朱煥青
【摘 要】我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展帶動了物業(yè)管理的興起,而物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此,物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對順利實現(xiàn)“中國夢”的三步戰(zhàn)略目標(biāo),及全面建成小康社會具有積極的促進(jìn)作用。本文試從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、管理措施等方面探究了我國城區(qū)物業(yè)管理的問題。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;問題;策略
近年來,我國城市基礎(chǔ)不斷興建,社區(qū)數(shù)量大規(guī)模增加,房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展帶動了物業(yè)管理的興起,物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對順利實現(xiàn)“中國夢”的三步戰(zhàn)略目標(biāo),及全面建成小康社會具有積極的促進(jìn)作用。然而,我國目前的物業(yè)管理堪憂,我國當(dāng)前物業(yè)管理中存在哪些問題?如何構(gòu)建科學(xué)化、系統(tǒng)化的物業(yè)管理體系?提高我國物業(yè)管理水平的措施是什么?這些問題引起了我的思索。
一、探尋物業(yè)管理問題的現(xiàn)狀
物業(yè)管理作為我國住房制度改革與經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物,是一種具有中國特色的現(xiàn)代化住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式,由于我國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡,且對物業(yè)管理的認(rèn)識不同,導(dǎo)致物業(yè)管理覆蓋率低、發(fā)展出現(xiàn)不平衡,主要存在以下一些現(xiàn)狀:
1、物業(yè)管理法規(guī)體系不完善
近年來,我國雖出臺了《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理收費管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī),這對規(guī)范物業(yè)管理的運行起到一定的作用,但物業(yè)管理法規(guī)體系的不完善,對一些深層次的問題卻沒有明確要求,造成了一些物業(yè)管理糾紛沒辦法通過法律途徑解決,為物業(yè)企業(yè)管理帶來了麻煩。
2、政府部門管理監(jiān)督不到位
作為一個新興產(chǎn)業(yè),物業(yè)管理運行正常與否直接影響著人們的居住質(zhì)量與社會安定。政府相關(guān)管理部門應(yīng)該實行統(tǒng)一督促監(jiān)管、承擔(dān)責(zé)任、履行職責(zé)??墒?,近年來,有關(guān)物業(yè)管理和業(yè)主之間的矛盾糾紛逐漸增多,有的小區(qū)業(yè)主因不滿物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù),拒繳物業(yè)費,物業(yè)管理企業(yè)收不到費,沒了責(zé)任心更懶得服務(wù)業(yè)主,形成了“惡性循環(huán)”。從而導(dǎo)致小區(qū)陷入了管理混亂、車輛無人看管、衛(wèi)生沒人清掃的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的發(fā)生表明政府部門管理監(jiān)督不到位。
3、管理人員水平素質(zhì)不達(dá)標(biāo)
目前,我國大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)中的管理人員水平素質(zhì)不達(dá)標(biāo),大多數(shù)管理人員都是非管理專業(yè)出身。這份工作輕松、技術(shù)含量低,也就成了很多下崗職工再就業(yè)所中意的崗位之一;而物業(yè)管理企業(yè)平時不重視對管理人員的規(guī)范服務(wù)與管理知識的培訓(xùn),這些也直接損害了物業(yè)管理企業(yè)的品牌與形象,導(dǎo)致物業(yè)管理發(fā)展緩慢。
4、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不到位
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促、監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。然而,我國大多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)沒有業(yè)主委員會或者雖有,但形同虛設(shè),導(dǎo)致業(yè)主有問題但不知道向誰反映,給物業(yè)管理工作帶來困難。
二、改進(jìn)物業(yè)管理工作的措施
1、國家要完善法律體制
