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        棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相關(guān)稅收問題探討

        2019-11-29 04:24:08西山煤電太原保障性住房建設(shè)有限公司
        財(cái)會學(xué)習(xí) 2019年9期
        關(guān)鍵詞:工礦契稅棚戶區(qū)

        西山煤電太原保障性住房建設(shè)有限公司

        從國家層面著手,棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程,各地區(qū)、各有關(guān)部門以國家資源為支撐,通過整體規(guī)劃,將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程,大規(guī)模推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè),即有效改善了困難群眾住房條件,又緩解了城市內(nèi)部矛盾,從某種程度上來說,促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長與社會和諧,發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)。

        一、關(guān)于棚戶區(qū)改造的基本認(rèn)識

        目前,在中國境內(nèi),居住環(huán)境惡劣、簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房子年代久遠(yuǎn)、使用功能不全、配套設(shè)施簡陋成了人們對棚戶區(qū)較為直接的印象。而工礦、煤礦棚戶區(qū)所處地理位置偏僻、交通不便,更加難以吸引房地產(chǎn)開發(fā)商眼球。為適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要,以改善群眾住房條件為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),國家將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程,具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計(jì)劃的改造項(xiàng)目。加快推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造,有效改善困難群眾住房條件,緩解了城市內(nèi)部二元矛盾,提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會和諧。

        二、關(guān)于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的優(yōu)惠政策

        2013年,國務(wù)院為有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,頒布了《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作意見》,要求全面推進(jìn)城市、國有工礦、國有林區(qū)和國有墾區(qū)的棚戶區(qū)和危房改造,加大政策支持力度,對資金、建設(shè)用地供應(yīng)、稅費(fèi)減免、完善安置補(bǔ)償政策作出了指導(dǎo)性意見。主要體現(xiàn)在:免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金;對棚戶區(qū)改造中的安置住房建設(shè)用地,實(shí)行劃撥方式供應(yīng),除依法征收土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)外,免收土地出讓收入;為了加快工礦、煤礦棚戶區(qū)改造工程,對于工程改造各階段的資金支出,有關(guān)部門也給予了大力扶持。

        同時(shí),財(cái)政部和國家稅務(wù)總局根據(jù)國務(wù)院的指導(dǎo)意見,也出臺了配套稅收優(yōu)惠政策,在2013年,國家財(cái)政部下發(fā)具體文件指示免除進(jìn)行工礦、煤礦棚戶區(qū)安置房建造的各項(xiàng)稅費(fèi),主要包括印花稅、土地增值稅、土地使用稅等。具體政策如下:1.對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與發(fā)行安置住房相關(guān)的印花稅予以免征。如果是在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的,依據(jù)相關(guān)資料、房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同,按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。舉例如下,一個(gè)房地產(chǎn)公司以貨幣出資,棚戶區(qū)產(chǎn)權(quán)單位以土地使用權(quán)出資,成立項(xiàng)目公司,實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,這一做法的優(yōu)點(diǎn)是可能享受合作建房和棚戶區(qū)改造的稅收優(yōu)惠政策,同時(shí)能夠爭取當(dāng)?shù)卣呐飸魠^(qū)財(cái)政扶持政策。

        2.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。舉例如下:某事業(yè)單位由于更改辦公地點(diǎn),將原屬辦公地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出售,單位財(cái)會人員保留原始購房相關(guān)票據(jù),其中購房發(fā)票250萬,納稅憑證上記載繳納契稅12.5萬。參與接手此房產(chǎn)的有兩方,一方經(jīng)營單位隸屬安置房改造經(jīng)營范疇,想要購入該房作為安置房出售,另一方作為個(gè)體戶,購入該店目的在于進(jìn)行食品買賣,雙方均報(bào)價(jià)300萬?;谠撌聵I(yè)單位出售的房屋未取得專業(yè)機(jī)構(gòu)的評估價(jià)格。以下,均以理論為基礎(chǔ)進(jìn)行原因剖析:依照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定,對于進(jìn)行出售舊房的納稅人未能獲得房產(chǎn)估計(jì)歷史成本,但存在發(fā)票證明的情況下,經(jīng)由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定最終房產(chǎn)價(jià)值,同時(shí),參照房產(chǎn)地上附著建筑物使用權(quán)的估價(jià)為依據(jù),給出最終結(jié)果。如果該企業(yè)將此房出售給經(jīng)營安置房的單位,則根據(jù)上述稅收優(yōu)惠政策規(guī)定,該事業(yè)單位可以免除部分土地增值稅的繳納;如果將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給個(gè)體戶,那么事業(yè)單位還必須要承擔(dān)附加費(fèi)用的繳納,包括教育費(fèi)、城市建筑與維護(hù)費(fèi)等,這些稅費(fèi)的繳納均發(fā)生在轉(zhuǎn)讓過程中。

