【摘 要】回顧過(guò)去十多年間國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格變化，不可回避的問(wèn)題是，房地產(chǎn)行業(yè)始終是社會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)高于其他市場(chǎng)部門的利潤(rùn)水平造成房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度繁榮和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，也吹起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。許多企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)，一時(shí)間中小房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁而起，這些企業(yè)大部分資本實(shí)力較弱，在資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)中生存能力較差，面臨政府宏觀調(diào)控時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力較低。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠生存下去，不惜進(jìn)行非法融資。這些房地產(chǎn)企業(yè)的非法融資不僅給國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展埋下了隱患，威脅著我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展、健康發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，而且威脅著我國(guó)社會(huì)的和諧與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。本文從房地產(chǎn)泡沫出發(fā)，探討了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行非法融資的原因。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);非法融資

一、房地產(chǎn)泡沫成因

房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)，發(fā)生的連續(xù)的、較大幅度的上漲。房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)為房產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離房地產(chǎn)實(shí)際使用者經(jīng)濟(jì)承受能力的泡沫。導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫主要有四個(gè)原因：過(guò)度投機(jī)、非理性預(yù)期、信貸擴(kuò)張和調(diào)控不力。

（一）過(guò)度投機(jī)

過(guò)度投機(jī)而導(dǎo)致地價(jià)飛漲，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的最直接、最重要的原因。主要表現(xiàn)在：一是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式增加，房地產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)。2003年至2018年中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量從37123家增加到97938家，增長(zhǎng)2.64倍;中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資額從2003年的1.02萬(wàn)億元增加到2018年的12.03萬(wàn)億元，增長(zhǎng)11.79倍。與此同時(shí)，十幾年間城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)并沒(méi)有房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)速度快，出現(xiàn)了投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資的不吻合，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)。二是土地交易制度不健全，地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理不完善，助長(zhǎng)了一些企業(yè)的投機(jī)活動(dòng)，從而催生了房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)性泡沫。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷地增加自身土地儲(chǔ)備，以待城市快速發(fā)展，土地增值，然后倒賣土地獲利，或通過(guò)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)炒作獲利，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛齊漲。這些房地產(chǎn)企業(yè)的投機(jī)活動(dòng)使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資變成了圈地投機(jī)，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高，泡沫越來(lái)越大。三是由于土地資源的有限，而與此同時(shí)，大城市人口在不斷增加，經(jīng)濟(jì)在持續(xù)發(fā)展，城市框架不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和社會(huì)日益進(jìn)步對(duì)土地更多的的需求與土地資源的有限之間的矛盾越來(lái)越突出。四是近十多年來(lái)人民幣升值預(yù)期加劇了外資投機(jī)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹。

（二）非理性預(yù)期

隨著國(guó)內(nèi)城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，土地價(jià)格有很巨大潛在升值空間，這是由于我國(guó)國(guó)內(nèi)土地面積有限造成的，是不可回避和無(wú)解的問(wèn)題和矛盾，土地的價(jià)格上漲必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格在不斷上升。由于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)兼具消費(fèi)性和投資性等雙重屬性，由此直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)成為經(jīng)濟(jì)泡沫和價(jià)格泡沫的高發(fā)區(qū)域。當(dāng)房地產(chǎn)需求以消費(fèi)需求為主時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)自穩(wěn)定機(jī)制;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以投資需求為主時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出瘋狂上漲或下跌，難以實(shí)現(xiàn)自穩(wěn)定，當(dāng)然如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)買賣房地產(chǎn)的替代品市場(chǎng)時(shí)，替代品尤其是租房業(yè)務(wù)的發(fā)展會(huì)削弱和抵消房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲壓力，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格變化的理性回歸。但實(shí)際情況是租房雖然能滿足消費(fèi)者住房需求，但受中國(guó)傳統(tǒng)文化的影響，”安居樂(lè)業(yè)“一直是老百姓的追求，因此決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求具有很大的需求剛性。

