摘 ?要：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，舉債經(jīng)營(yíng)活動(dòng)日益復(fù)雜化，巧妙運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿工具，能夠大大提高房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)。本文在財(cái)務(wù)杠桿理論介紹的基礎(chǔ)上，客觀分析財(cái)務(wù)杠桿工具對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響，最后重點(diǎn)探究這一工具運(yùn)用的有效措施。希望通過(guò)借鑒財(cái)務(wù)杠桿應(yīng)用的有效經(jīng)驗(yàn)，助推房地產(chǎn)上市公司穩(wěn)步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司;財(cái)務(wù)杠桿;業(yè)績(jī);影響

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正處于發(fā)展關(guān)鍵期，為擴(kuò)大房地產(chǎn)上市公司經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間，應(yīng)不斷完善財(cái)務(wù)杠桿機(jī)制，這是公司業(yè)績(jī)激增、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的必然要求。同時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿合理化運(yùn)用，有利于把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深化房地產(chǎn)行業(yè)改革。故而，本文這一論題具有探究的必要性和迫切性，論題分析如下。

一、財(cái)務(wù)杠桿概述

所謂財(cái)務(wù)杠桿，指的是財(cái)務(wù)管理工具的一種。財(cái)務(wù)杠桿能為資本結(jié)構(gòu)決策制定提供依據(jù)，并大大提高債務(wù)籌資利用率，取得低成本、高價(jià)值的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。財(cái)務(wù)杠桿工具應(yīng)用效果取決于息稅前利潤(rùn)率、負(fù)債利息率、資本結(jié)構(gòu)，下文具體闡述這一工具影響公司業(yè)績(jī)的表現(xiàn)，以便充分彰顯財(cái)務(wù)杠桿的正效應(yīng)，促使房地產(chǎn)上市公司舉債經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)范化推進(jìn)，最終增加房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益。

二、財(cái)務(wù)杠桿影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)具體分析

（1）樣本數(shù)據(jù)

本文通過(guò)上海證券交易所網(wǎng)站獲取樣本數(shù)據(jù)，針對(duì)2018年上市公司年度報(bào)表以及財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)分析財(cái)務(wù)杠桿對(duì)業(yè)績(jī)的影響情況，其中，所選取的代表性房地產(chǎn)公司分別為保利地產(chǎn)— 、金科股份— 、金地集團(tuán)— 、萬(wàn)科 、陽(yáng)光城— 。

（2）財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)

針對(duì)2010年～2018年財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)平均值收集計(jì)算，得到的數(shù)據(jù)依次為1.018、1.042、1.047、1.056、1.075、1.078、1.805、1.809、1.901。由此可知，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)于2010年后呈遞增趨勢(shì)。間接分析可知，房地產(chǎn)上市公司穩(wěn)步發(fā)展，意味著這類(lèi)公司高度重視財(cái)務(wù)杠桿工具的應(yīng)用，以此提高公司績(jī)效。

（3）公司績(jī)效評(píng)估

應(yīng)用權(quán)益凈利率指標(biāo)來(lái)評(píng)估公司績(jī)效，根據(jù)評(píng)估結(jié)果掌握所有者權(quán)益報(bào)酬變化情況，其中，權(quán)益凈利率計(jì)算公式即銷(xiāo)售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)。計(jì)算上述五家房地產(chǎn)公司每年權(quán)益凈利率平均值，即20.18、21.16、21.48、22.26、22.63、22.12、23.24、23.35、24.26。從數(shù)據(jù)變化中能夠看出，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)升高的同時(shí)，權(quán)益凈利率平均值逐年增大。足以見(jiàn)之，財(cái)務(wù)杠桿工具合理使用，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生正向影響。

