和廣

越南，是一個(gè)我們熟悉而陌生的地方。說熟悉，是從秦漢到當(dāng)代，越南始終是中國西南歷史的一部分；說不熟悉，是最近40年，中越從同志情誼走到邊界紛爭，兩國關(guān)系變得糾葛不清，很多國人缺乏對(duì)越南的實(shí)際了解。我們就從過去、現(xiàn)在和未來看看今天的越南。

越南的過去。越南盡管1986年就提出革新（Renovation）政策，但遲至1990年從柬埔寨撤軍（當(dāng)時(shí)人均GDP降低到不足100美元），國家才開始穩(wěn)定發(fā)展經(jīng)濟(jì)。到1995年與美國關(guān)系正?；螅?jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展軌道，2018年人均GDP已經(jīng)達(dá)到2560美元水平，用了28年。中國人均GDP100美元還是在1967年，到1978年改革開放，達(dá)到約180美元，2500美元的水平是2007年達(dá)到的，姑且以改革開放為起點(diǎn)，也用了差不多29年?？雌饋?，國家穩(wěn)定、改革開放，釋放人民生產(chǎn)力致富，中越兩個(gè)社會(huì)主義國家“殊年同歸”。

在很多國人眼里，越南仍然是個(gè)摩托車橫行、有點(diǎn)雜亂的小國。特別是近期英國發(fā)生的越南偷渡者死亡事件，更讓人覺得那是個(gè)貧窮落后的國家。此次11月越南之行前后，很多朋友問，越南是不是跟中國1990年代差不多啊？實(shí)地考察，越南當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)水平，已經(jīng)達(dá)到或者超過了中國2005年。如果問大家，回到2005年，投資啥？估計(jì)百分之百的回答是，砸鍋賣鐵借錢買房子；至于買股票嘛，也可以的，有過兩次大牛市，淘金者不多，折戟沉沙的比比皆是，但畢竟指數(shù)從1000點(diǎn)漲到3000點(diǎn)了。

越南的現(xiàn)在。來看越南最發(fā)達(dá)地區(qū)——胡志明市（西貢）。它地處湄公河三角洲，在越南經(jīng)濟(jì)地位相當(dāng)于中國的上海和深圳。2018年胡志明市人均GDP7089美元，大約是上海的1/3多。

再對(duì)比一下胡志明市和上海的消費(fèi)和住房。在胡志明市，所有的國外品牌，從汽車、電器到化妝品，一應(yīng)俱全，大型商業(yè)購物中心比比皆是?？傮w物價(jià)水平大約是上海的1/2到2/3，汽車等進(jìn)口商品較貴，是因?yàn)殛P(guān)稅等原因。住宅方面，高檔住宅在上海大約在15000美元以上；而胡志明市的住宅差距較大，可比的公寓大約是2500美元到3000美元，當(dāng)然也有高達(dá)9000美元的。另外要注意，越南的價(jià)格是套內(nèi)面積，中國往往報(bào)的是建筑面積，兩者還有一個(gè)大約20%左右的使用率折算差價(jià)。再看租金回報(bào)，國內(nèi)住宅年租金大約回報(bào)率也就1.5%，而越南租金回報(bào)率能夠達(dá)到6%左右?；叵胛覈?005年前后，房價(jià)沒有暴漲前，租金回報(bào)率也穩(wěn)定在5%，與貸款利率大體相同，具有很高的投資價(jià)值。

住宅社區(qū)建設(shè)情況。簡言之，得益于日韓臺(tái)先進(jìn)的建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，高檔公寓社區(qū)建成后的狀況，遠(yuǎn)好于北京、上海、深圳的社區(qū)，免費(fèi)的兒童活動(dòng)區(qū)域和游泳健身設(shè)施，以及較好的物業(yè)管理。就本人參觀的幾個(gè)社區(qū)而言，其社區(qū)開放度和公共管理的程度，以及附近配套的國際學(xué)校質(zhì)量和數(shù)量，居住環(huán)境大大優(yōu)于國內(nèi)社區(qū)。走進(jìn)社區(qū)，完全感覺不到是在越南，更像是在新加坡、日本，或者美國夏威夷。