（三）周期性信貸擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)大的資本實(shí)力是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商的自有資金是無(wú)法滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的，必須向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，如此巨大的融資規(guī)模，一般小型金融機(jī)構(gòu)顯然難以負(fù)擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的最佳融資渠道就是銀行貸款。而房地產(chǎn)行業(yè)的高額投資回報(bào)，也誘使許多銀行在貸款實(shí)踐中，違規(guī)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行巨額授信?，F(xiàn)實(shí)中只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠順利地拿地，就可以以土地為抵押獲得銀行的貸款，從而啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以后則通過(guò)銷售未建成的期房，獲得再融資，實(shí)現(xiàn)自身的資金良性循環(huán)。實(shí)踐表明，房地產(chǎn)抵押貸款與房地產(chǎn)價(jià)格之間是互為正向變化的。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格上升，刺激信貸需求，信貸需求進(jìn)一步又刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)再繁榮;反過(guò)來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮則出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌、信貸收縮，信貸收縮進(jìn)一步加劇萎縮，進(jìn)一步出現(xiàn)信貸投資刺激房地產(chǎn)繁榮。歷史上，日本也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)類似的信貸過(guò)度引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破滅，廣場(chǎng)協(xié)議后日元大幅升值，日本政府為應(yīng)對(duì)升值，為本國(guó)企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型融資，央行采取寬松貨幣政策，本國(guó)貨幣供給量快速增加，寬松貨幣政策初衷是為市場(chǎng)注入流動(dòng)性，以發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但大部分資金并沒(méi)流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是注入到證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。當(dāng)政府為應(yīng)對(duì)通脹收縮銀根時(shí)，股市泡沫和房地產(chǎn)泡沫同時(shí)破滅，價(jià)格跳水，經(jīng)濟(jì)衰退。而我國(guó)與日本相比，又存在很大不同，那就是從2003年到2018年的十年間，國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量（貨幣和準(zhǔn)貨幣M2）增加了182.67萬(wàn)億，增長(zhǎng)了8.25倍，導(dǎo)致大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，造就了房地產(chǎn)泡沫膨脹，因此銀行信貸擴(kuò)張是造就房地產(chǎn)泡沫重要的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

（四）政府調(diào)控不力

縱觀過(guò)去十年間，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格在宏觀調(diào)控下一路飆升，出現(xiàn)了越調(diào)越高，越高越調(diào)的悖論。2001年至2003年國(guó)家為了支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，出臺(tái)了很多支持政策。此后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展飛速，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，為抑制投資，打擊投機(jī)，政府收緊地根和銀根，停止農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金自有比例，提高銀行存款準(zhǔn)備金率以及金融機(jī)構(gòu)存貸款比率。2005年中國(guó)人民銀行調(diào)整全國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人購(gòu)房貸款政策，國(guó)務(wù)院下發(fā)了“國(guó)八條”以遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。2006年國(guó)家仍然難以遏制房?jī)r(jià)上漲，政府從稅收、土地、信貸等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整。2008下半年金融危機(jī)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入短暫的低谷，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，政府宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，銀行利息率與存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，降低購(gòu)房貸款利率和首付款比率，2009年調(diào)控政策收到成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為亢奮。為了抑制過(guò)快增長(zhǎng)，2009年下半年國(guó)務(wù)院下發(fā)了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的“國(guó)四條”。2013年3月1日國(guó)務(wù)院下發(fā)國(guó)五條，二手房交易房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲。政府本來(lái)要使過(guò)高房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位，征房產(chǎn)稅后增加了購(gòu)房成本，直接推高了房?jī)r(jià)，出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果和調(diào)控目標(biāo)不一致的問(wèn)題。總結(jié)過(guò)去十多年來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控表形出一些基本特征。一是越調(diào)越高，越高越調(diào)，這種悖論說(shuō)明國(guó)內(nèi)購(gòu)房壓力和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求本身非常強(qiáng)大。二是政府調(diào)控手段越來(lái)越豐富，以組合拳方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度需求的調(diào)控格局初步呈現(xiàn)。三是調(diào)控措施對(duì)于改革既得利益集團(tuán)的利益調(diào)解效果不顯著。四是宏觀調(diào)控重點(diǎn)是基于凱恩斯主義的，沒(méi)有在收入改善和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)利益調(diào)控層面實(shí)現(xiàn)重大突破。

