葉依夢(mèng)

(北京大學(xué) 法學(xué)院，北京 100871)

在因房?jī)r(jià)漲跌而引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除糾紛中，一般認(rèn)為，賣(mài)方(尤其是開(kāi)發(fā)商)違約的可譴責(zé)性要大于買(mǎi)方(尤其是以居住為目的購(gòu)房時(shí))(1)《最高院〈通知〉慎對(duì)“房鬧” “退房潮”會(huì)否淡出》，2018-11-28，http://news.fdc.com.cn/zcdx/420014 _4.htm。，事先約定損害賠償條款而違約的可譴責(zé)性要小于無(wú)此約定的情形(2)《溫州泡沫引發(fā)退房潮 司法介入：不買(mǎi)房進(jìn)班房》，2018-11-22，http://news.fdc.com.cn/lsdt/573578.shtml。。如果秉持契約嚴(yán)守的觀點(diǎn)，以房?jī)r(jià)漲跌為由主張解除合同自然會(huì)敗訴，但在實(shí)踐中，由于當(dāng)事人會(huì)以其他合法事由提起訴訟，法官在審理案件時(shí)就有自由裁量空間。那么，上述“法律規(guī)則之外”的道德規(guī)范(3)所謂“法律規(guī)則之外”的道德規(guī)范，是指未成為法律規(guī)范的道德準(zhǔn)則。盡管道德規(guī)范和法律規(guī)范有相當(dāng)大的重合，但“法律是最低限度的道德”表明法律規(guī)范的范圍較道德規(guī)范狹窄。法律既要從社會(huì)道德中尋求正當(dāng)性資源，也要承認(rèn)和保證道德的作用方式及范圍，不能夠也不應(yīng)當(dāng)重述所有道德要求。參見(jiàn)何懷宏：《倫理學(xué)是什么》，北京大學(xué)出版社2002年版，第47-49頁(yè)；張文顯：《法理學(xué)》，高等教育出版社2011年版，第319頁(yè)。會(huì)影響法官的判決嗎？本文試圖在理論分析的基礎(chǔ)上，從房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除糾紛判決書(shū)中分析法官是否考慮法外的道德因素。

一、合同的道德基礎(chǔ)理論

現(xiàn)代合同理論源自亞里士多德和阿奎那的道德理論(4)Klass G, Introduction to Philosophical Foundations of Contract Law, In: Klass G, Letsas G & Saprai P, eds., Philosophical Foundations of Contract Law, Oxforsd University Press,2014, p.3.。亞里士多德在討論誠(chéng)實(shí)的德性時(shí)，描述了遵守允諾(5)轉(zhuǎn)引自Gordley J, The Philosophical Origins of Modern Contract Doctrine, Clarendon Press, 1991, p.10.。托馬斯·阿奎那是首個(gè)將亞里士多德的倫理學(xué)理論從單純德性擴(kuò)展到道德法則的學(xué)者(6)亞里士多德著，廖申白譯注：《尼各馬可倫理學(xué)》，商務(wù)印書(shū)館2003年版，第119-120頁(yè)。，不僅解釋了為什么遵守允諾是種德性，還引入了道德法則(忠實(shí)和誠(chéng)信)賦予允諾以拘束力(7)Gordley J, The Philosophical Origins of Modern Contract Doctrine, Clarendon Press, 1991, p.12.。哈佛大學(xué)法學(xué)院教授Fried(1981)系統(tǒng)闡述了“合同即允諾”理論，認(rèn)為允諾是為了他人而自我設(shè)定義務(wù)、以便他人預(yù)見(jiàn)將來(lái)履行的制度(8)Fried C, Contract As Promise: A Theory of Contractual Obligation(2nd ed.), Oxford University Press, 2015, p.14.，它構(gòu)成了合同法的道德基礎(chǔ)(9)Fried C, Contract As Promise: A Theory of Contractual Obligation(2nd ed.), Oxford University Press, 2015, p.1.。利用允諾，人們可以將原本道德中立的選擇變成具有道德上的強(qiáng)制力，違約責(zé)任是允諾責(zé)任的特殊情況。合同同時(shí)具有法律和道德上的約束力，但合同首先是一個(gè)允諾，因此它的效力基礎(chǔ)是道德(10)Fried C, Contract As Promise: A Theory of Contractual Obligation(2nd ed.), Oxford University Press, 2015, p.17.。