越南經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟛淮?？中短期之?nèi)相當(dāng)大，主要原因是外向型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，F(xiàn)DI（外商直接投資）增長快速，特別是去年中美貿(mào)易戰(zhàn)開始后，大量日本、韓國、中國臺(tái)灣的制造業(yè)向越南轉(zhuǎn)移，包括中國大陸的一些企業(yè)，也在不斷嘗試轉(zhuǎn)移產(chǎn)能到越南。2019年前10個(gè)月，越南FDI為162.1億美元，同比增長為7.4%。巨大的資本涌入，加上越南人口結(jié)構(gòu)年輕人居多，制造業(yè)潛力巨大。如果你到國內(nèi)的優(yōu)衣庫看看，里面相當(dāng)比例的制造國為越南。美國的輕工業(yè)品更是如此。

越南的將來。簡單說，房價(jià)“長期看人口，中期看土地，短期看政策”。戰(zhàn)爭結(jié)束了近30年，正好新生代開始成長，越南人口超過9000萬，年輕人居多。胡志明市人口1200萬，還在不斷吸引外國人和農(nóng)村人口進(jìn)入，城鎮(zhèn)化程度在快速提高。再從收入看，看看越南人均GDP從2500美元到6000美元這段預(yù)測。中國從2500美元到6000美元水平，大約用了5年時(shí)間（要考慮到美元在2008年金融風(fēng)暴中劇烈貶值），那么未來5年，越南的人均GDP也能增長到6000美元水平。房價(jià)如果保持同比例增長，5年內(nèi)很快就會(huì)翻番。但最重要的是，當(dāng)人均GDP增長到一定階段，將會(huì)釋放出大量的房地產(chǎn)需求，從而刺激房價(jià)加速增長。未來5年，如果越南保持這種增長速度，房地產(chǎn)價(jià)格上升200%并不奇怪?；谶@種邏輯，大量的外資開始涌入到房地產(chǎn)市場。根據(jù)中金內(nèi)部一個(gè)統(tǒng)計(jì)，以前外國人購買房地產(chǎn)，以日韓為主，近一年大量中國大陸的投資人士開始投資越南房地產(chǎn)，胡志明市最為明顯。越南土地政策為私有，所以開發(fā)速度比國內(nèi)慢得多，換句話說，供給量不夠，也會(huì)刺激房價(jià)上升。這兩年貨幣政策非常穩(wěn)定，每年通脹貶值大約2%-3%，屬于良性范圍。

不過，越南房地產(chǎn)有幾點(diǎn)需要注意。產(chǎn)權(quán)政策是，越南本國居民購買房產(chǎn)，擁有永久產(chǎn)權(quán)（原來永久產(chǎn)權(quán)在社會(huì)主義國家也可以有），而外國人購買，只有50年使用權(quán)。因此，外國人不能購買獨(dú)棟別墅；同一個(gè)社區(qū)，外國人購買比例為30%，超出部分就不能得到產(chǎn)權(quán)保障。此外，外國人不能貸款購買。對(duì)于中國大陸人士，還有個(gè)特別之處：持中國新版護(hù)照的，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，但是如果開發(fā)商有合同保障，可以保證產(chǎn)權(quán)期內(nèi)的使用權(quán)、出租權(quán)和未來的過戶交易權(quán)。

投資越南房產(chǎn)的幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也需要揭示一下。首先，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易并非那么容易，而且還需要長途跋涉去，本人交易。越南人潛在的購買力還沒有釋放出來的話，外國人買了，再賣給外國人，交易難度較大。其次，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的潛在風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)人均GDP達(dá)到6000美元以上的時(shí)候，往往貧富分化加劇，容易引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停滯。再次，政策性風(fēng)險(xiǎn)。越南并非成熟法治和市場化國家，政局變化會(huì)引發(fā)政策變化，具有不確定性。最后，對(duì)持中國大陸護(hù)照的投資人士來說，中越南海角逐仍然是未知數(shù)。