二、房地產(chǎn)泡沫催生房地產(chǎn)行業(yè)非法融資

房地產(chǎn)泡沫不斷吹大能夠給房地產(chǎn)行業(yè)投資者帶來(lái)更高的投資回報(bào)。目前房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)依然有一定的空間，從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)主體受高額利潤(rùn)的驅(qū)使，在自身資本實(shí)力不夠的情況下，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者仍然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)還是購(gòu)買商品住宅都需要大量資本。在國(guó)家“房住不炒”的大政策背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者無(wú)法從正規(guī)渠道融資，那么這些房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)主體在高額投資回報(bào)的誘惑下，就只能進(jìn)行非法融資。

（一）購(gòu)房者非法融資

購(gòu)房者作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的終端消費(fèi)者，有一部分是房地產(chǎn)投機(jī)客。他們往往以最小代價(jià)買入數(shù)套甚至數(shù)十套房產(chǎn)，待房產(chǎn)價(jià)值升高之后再賣出，以賺取差價(jià)。在國(guó)家的住房按揭貸款政策下，這些投機(jī)客無(wú)法從銀行獲取貸款。還有一部分房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)效需求者，即有住房需求但是無(wú)力承擔(dān)房產(chǎn)價(jià)格，這些無(wú)效需求者一般也無(wú)法從銀行獲取貸款，要想買房只能從其他渠道獲取資金。

在購(gòu)房者無(wú)法從正規(guī)渠道融資的情況下，他們只能進(jìn)行非融資。以高息利誘進(jìn)行非法集資、以虛假事由在銀行進(jìn)行騙貸、違規(guī)使用信用卡套取現(xiàn)金、在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)上進(jìn)行借貸，甚至是民間高利貸。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)非法融資

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系非常密切，而導(dǎo)致這種特殊關(guān)系的主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)具有資本投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)。研究顯示，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金的20%—30%是由金融機(jī)構(gòu)提供的。建筑企業(yè)經(jīng)常要為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目墊付30%—40%的資金，而這部分資金大多是金融機(jī)構(gòu)貸款解決的。在前幾年的房地產(chǎn)高額回報(bào)的刺激下，房地產(chǎn)企業(yè)盲目拿地，全國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)有一個(gè)“地王”，當(dāng)前在“房住不炒”背景下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲乏力，而政府又嚴(yán)控資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步吹大。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)步履維艱，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)清算的情況。一方面，高價(jià)拿地?cái)D占了企業(yè)大部分流動(dòng)資金，另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格上漲乏力，導(dǎo)致資金回籠困難。

有些房地產(chǎn)企業(yè)為了存活下去，進(jìn)行了各式各樣的融資，包括沖擊IPO、發(fā)行債券等。但是對(duì)更多的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資渠道有限，一旦銀行拒絕貸款，幾乎沒(méi)有從正規(guī)渠道獲得資金的可能。為了能夠獲得流動(dòng)資金，只能鋌而走險(xiǎn)，進(jìn)行非法融資，包括從銀行騙貸、設(shè)立虛擬的P2P融資項(xiàng)目、高息非法集資、違規(guī)出售樓盤(pán)、違規(guī)發(fā)行信托產(chǎn)品等。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的非法融資讓不該流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，一是，政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策無(wú)法落實(shí);二是，政府無(wú)法對(duì)社會(huì)資本的流向進(jìn)行有效監(jiān)控。房地產(chǎn)行業(yè)一旦有波動(dòng)將有可能引發(fā)局部金融風(fēng)險(xiǎn)甚至系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能。

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作者簡(jiǎn)介：魯兵（1992-），男，漢族，湖北襄陽(yáng)人，現(xiàn)任西藏警官高等?？茖W(xué)校偵查系教師，本科，助理講師，研究方向：經(jīng)濟(jì)犯罪案件偵查。