這一將合同視為具有法律約束力的允諾的觀點(diǎn)，促使許多合同法學(xué)者回歸對(duì)道德理論和允諾義務(wù)的分析(11)Klass G, Introduction to Philosophical Foundations of Contract Law, In: Klass G, Letsas G & Saprai P, eds., Philosophical Foundations of Contract Law, Oxford University Press,2014, p.2.。但是，合同的允諾理論并非無(wú)批判者。反對(duì)意見(jiàn)分為兩派：一派雖然承認(rèn)Fried的合同服務(wù)于道德目的的觀點(diǎn)，但對(duì)其理由不信服；另一派則完全否認(rèn)對(duì)合同進(jìn)行道德解釋(12)Klass G, Introduction to Philosophical Foundations of Contract Law, In: Klass G, Letsas G & Saprai P, eds., Philosophical Foundations of Contract Law, Oxford University Press,2014, p.4.。前者的代表學(xué)者有Penner和Murphy，兩人雖然都同意合同具有道德性，但不同于Fried將允諾作為合同的道德基礎(chǔ)，Penner(2014)認(rèn)為，合同的道德基礎(chǔ)不是單方允諾，而是雙方合意(13)Penner J E, Promises, Agreements, and Contracts, In: Klass G, Letsas G & Saprai P, eds., Philosophical Foundations of Contract Law, Oxford University Press,2014, p.116, p.130.，Murphy(2014)認(rèn)為，合同的道德基礎(chǔ)既非允諾、也非合意，而是促進(jìn)訂立和遵守合同方面的社會(huì)整體福利(14)Murphy L, The Practice of Promise and Contract, In: Klass G, Letsas G & Saprai P, eds., Philosophical Foundations of Contract Law, Oxford University Press,2014, p.162.。后者的代表學(xué)者有Barnett和以波斯納為代表的法經(jīng)濟(jì)學(xué)派(15)Klass G, Introduction to Philosophical Foundations of Contract Law, In: Klass G, Letsas G & Saprai P, eds., Philosophical Foundations of Contract Law, Oxford University Press,2014, p.5.。Barnett(2014)指出，法律不能強(qiáng)制執(zhí)行私人間的道德性質(zhì)的允諾，并提出同意理論，認(rèn)為合同的約束力源自當(dāng)事人自主承擔(dān)法律義務(wù)的權(quán)利，無(wú)論他們的道德關(guān)系如何(16)Barnett R E, Contract Is Not Promise: Contract Is Consent, In: Klass G, Letsas G, Saprai P, Philosophical Foundations of Contract Law, 2014, p.42, p.57.。在法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的批判理由中，最著名也最具爭(zhēng)議的是“效率違約理論”。早在1897年，霍姆斯大法官的法律與道德分離以及合同選擇理論，為效率違約理論提供了正當(dāng)性基礎(chǔ)。他認(rèn)為：“在普通法中，遵守契約的義務(wù)意味著這樣一種預(yù)測(cè)，即如果你違約則必須支付損害賠償，除此無(wú)他?！?17)Holmes O W, The Path of the Law, Harvard Law Review, 1897, No.8, p.457, p.462.1973年，波斯納在《法律的經(jīng)濟(jì)分析》一書(shū)中對(duì)效率違約理論作了經(jīng)典表述，其核心思想是在損害賠償足以替代實(shí)際履行時(shí)，違約方有權(quán)選擇支付損害賠償而不必實(shí)際履行合同義務(wù)(18)波斯納著，蔣兆康譯：《法律的經(jīng)濟(jì)分析(上)》，中國(guó)大百科全書(shū)出版社1997年版，第152頁(yè)。。2015年，F(xiàn)ried在再版的ContractAsPromissory一書(shū)中，專(zhuān)門(mén)增加一章回應(yīng)批判者的觀點(diǎn)。他指出：“過(guò)去30年，反對(duì)‘合同即允諾’的傳統(tǒng)流派逐漸退出中心位置。取而代之的是提供另一種解釋和證成方式的著述甚巨、理論復(fù)雜的法經(jīng)濟(jì)學(xué)的批判觀點(diǎn)?！?19)Fried C, Contract As Promise: A Theory of Contractual Obligation(2nd ed.), Oxford University Press, 2015, p.138.

