朱煥青

【摘 要】我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展帶動了物業(yè)管理的興起，而物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對順利實現(xiàn)“中國夢”的三步戰(zhàn)略目標(biāo)，及全面建成小康社會具有積極的促進(jìn)作用。本文試從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、管理措施等方面探究了我國城區(qū)物業(yè)管理的問題。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;問題;策略

近年來，我國城市基礎(chǔ)不斷興建，社區(qū)數(shù)量大規(guī)模增加，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展帶動了物業(yè)管理的興起，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對順利實現(xiàn)“中國夢”的三步戰(zhàn)略目標(biāo)，及全面建成小康社會具有積極的促進(jìn)作用。然而，我國目前的物業(yè)管理堪憂，我國當(dāng)前物業(yè)管理中存在哪些問題？如何構(gòu)建科學(xué)化、系統(tǒng)化的物業(yè)管理體系？提高我國物業(yè)管理水平的措施是什么？這些問題引起了我的思索。

一、探尋物業(yè)管理問題的現(xiàn)狀

物業(yè)管理作為我國住房制度改革與經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，是一種具有中國特色的現(xiàn)代化住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式，由于我國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，且對物業(yè)管理的認(rèn)識不同，導(dǎo)致物業(yè)管理覆蓋率低、發(fā)展出現(xiàn)不平衡，主要存在以下一些現(xiàn)狀：

1、物業(yè)管理法規(guī)體系不完善

近年來，我國雖出臺了《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理收費管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)，這對規(guī)范物業(yè)管理的運行起到一定的作用，但物業(yè)管理法規(guī)體系的不完善，對一些深層次的問題卻沒有明確要求，造成了一些物業(yè)管理糾紛沒辦法通過法律途徑解決，為物業(yè)企業(yè)管理帶來了麻煩。

2、政府部門管理監(jiān)督不到位

作為一個新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理運行正常與否直接影響著人們的居住質(zhì)量與社會安定。政府相關(guān)管理部門應(yīng)該實行統(tǒng)一督促監(jiān)管、承擔(dān)責(zé)任、履行職責(zé)?？墒?，近年來，有關(guān)物業(yè)管理和業(yè)主之間的矛盾糾紛逐漸增多，有的小區(qū)業(yè)主因不滿物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)收不到費，沒了責(zé)任心更懶得服務(wù)業(yè)主，形成了“惡性循環(huán)”。從而導(dǎo)致小區(qū)陷入了管理混亂、車輛無人看管、衛(wèi)生沒人清掃的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的發(fā)生表明政府部門管理監(jiān)督不到位。

3、管理人員水平素質(zhì)不達(dá)標(biāo)

目前，我國大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)中的管理人員水平素質(zhì)不達(dá)標(biāo)，大多數(shù)管理人員都是非管理專業(yè)出身。這份工作輕松、技術(shù)含量低，也就成了很多下崗職工再就業(yè)所中意的崗位之一;而物業(yè)管理企業(yè)平時不重視對管理人員的規(guī)范服務(wù)與管理知識的培訓(xùn)，這些也直接損害了物業(yè)管理企業(yè)的品牌與形象，導(dǎo)致物業(yè)管理發(fā)展緩慢。

4、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不到位

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促、監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。然而，我國大多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)沒有業(yè)主委員會或者雖有，但形同虛設(shè)，導(dǎo)致業(yè)主有問題但不知道向誰反映，給物業(yè)管理工作帶來困難。

二、改進(jìn)物業(yè)管理工作的措施

1、國家要完善法律體制

物業(yè)管理企業(yè)若沒有一套良好的法律體系進(jìn)行約束與保護(hù)，根本不可能從根源上解決物業(yè)管理存在的問題。因此，我國要就目前物業(yè)管理企業(yè)的情況對現(xiàn)有的法律體系進(jìn)行改善、修改。建議政府部門要結(jié)合實際情況，制定出一套科學(xué)的法律體系。這樣，在物業(yè)管理工作中，如果業(yè)主之間出現(xiàn)各種問題，都可以按照法律來解決。

