、貸款等事項(xiàng)主張情勢(shì)變更，并達(dá)到合同變更或解除等目的。

2.買賣雙方合同糾紛解決措施

針對(duì)因?yàn)橘J款被限制而無法履行合同的問題，應(yīng)該分情況探討：若合同中明確指出是按揭支付方式，那么應(yīng)該遵循情勢(shì)變更原則，雙方申請(qǐng)對(duì)合同進(jìn)行變更或解除；若合同中沒有明確指出通過按揭的方式付款，那么就無法適用情勢(shì)變更原則，雙方要繼續(xù)履行義務(wù)；若合同中已約定無法辦理貸款的解決方法，則依照合同內(nèi)容進(jìn)行處理。

3.買方和中介糾紛解決措施

一方面，對(duì)于“限購令”頒布前買方已經(jīng)和中介簽訂好居間合同，并在“限購令”頒布后解除合同的情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該適當(dāng)退還中介費(fèi)。目前，我國法律雖然規(guī)定買賣雙方在中介作用下簽訂合同之后，中介機(jī)構(gòu)就可以獲得中介費(fèi)用，但若買賣雙方因“限購令”而解除了合同，雙方均不存在過錯(cuò)，那么仍依照法律規(guī)定就會(huì)給委托人造成較大損失。因此，在考慮公平原則的基礎(chǔ)上，法律應(yīng)該認(rèn)可委托人要求返還相應(yīng)中介費(fèi)的要求，同時(shí)還應(yīng)該對(duì)中介機(jī)構(gòu)索要合理費(fèi)用的請(qǐng)求進(jìn)行支持。另一方面，若居間合同是在“限購令”實(shí)施后簽訂的，只是因?yàn)椤跋拶彙闭呤沟煤贤荒苈男?，那么?dāng)事人應(yīng)該以自身過錯(cuò)程度為依據(jù)，對(duì)相應(yīng)損失進(jìn)行承擔(dān)。例如，對(duì)于無法獲得貸款、不能完成過戶以及居間人免除自身義務(wù)等情況，應(yīng)該由居間人自己承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)。

4.購房人和登記機(jī)構(gòu)糾紛解決措施

在“限購令”實(shí)施后，購房資格不符的購房者即使履行了相應(yīng)義務(wù)，登記部門也會(huì)拒絕為其辦理過戶登記。這時(shí)，人們會(huì)提出異議并提起行政訴訟。要想有效解決這一糾紛，應(yīng)該先了解登記機(jī)構(gòu)實(shí)施這一行為的依據(jù)，并判斷其是否合法?！跋拶徚睢睂儆谝豁?xiàng)正規(guī)的宏觀調(diào)控政策，登記機(jī)構(gòu)以政府行政命令為依據(jù)，對(duì)“限購”政策進(jìn)行執(zhí)行是合法的，并且是必須履行的義務(wù)。因此，若當(dāng)事人起訴登記機(jī)構(gòu)，那么法院在受理之后應(yīng)該判定機(jī)構(gòu)行為合法。

綜上所述，解決“限購令”下的房屋買賣糾紛已經(jīng)成為了一項(xiàng)重要工作。因此，必須明確房屋買賣合同的效力，通過變更合同、解除合同等方法，有效解決買賣雙方、買方和中介以及購房人和登記機(jī)構(gòu)等糾紛，從而促進(jìn)“限購令”順利實(shí)施。