牛津大學(xué)出版社于2015年推出PhilosophicalFoundationsofContactLaw論文集。論文集摘要寫(xiě)道：“過(guò)去10年，學(xué)界掀起了研究合同法的哲學(xué)基礎(chǔ)的浪潮。大量的討論圍繞弗里德于1981年提出的合同法基于允諾的觀點(diǎn)，也就是今日為人所熟知的‘合同和允諾之辯’?！?20)Klass G, Letsas G, Saprai P, Philosophical Foundations of Contract Law, Oxford University Press, 2014, Abstract.歷史的鐘擺往復(fù)擺動(dòng)，直至今日，這一討論仍未蓋棺定論。或因如此，我國(guó)《合同法》才沒(méi)有明確地承認(rèn)或否認(rèn)違約的道德意味，這也為法官裁判合同糾紛案件時(shí)考慮道德因素提供了某種程度上的正當(dāng)性。或許“法律和道德之間的界限是十分模糊的，法官也不能完全區(qū)隔兩者的聯(lián)系?！?21)Ryan T W, Baron J, Moral Judgment and Moral Heuristics in Breach of Contract, Journal of Empirical Legal Studies, 2009, No.2, p.423.

二、案件研究：法院是否考慮法外的道德因素

如果考慮違約者的動(dòng)機(jī)或意圖等法外道德因素，法官可能作出不同的抉擇。樸素道德感認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，賣(mài)方貪婪違約的可譴責(zé)性要大于買(mǎi)方止損違約(22)理由是賣(mài)方違約是貪婪的“獲益違約”，而買(mǎi)方違約是恐懼的“止損違約”，而貪婪的違約者(獲益違約)比恐懼的違約者(止損違約)更不道德。參見(jiàn)Ryan T W, Baron J, Moral Judgment and Moral Heuristics in Breach of Contract, Journal of Empirical Legal Studies, 2009, No.2, pp.405-423.。房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人提前約定違約金及類(lèi)似條款，意味著“信用”道德基礎(chǔ)比沒(méi)有約定時(shí)弱。

(一)樣本的選擇與案件研究的可行性

杭州房市素有“中國(guó)樓市晴雨表”之稱，當(dāng)?shù)刈》夸N(xiāo)售價(jià)格整體呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，至今僅有4次小幅下跌。受2008年全球金融危機(jī)影響，當(dāng)年杭州經(jīng)濟(jì)下行，但其房?jī)r(jià)下跌的導(dǎo)火索是萬(wàn)科的“青年置業(yè)計(jì)劃”及之后的退房浪潮(23)《一降價(jià)就退房維權(quán)背后：誰(shuí)慣壞了中國(guó)購(gòu)房者？》，2018-09-30，https://baijiahao.baidu.com/s？id=1613005753843978776&wfr=spider&for=pc。。此后，杭州每一次樓市下行，都會(huì)引發(fā)業(yè)主們的退房維權(quán)潮。“從地王頻出、萬(wàn)人搶房，到降價(jià)維權(quán)、打砸售樓處，樓市的一個(gè)個(gè)畸形縮影在杭州均得到了別致的演繹?！?24)《重磅雄文：杭州樓市沉淪記》，2018-11-14，https://baijiahao.baidu.com/s？id=1617084488552556782。由于杭州房?jī)r(jià)與退房潮密切關(guān)系，研究該地區(qū)法院的買(mǎi)賣(mài)合同解除糾紛判決書(shū)，具有典型性。筆者于2018年11月在 “北大法寶”數(shù)據(jù)庫(kù)和“威科先行”數(shù)據(jù)庫(kù)以“解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同”“判決書(shū)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，分別得到符合條件的案件48個(gè)和37個(gè)。為最大限度地覆蓋杭州地區(qū)判例樣本，筆者以此方法在“浙江法院公開(kāi)網(wǎng)—裁判文書(shū)”數(shù)據(jù)庫(kù)檢索到符合條件的案件23個(gè)。對(duì)這些案件進(jìn)行篩選，去除重復(fù)的案件，最后得到54個(gè)樣本。