物業(yè)管理企業(yè)若沒有一套良好的法律體系進(jìn)行約束與保護(hù),根本不可能從根源上解決物業(yè)管理存在的問題。因此,我國要就目前物業(yè)管理企業(yè)的情況對現(xiàn)有的法律體系進(jìn)行改善、修改。建議政府部門要結(jié)合實際情況,制定出一套科學(xué)的法律體系。這樣,在物業(yè)管理工作中,如果業(yè)主之間出現(xiàn)各種問題,都可以按照法律來解決。
2、政府要發(fā)揮調(diào)控管理
物業(yè)管理企業(yè)如果保持健康良性的運轉(zhuǎn),將有利于提供大量的工作崗位,還能有效提升人們的居住質(zhì)量,改善居住環(huán)境,從而獲得良好的社會、生態(tài)、經(jīng)濟效益。因此,政府應(yīng)該給予物業(yè)管理企業(yè)一定的政策扶持與經(jīng)濟投入,引導(dǎo)與規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)趨向穩(wěn)定良好的發(fā)展;其次,要在物業(yè)管理行業(yè)中充分發(fā)揮市場競爭機制的作用,全面推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的市場化運作,通過市場競爭激發(fā)物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新意識、品牌意識與競爭意識。同時,政府還應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的實際情況對其宏觀調(diào)控,優(yōu)化配置企業(yè)資源,支持部分有競爭實力的企業(yè)打造行業(yè)的優(yōu)秀品牌與文化,樹立優(yōu)秀物業(yè)管理的風(fēng)向標(biāo)。
3、思想上高度重視工作
思想上高度重視物業(yè)管理工作是以業(yè)主需求為核心要求的,是提升物業(yè)管理服務(wù)水平的前提。社會經(jīng)濟的快速發(fā)展要求不斷提高物業(yè)管理工作效率,在思想上不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法。因此,作為物業(yè)管理者要不斷學(xué)習(xí)、研究物業(yè)管理規(guī)范,明確管理責(zé)任,認(rèn)真履行職責(zé),嚴(yán)格管理制度,完善相應(yīng)監(jiān)督機制,做到在思想上高度重視物業(yè)管理工作。
4、能力上提升專業(yè)水平
物業(yè)管理企業(yè)要不斷加強對物業(yè)管理人員的培養(yǎng)與培訓(xùn),在能力上提升他們的專業(yè)水平,打造一批優(yōu)秀的物業(yè)管理人才隊伍。注重物業(yè)管理人才的引進(jìn),建立重要崗位的嚴(yán)格用人選拔機制。還要加強對財務(wù)管理人員的崗前培訓(xùn)與崗中指導(dǎo)與監(jiān)管,引進(jìn)新管理理念、管理模式與管理技術(shù)手段,以時俱進(jìn)。建議專家學(xué)者還要研究出符合本國國情的人才培養(yǎng)體系與物業(yè)管理理論體系,讓物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營活動能有章可循,有理可依。
5、業(yè)主要強化保護(hù)意識
物業(yè)管理要健康有序地發(fā)展,業(yè)主也是強化自我保護(hù)意識。首先,業(yè)主在買期房或現(xiàn)房的時候,不僅要對樓宇本身深入了解,還要了解該樓宇的物業(yè)管理公司情況以及收費標(biāo)準(zhǔn)和范圍等。第二,要加強居民委員會的作用。作為社區(qū)居民委員會有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)并對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)合同執(zhí)行情況和收費使用情況等進(jìn)行監(jiān)督與檢查,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。第三,業(yè)主要明確物業(yè)管理收費屬性,物業(yè)管理是一個代表性服務(wù)行業(yè),物業(yè)管理企業(yè)是為業(yè)主提供方便,進(jìn)行有償服務(wù)的企業(yè)。第四,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將服務(wù)項目收費情況公開,定期向業(yè)主公開財務(wù)結(jié)算和資金情況,才能有效遏制亂收費,從而使物業(yè)管理逐步走向規(guī)范化。
總之,我國物業(yè)管理行業(yè)雖然快速發(fā)展著,但仍有很多不可忽視的問題。我們國家應(yīng)進(jìn)一步完善法律體制,充分發(fā)揮政府調(diào)控的作用;企業(yè)要創(chuàng)新管理,提高專業(yè)水平;居住業(yè)主要提高意識,懂法合理維權(quán)。這樣才能真正有效改變及促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展,才能真正創(chuàng)造出安居樂業(yè)的和美人文環(huán)境,才能真正提高人民的幸福指數(shù),實現(xiàn)美麗“中國夢”,全面建成小康社會!
【參考文獻(xiàn)】
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