        3.對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的,免征契稅。這里要求回購的必須是改造安置住房,同時(shí)必須繼續(xù)作為改造安置房源的才能享受免征契稅的政策,缺一不可。

        除了國家在稅收上有相關(guān)優(yōu)惠政策外,部分省市地方稅務(wù)局也出臺了有關(guān)棚戶區(qū)改造保障房相關(guān)優(yōu)惠政策。具體列示如下:根據(jù)《吉林省人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》的規(guī)定,對符合條件的改造項(xiàng)目,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的不征契稅;棚戶區(qū)居民因拆遷而重新承受普通住房的,免征契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)發(fā)行償還原拆遷面積房屋部分,暫不征收營業(yè)稅,納稅確有困難的,可減免房產(chǎn)稅和土地使用稅。

        三、個(gè)人購置改造安置住房稅收優(yōu)惠政策

        現(xiàn)階段,房屋對于每個(gè)家庭來說都是必需品,任何家庭都離不開住房問題;同時(shí)房屋作為一項(xiàng)固定資產(chǎn),是一項(xiàng)有潛力的投資方向,故而房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行對整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)都具有巨大意義。但是,在市場中,往往存在著部分房地產(chǎn)開發(fā)商炒賣房子的情況,以高價(jià)售出謀取暴利,這樣的市場行情需要被堅(jiān)決抵制,而這就需要相關(guān)部門的共同努力,維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。那么,對于個(gè)人而言,在進(jìn)行房屋買賣中,較為合算的辦法是:購買安置住房,根據(jù)其購房優(yōu)惠政策可以省下很大一筆費(fèi)用。在我國,根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定,購入安置住房的個(gè)人在第一次進(jìn)行此活動(dòng)時(shí),繳納契稅可以享受低稅率的優(yōu)惠(1%);此外,當(dāng)購入安置房住房面積大于標(biāo)準(zhǔn)面積時(shí),購入個(gè)人還可以享受減半繳納契稅的優(yōu)惠。當(dāng)然,如果購房者本身屬于工礦、煤礦棚戶區(qū)拆遷戶,在進(jìn)行購置安置房時(shí)可以使用拆遷補(bǔ)償資金,同時(shí)享受免征個(gè)人所得稅以及契稅的優(yōu)惠。在這其中,依照相關(guān)文件,對工礦、煤礦棚戶區(qū)房屋隸屬舊房、危房的房屋進(jìn)行合理性拆遷,被拆遷人可以獲得按照國家規(guī)定的一定款項(xiàng),對于此部分資金,收款人不需要繳納個(gè)人所得稅,如果此收款人后續(xù)進(jìn)行新房購置,而所購房屋性質(zhì)為安置房的,在進(jìn)行付款時(shí),針對拆遷補(bǔ)償款無須繳納契稅,但若是拆遷補(bǔ)償款無法彌補(bǔ)新房價(jià)的,購房者需要額外補(bǔ)交契稅。綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)在工礦、煤礦棚戶區(qū)改造以及個(gè)人購房過程中充當(dāng)著重要的角色,因此房地產(chǎn)行業(yè)在某種意義上可以稱得上是社會經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

        四、結(jié)語

        總之,隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,社會整體經(jīng)濟(jì)步伐都應(yīng)該一步步向前邁,在這過程中,不斷完善礦棚戶區(qū)拆遷改造翻新工作至關(guān)重要。棚戶區(qū)改造工作涵蓋內(nèi)容廣,牽涉居民多,因此在此項(xiàng)工作的執(zhí)行過程中,相關(guān)人員必須嚴(yán)格依照文件指示,研究稅收優(yōu)惠政策,合理規(guī)劃土地資源,科學(xué)配置安置房,從根本上促進(jìn)棚戶區(qū)居民生活水平的提高。

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