這54個(gè)案件與房?jī)r(jià)漲跌有關(guān)嗎？回答這個(gè)問(wèn)題并不容易，因?yàn)楫?dāng)事人會(huì)避免以房?jī)r(jià)為由提出主張，鑒于“不告不理”原則，法院不會(huì)專(zhuān)門(mén)就房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)理，何況提起訴訟并非解決此類(lèi)糾紛的最優(yōu)手段。除房?jī)r(jià)外，還存在國(guó)家政策變化、合同履行確實(shí)存在困難等因素，導(dǎo)致當(dāng)事人違約。但是，一些間接證據(jù)表明，房?jī)r(jià)漲跌情況和立案數(shù)量之間存在某種正相關(guān)關(guān)系。一方面，新聞報(bào)道、法院的統(tǒng)計(jì)或調(diào)研數(shù)據(jù)表明，房?jī)r(jià)上升時(shí)賣(mài)方毀約案件多，房?jī)r(jià)下跌時(shí)買(mǎi)方退房案件多。例如，2007年杭州房?jī)r(jià)與日俱增時(shí)，“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月份杭州二手房市場(chǎng)的毀約率約在40%，而去年同期不足10%”(25)《調(diào)價(jià)和毀約：反復(fù)無(wú)常的二手樓市》，《青年時(shí)報(bào)》2007年8月30日，第C3版。。2009年全國(guó)性房?jī)r(jià)下跌時(shí)，最高人民法院民事審判第一庭負(fù)責(zé)人表示：“商品房交易市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)而引發(fā)退地潮、停建潮、斷供潮、退房潮，房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量相應(yīng)迅猛攀升。”(26)《最高法院出臺(tái)文件要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)案件審判》，2009-07-19，http://www.gov.cn/jrzg/200907/19/cont ent_1369381.htm。2010年北京房?jī)r(jià)上漲時(shí)，該市第二中級(jí)人民法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)：“賣(mài)方賣(mài)房后惡意違約的比例已經(jīng)占到了全部二手房交易糾紛的九成以上?！?27)《二手房糾紛賣(mài)方違約九成 貸款未償清不影響交易》，2010-12-23，http://finance.huanqiu.com/roll/201012/1365062.html。另一方面，對(duì)54個(gè)案件立案時(shí)間進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，不能完全否認(rèn)在房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)時(shí)期案件總量的上升，買(mǎi)方請(qǐng)求解除合同數(shù)量也隨之上升(見(jiàn)圖1)(28)案件統(tǒng)計(jì)方式是將54個(gè)案例分為：(1)買(mǎi)方請(qǐng)求解除，賣(mài)方請(qǐng)求履行；(2)賣(mài)方請(qǐng)求解除，買(mǎi)方請(qǐng)求履行；(3)雙方同意解除；(4)雙方同意繼續(xù)履行。其中，買(mǎi)方解除案件包括(1)和(3)，賣(mài)方解除案件包括(2)和(3)。。但這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)具有瑕疵，例如它無(wú)法解釋2009年和2011年房?jī)r(jià)下跌但案件數(shù)量稀少等現(xiàn)象，這可能與法院未公開(kāi)全部裁判文書(shū)有關(guān)，也可能與其他因素相關(guān)。結(jié)合其他間接證據(jù)和邏輯推理，杭州54個(gè)案件或多或少與房?jī)r(jià)相關(guān)。因此，從案件角度分析當(dāng)事人因房?jī)r(jià)漲跌提起房屋買(mǎi)賣(mài)合同訴訟時(shí)，法官是否考慮法外的道德因素，具有可行性。