2、政府要發(fā)揮調(diào)控管理

物業(yè)管理企業(yè)如果保持健康良性的運轉(zhuǎn)，將有利于提供大量的工作崗位，還能有效提升人們的居住質(zhì)量，改善居住環(huán)境，從而獲得良好的社會、生態(tài)、經(jīng)濟效益。因此，政府應(yīng)該給予物業(yè)管理企業(yè)一定的政策扶持與經(jīng)濟投入，引導(dǎo)與規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)趨向穩(wěn)定良好的發(fā)展;其次，要在物業(yè)管理行業(yè)中充分發(fā)揮市場競爭機制的作用，全面推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的市場化運作，通過市場競爭激發(fā)物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新意識、品牌意識與競爭意識。同時，政府還應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的實際情況對其宏觀調(diào)控，優(yōu)化配置企業(yè)資源，支持部分有競爭實力的企業(yè)打造行業(yè)的優(yōu)秀品牌與文化，樹立優(yōu)秀物業(yè)管理的風(fēng)向標(biāo)。

3、思想上高度重視工作

思想上高度重視物業(yè)管理工作是以業(yè)主需求為核心要求的，是提升物業(yè)管理服務(wù)水平的前提。社會經(jīng)濟的快速發(fā)展要求不斷提高物業(yè)管理工作效率，在思想上不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法。因此，作為物業(yè)管理者要不斷學(xué)習(xí)、研究物業(yè)管理規(guī)范，明確管理責(zé)任，認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格管理制度，完善相應(yīng)監(jiān)督機制，做到在思想上高度重視物業(yè)管理工作。

4、能力上提升專業(yè)水平

物業(yè)管理企業(yè)要不斷加強對物業(yè)管理人員的培養(yǎng)與培訓(xùn)，在能力上提升他們的專業(yè)水平，打造一批優(yōu)秀的物業(yè)管理人才隊伍。注重物業(yè)管理人才的引進(jìn)，建立重要崗位的嚴(yán)格用人選拔機制。還要加強對財務(wù)管理人員的崗前培訓(xùn)與崗中指導(dǎo)與監(jiān)管，引進(jìn)新管理理念、管理模式與管理技術(shù)手段，以時俱進(jìn)。建議專家學(xué)者還要研究出符合本國國情的人才培養(yǎng)體系與物業(yè)管理理論體系，讓物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營活動能有章可循，有理可依。

5、業(yè)主要強化保護(hù)意識

物業(yè)管理要健康有序地發(fā)展，業(yè)主也是強化自我保護(hù)意識。首先，業(yè)主在買期房或現(xiàn)房的時候，不僅要對樓宇本身深入了解，還要了解該樓宇的物業(yè)管理公司情況以及收費標(biāo)準(zhǔn)和范圍等。第二，要加強居民委員會的作用。作為社區(qū)居民委員會有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)并對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)合同執(zhí)行情況和收費使用情況等進(jìn)行監(jiān)督與檢查，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。第三，業(yè)主要明確物業(yè)管理收費屬性，物業(yè)管理是一個代表性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)是為業(yè)主提供方便，進(jìn)行有償服務(wù)的企業(yè)。第四，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將服務(wù)項目收費情況公開，定期向業(yè)主公開財務(wù)結(jié)算和資金情況，才能有效遏制亂收費，從而使物業(yè)管理逐步走向規(guī)范化。

總之，我國物業(yè)管理行業(yè)雖然快速發(fā)展著，但仍有很多不可忽視的問題。我們國家應(yīng)進(jìn)一步完善法律體制，充分發(fā)揮政府調(diào)控的作用;企業(yè)要創(chuàng)新管理，提高專業(yè)水平;居住業(yè)主要提高意識，懂法合理維權(quán)。這樣才能真正有效改變及促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，才能真正創(chuàng)造出安居樂業(yè)的和美人文環(huán)境，才能真正提高人民的幸福指數(shù)，實現(xiàn)美麗“中國夢”，全面建成小康社會！

【參考文獻(xiàn)】

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