三、房地產(chǎn)上市公司運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的有效措施

（1）遵循財(cái)務(wù)杠桿定位原則

首先，遵循可持續(xù)發(fā)展原則。房地產(chǎn)上市公司控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，通過(guò)股權(quán)融資、現(xiàn)金流調(diào)整等方式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防控目的，這對(duì)房地產(chǎn)公司規(guī)模化經(jīng)營(yíng)有重要影響。然后，遵循資本收益增長(zhǎng)原則。公司經(jīng)營(yíng)主體遵循市場(chǎng)變化規(guī)律，借助財(cái)務(wù)杠桿工具引導(dǎo)現(xiàn)金流動(dòng)，繼而擴(kuò)大凈資產(chǎn)利潤(rùn)空間，確保企業(yè)價(jià)值大幅度提高。最后，遵循戰(zhàn)略匹配原則。無(wú)論是投資戰(zhàn)略，還是人力資源戰(zhàn)略，都應(yīng)遵循此項(xiàng)原則，據(jù)此提高經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)踐價(jià)值，并全方面增強(qiáng)資金獲取能力，推動(dòng)金融市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。此外，遵循結(jié)合式原則，即經(jīng)營(yíng)杠桿與財(cái)務(wù)杠桿協(xié)調(diào)配合，最終實(shí)現(xiàn)超額收益目的。

（2）把控財(cái)務(wù)杠桿異化效應(yīng)

財(cái)務(wù)杠桿正負(fù)效應(yīng)同時(shí)存在，針對(duì)財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)有效控制，能為房地產(chǎn)上市公司穩(wěn)健發(fā)展提供動(dòng)力，繼而加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型步伐?，F(xiàn)今，財(cái)務(wù)杠桿正向作用逐年顯現(xiàn)，這對(duì)城市化視域下房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展有積極影響。財(cái)務(wù)杠桿異化效應(yīng)把控的言外之意，即高效運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)，具體措施如下：

首先，公司財(cái)務(wù)管理主體有意識(shí)的提高負(fù)債籌資水平，通過(guò)債券融資、債務(wù)重組、股份回購(gòu)、債股轉(zhuǎn)換等方式來(lái)減少資金損失。然后，房地產(chǎn)上市公司定期推出新穎項(xiàng)目，并提高品牌影響力，據(jù)此提高投資可行性。最后，滲透分散投資思想，借此機(jī)會(huì)降低財(cái)務(wù)杠桿異化效應(yīng)發(fā)生幾率。

（3）強(qiáng)化財(cái)務(wù)杠桿規(guī)模效應(yīng)

財(cái)務(wù)杠桿工具規(guī)范使用，這對(duì)股東權(quán)益維護(hù)、現(xiàn)金流量調(diào)節(jié)有關(guān)鍵性作用。房地產(chǎn)上市公司憑借財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率大于利息率這一目的，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大有推動(dòng)作用。此外，這能為日后房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，公司經(jīng)營(yíng)主體應(yīng)適當(dāng)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，憑借資本運(yùn)作的多樣化方式來(lái)調(diào)整負(fù)債率，視情況優(yōu)化債務(wù)融資比例，確保財(cái)務(wù)杠桿規(guī)模效益全面發(fā)揮，這對(duì)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)管理水平提高有積極影響。

除了上述介紹的幾種措施外，公司財(cái)務(wù)管理主體應(yīng)完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防系統(tǒng)，一旦發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)系統(tǒng)提示進(jìn)行原因分析，并提出風(fēng)險(xiǎn)控制的有效措施，以免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。在此期間，有效應(yīng)用技術(shù)分析法，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)化管理目的，以此保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，并大大提高資本利用率，最終全方面發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿積極作用。最為關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)上司公司應(yīng)組織系統(tǒng)化培訓(xùn)，促使財(cái)務(wù)管理人員在客觀掌握財(cái)務(wù)杠桿理論的基礎(chǔ)上，探索財(cái)務(wù)杠桿機(jī)制應(yīng)用策略，據(jù)此提高公司業(yè)績(jī)。

綜上所述，房地產(chǎn)上市公司作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，公司穩(wěn)健發(fā)展的過(guò)程中，財(cái)務(wù)杠桿工具在其中的正向作用全面發(fā)揮，這對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制、經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間拓展有積極影響?？陀^分析財(cái)務(wù)杠桿影響公司業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上，通過(guò)遵循財(cái)務(wù)杠桿定位原則、把控財(cái)務(wù)杠桿異化效應(yīng)、強(qiáng)化財(cái)務(wù)杠桿規(guī)模效應(yīng)等措施來(lái)提高財(cái)務(wù)杠桿策略實(shí)效性，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展有推動(dòng)作用。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：張寅嵐，性別：女，出生年月：1998年11月3日，籍貫：云南省昆明市，學(xué)歷：本科在讀，工作單位：吉林工商學(xué)院，研究方向：金融學(xué)。