(二)違約主體不同對(duì)解除合同的影響

Ryan等(2009)認(rèn)為，貪婪的違約者(獲益違約)比恐懼的違約者(止損違約)更不道德(29)Ryan T W, Baron J, Moral Judgment and Moral Heuristics in Breach of Contract, Journal of Empirical Legal Studies, 2009, No.2, pp.405-423.，據(jù)此，賣(mài)方因房?jī)r(jià)上升而違約(獲益違約)的可譴責(zé)程度大于買(mǎi)方因房?jī)r(jià)下跌而違約(止損違約)。這一樸素的道德觀念也為媒體報(bào)道所佐證：在賣(mài)方違約的報(bào)道中，媒體通常譴責(zé)賣(mài)方，并且給買(mǎi)方支招(30)《賣(mài)家毀約，購(gòu)房者該怎么辦》，《陜西日?qǐng)?bào)》2018年5月11日，第18版。(31)《房?jī)r(jià)上漲期間買(mǎi)房賣(mài)家“毀約”怎么辦》，2017-09-12，http://news.163.com/17/0912/11/CU4NTSVM00018AOP.html。(32)《買(mǎi)房后房?jī)r(jià)漲了賣(mài)家要?dú)Ъs，怎么辦？》，2017-12-23，https://www.sohu.com/a/212303359_636353。；在買(mǎi)方退房的報(bào)道中，雖然也強(qiáng)調(diào)契約精神，但也會(huì)從政府責(zé)任、開(kāi)發(fā)商責(zé)任和買(mǎi)方弱勢(shì)地位等方面表達(dá)對(duì)買(mǎi)方的同情(33)《觀點(diǎn)一周評(píng)述：房市有風(fēng)險(xiǎn) 投資需謹(jǐn)慎》，2008-09-15，http://www.guandian.cn/article/20080915/76097.html。(34)時(shí)寒冰：《要最大限度擠壓開(kāi)發(fā)商的暴利》，2008-09-21，http://www.guandian.cn/article/20080921/76238.html。。那么這一法外的道德感，會(huì)反映到法院的判決中嗎？

圖1 2007—2017年杭州房?jī)r(jià)漲跌與房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除糾紛立案數(shù)量一覽

分析54個(gè)案件后發(fā)現(xiàn)，為提高勝訴率，買(mǎi)賣(mài)雙方往往會(huì)提出多項(xiàng)解除事由，此時(shí)法院會(huì)逐一判斷解除條件是否滿足。此外，即便雙方合意解除，法院也會(huì)檢驗(yàn)當(dāng)事人提出的解除事由是否成立，因?yàn)檫@涉及后續(xù)違約責(zé)任的分擔(dān)。因此，本文不從整體上比較買(mǎi)賣(mài)雙方的解除支持率，而是細(xì)致考察裁判理由，比較法院對(duì)特定解除事由的態(tài)度。

從案件數(shù)量和解除支持率的關(guān)系看，買(mǎi)方提出解除事由的案件有37個(gè)，其中24個(gè)受法院支持，支持率為65%；賣(mài)方提出解除事由的案件有26個(gè)，其中9個(gè)受法院支持，解除支持率為35%。但僅從最終的解除支持率出發(fā)，并不能直接斷定法院在房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除糾紛中更加支持買(mǎi)方的解除請(qǐng)求，因?yàn)槿绻I(mǎi)賣(mài)雙方提出的解除理由充分，法院自然會(huì)予以支持。因此，不能排除54個(gè)案件中買(mǎi)方解除理由比賣(mài)方充分以至于買(mǎi)方整體解除支持率高于賣(mài)方的情形，需進(jìn)一步考察各解除事由的支持率。

從解除事由和解除支持率的關(guān)系看，賣(mài)方請(qǐng)求解除的事由中，除逾期付款獲得53%的支持率外，其他如貸款問(wèn)題(35)〔2017〕浙01民終1888號(hào)(法院認(rèn)為買(mǎi)方雖然逾期申請(qǐng)貸款，但尚在合理范圍內(nèi)，并無(wú)不當(dāng)，且房屋買(mǎi)賣(mài)合同并未明確約定買(mǎi)方逾期申請(qǐng)貸款會(huì)導(dǎo)致合同解除)；〔2017〕浙0103民初6523號(hào)(法院查明買(mǎi)方具有貸款資格，駁回賣(mài)方請(qǐng)求)；〔2013〕杭江九民初字第201號(hào)(法院查明合同約定買(mǎi)方不能取得貸款應(yīng)以其他方式付清購(gòu)房款，駁回買(mǎi)方請(qǐng)求)。、買(mǎi)方喪失解除權(quán)(36)〔2015〕杭上民初字第1969號(hào)?；蛸I(mǎi)方未協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)(37)〔2009〕浙民再字第2號(hào)(法院認(rèn)定買(mǎi)方不配合辦理過(guò)戶手續(xù)，不按期交付第二期房款的行為構(gòu)成違約，但違約不構(gòu)成解除條件)；〔2012〕浙杭民終字第749號(hào)(法院駁回賣(mài)方提出的買(mǎi)方拒不辦理業(yè)主身份確認(rèn)、房屋面積測(cè)繪公證，辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)等解除理由)；〔2015〕杭余良民初字第24號(hào)(法院駁回買(mǎi)方重大變更構(gòu)成欺詐的解除理由)。等理由，均未受法院支持(見(jiàn)圖2)。就逾期付款而言，原則上只要認(rèn)定構(gòu)成逾期付款，法院就會(huì)支持解除合同(38)〔2010〕杭建商初字第324號(hào)，〔2012〕杭淳民初字第72號(hào)，〔2012〕浙民終字第00015號(hào)，〔2012〕浙杭民終字第749號(hào)，〔2014〕杭拱民初字第1332號(hào)，〔2014〕杭上民初字第1207號(hào)，〔2015〕杭濱民初字第1080號(hào)，〔2015〕浙杭民終字第2998號(hào)，〔2016〕浙0102民初3507號(hào)，〔2017〕浙0103民初2287號(hào)。。但在一些案件中，法院雖認(rèn)定構(gòu)成逾期付款，但以逾期付款數(shù)額占比較小、違約程度輕微(39)〔2009〕浙杭民終字第2489號(hào)。或逾期交房未導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)(40)〔2009〕浙民再字第2號(hào)。、當(dāng)事人并未約定逾期付款系解除事由且逾期付款未造成合同目的不能實(shí)現(xiàn)(41)〔2011〕杭西民初字第1106號(hào)。等理由，駁回解除請(qǐng)求。

圖2 賣(mài)方解除事由支持率

如圖3所示，買(mǎi)方請(qǐng)求解除的事由與法院支持率存在如下關(guān)系。一是法院傾向于支持買(mǎi)方以逾期交房/過(guò)戶、未注銷(xiāo)抵押(42)〔2012〕杭蕭民初字第3343號(hào)，〔2012〕杭江民初字第1740號(hào)，〔2012〕杭余良民初字第24號(hào)(法院認(rèn)定抵押登記已經(jīng)注銷(xiāo))。、被查封(43)〔2012〕杭蕭民初字第3343號(hào)，〔2017〕浙0110民初18708號(hào)。、一房二賣(mài)(44)〔2013〕杭西民初字第659號(hào)，〔2014〕杭淳汾商初字第168號(hào)。及未履行合同約定義務(wù)(45)〔2014〕杭拱民初字第733號(hào)。等為由，請(qǐng)求解除合同。二是就逾期交房而言，如果買(mǎi)方以逾期交房為由請(qǐng)求解除合同的，除非合同另有約定不退房(46)〔2017〕浙01民終1453號(hào)。，否則法院一般予以支持；賣(mài)方逾期交房，買(mǎi)方請(qǐng)求繼續(xù)履行的，除非存在實(shí)際履行障礙(47)〔2017〕浙0109民初16833號(hào)。，否則法院支持繼續(xù)履行合同。三是對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)施設(shè)備不齊全和重大規(guī)劃變更等問(wèn)題，法院會(huì)嚴(yán)格審查是否嚴(yán)重影響買(mǎi)方生活導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。否則，即使是燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施未配備完全(48)〔2014〕浙杭民終字第2854號(hào)。、存在嚴(yán)重漏水情況(49)〔2015〕浙杭民終字第3389號(hào)。，法院也不會(huì)支持解除。但買(mǎi)方有其他損失的，法院會(huì)支持其另行起訴賠償(50)〔2015〕杭上民初字第2126號(hào)。。四是對(duì)于兇宅(51)〔2010〕杭余民初字第469號(hào)。、欺詐(52)〔2015〕杭余良民初字第24號(hào)。等理由，法院一般不予支持。

結(jié)合買(mǎi)賣(mài)雙方各個(gè)解除事由的支持率，筆者認(rèn)為，法院在審查案件時(shí)并未偏向買(mǎi)方，而是依法審理。

(三)約定違約金條款對(duì)判決結(jié)果的影響

Ryan等(2009)認(rèn)為，事后違約賠償?shù)倪`約者比事前約定違約金的違約者更不道德(53)Ryan T W, Baron J, Moral Judgment and Moral Heuristics in Breach of Contract, Journal of Empirical Legal Studies, 2009, No.2, pp.405-423.。如果認(rèn)為合同約束力的來(lái)源是“深層次的信任和尊重他人的道德”(54)Fried C, Contract As Promise: A Theory of Contractual Obligation(2nd ed.), Oxford University Press, 2015, p.1.，在實(shí)際違約之前當(dāng)事人達(dá)成的損害賠償合意能降低對(duì)合同將來(lái)被實(shí)際履行的信任程度，且支付違約金也在一定程度上尊重了非違約方的意愿，那么我國(guó)法院會(huì)考慮這一因素嗎？

圖3 買(mǎi)方解除事由支持率

在54個(gè)案件中，約定違約金條款的案件有21個(gè)，其中判決解除的有17個(gè)，解除支持率達(dá)81%。經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，法院仍會(huì)審查各解除事由是否成立，未因違約金條款區(qū)別對(duì)待。在一個(gè)經(jīng)典案件中(55)〔2017〕浙0109民初16833號(hào)。，賣(mài)方請(qǐng)求以支付違約金代替實(shí)際履行，買(mǎi)方則請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。賣(mài)方提出的理由似乎情有可原：并非惡意違約，系因無(wú)力購(gòu)置新房；孩子需要繼續(xù)在杭州上學(xué)；若繼續(xù)履行，買(mǎi)方三口之家將無(wú)處可居，因此合同不適合強(qiáng)制履行；買(mǎi)方借名買(mǎi)房，存在規(guī)避?chē)?guó)家法律、限購(gòu)政策及炒房之嫌，應(yīng)予以制止。但是法院逐一駁回賣(mài)方的異議，支持了買(mǎi)方的訴訟請(qǐng)求，判決合同繼續(xù)履行?？梢?jiàn)，法院并不會(huì)因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人事先約定了違約金或類(lèi)似條款而放寬解除事由的審查標(biāo)準(zhǔn)?！霸谖覈?guó)司法實(shí)踐中，法院大多持‘違約方不享有解除權(quán)’的基本立場(chǎng)，即效率違約理論并未得到司法界的認(rèn)可?！?56)陳成建、郭翔峰：《非金錢(qián)債務(wù)繼續(xù)履行責(zé)任的司法適用》，《法律適用》2018年第10期，第73頁(yè)。

三、分析與思考：法外道德因素的考量

法院不考慮法外道德因素，在判斷解除事由是否成立時(shí)，可能考慮了法律規(guī)定、合同約定以及社會(huì)影響的因素。

(一)法律規(guī)定和合同約定的考量

最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》第七條規(guī)定：“對(duì)于買(mǎi)受人請(qǐng)求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查，對(duì)不符合解除條件的不能解除?！睆?4個(gè)案件的判決結(jié)果和理由看，“嚴(yán)格依法審查”是一項(xiàng)注意規(guī)定，其中的“法”應(yīng)當(dāng)理解為《合同法》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》和當(dāng)事人訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(通常為示范文本+特別約定)。現(xiàn)行法中規(guī)定的賣(mài)方解除事由僅有逾期付款一項(xiàng)，而買(mǎi)方解除事由包括如下有限情形：房屋權(quán)利瑕疵，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備未配備，逾期交房或逾期辦理過(guò)戶登記，房屋地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題和其他嚴(yán)重影響正常使用的質(zhì)量問(wèn)題，房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%等。當(dāng)然，買(mǎi)賣(mài)雙方可自行約定其他解除事由。

現(xiàn)行法有限列舉解除事由的模式，影響了當(dāng)事人的訴訟理由和法院的審查標(biāo)準(zhǔn)。賣(mài)方傾向于以逾期付款為由請(qǐng)求解除合同，買(mǎi)方傾向于以逾期交房/過(guò)戶、質(zhì)量問(wèn)題及房屋權(quán)利瑕疵等為由請(qǐng)求解除合同。以上述法定或約定事由提起訴訟的，法院一般予以支持，在這些事由之外，法院一般不予支持?？梢?jiàn)，法律規(guī)定和合同約定，成為法院是否判決支持解除合同時(shí)重要的考慮因素。

(二) 社會(huì)影響的考量

如果賣(mài)方是開(kāi)發(fā)商，法院一旦支持某一買(mǎi)受人的退房請(qǐng)求和違約損害賠償請(qǐng)求，其他買(mǎi)受人也可以持生效判決請(qǐng)求退房并得到損害賠償，造成較為重大的社會(huì)影響。如果賣(mài)方是開(kāi)發(fā)商以外的房屋所有人，即使法院支持買(mǎi)受人的退房請(qǐng)求，判決的效力也不會(huì)超出個(gè)案。因此，有理由認(rèn)為，法院在作出判決時(shí)會(huì)考慮社會(huì)影響。但這一假設(shè)能否為實(shí)證數(shù)據(jù)證實(shí)，尚待進(jìn)一步考察。

在54個(gè)案件中，有20個(gè)是買(mǎi)方請(qǐng)求解除，賣(mài)方請(qǐng)求繼續(xù)履行。其中9個(gè)賣(mài)方為普通人，11個(gè)賣(mài)方為開(kāi)發(fā)商。從判決結(jié)果看，當(dāng)賣(mài)方為開(kāi)發(fā)商時(shí)，法院判決解除的概率低于賣(mài)方是普通人的情形。從判決理由看，如果買(mǎi)方以逾期交房為由請(qǐng)求解除合同的，除非合同對(duì)逾期程度有所要求，否則無(wú)論賣(mài)方是普通人抑或開(kāi)發(fā)商，法院均予以支持；如果買(mǎi)方以質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)施配套等為由請(qǐng)求解除合同，無(wú)論賣(mài)方是普通人抑或開(kāi)發(fā)商，法院均會(huì)嚴(yán)格審查上述問(wèn)題是否嚴(yán)重影響生活后再作出判決；如果買(mǎi)方是以貸款問(wèn)題、兇宅等為由請(qǐng)求解除合同的，法院一般不予支持?？梢?jiàn)，我國(guó)法院在作出判決時(shí)并未特別考慮賣(mài)方的身份等社會(huì)因素，仍是依法嚴(yán)格審查各種解除事由是否成立。