武小嵐

中國養(yǎng)老產業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產業(yè)的社會需求將迅速增長，在相關經營方式和服務理念更新轉變的帶動下，中國養(yǎng)老產業(yè)有望實現社會效益與經濟效益的”雙贏”。在當前住宅房地產市場處于低迷的情況下，我國的養(yǎng)老房地產出現了民營、外企、國企以及保險業(yè)的蜂擁而入同質無序競爭的態(tài)勢。因此，必須盡早防范這種畸形發(fā)展，從發(fā)展戰(zhàn)略角度探討如何抓住市場、資源、能力、關系四個關鍵要素，促進其健康有序、可持續(xù)發(fā)展。

市場定位及有效需求與供給

市場定位關鍵是客戶價值定位。不同的養(yǎng)老房地產，應以客戶至上的價值細分所服務的客戶群，為哪個細分的客戶群服務，就提供哪個客戶群需要的產品及服務，以達到有效需求與有效供給匹配。這樣，才能有效防止養(yǎng)老房地產無序競爭、產生泡沫及畸形發(fā)展。

從戰(zhàn)略定位角度，對養(yǎng)老養(yǎng)生房地產、養(yǎng)老養(yǎng)生服務、住宅地產及開發(fā)運營作好戰(zhàn)略定位，并做好項目客戶群定位、產品功能與設施定位，項目商業(yè)運作模式定位、項目形象與特色定位等。

實行顧客價值至上導向戰(zhàn)略。這既是國家民生工程.公益價值的體現，也是企業(yè)獲得顧客、占領市場的根本。它是超越成本，利益的不可以簡單數據計量的高層次戰(zhàn)略。住宅房地產市場出現的價格高，房屋空置率高與居民住房嚴重不足的矛盾，住房供給結構不合理與居民承受能力低的矛盾等，養(yǎng)老房地產應引以為鑒。應加強顧客需求調查與分析，以新的行業(yè)標準化質量服務承諾，把滿足顧客需求放在第一位，在正確定位基礎上，實現有效供給與有效需求動態(tài)平衡。

資源的獲取整合與有效利用土地、資金，人力、智力資源是養(yǎng)老房地產發(fā)展的基礎。

其一，做好土地獲取的規(guī)劃、計劃的制訂及實施。土地資源獲取.整合，可通過公開市場、租賃或合作入股方式，也可政企共同運作，與地方政府宜居生態(tài)、養(yǎng)生、旅游城市建設規(guī)劃或老城區(qū)工業(yè)改造等結合，將養(yǎng)老房地產納入地區(qū)城市及生態(tài)發(fā)展規(guī)劃。

其二，多種方式的融資獲取與整合。融資方式由銀行主導型向多元組合型轉變，除銀行貸款以外，還可選擇試行房地產投資信托基金、企業(yè)債券、股權融資、私募基金、海外基金等。相應的投資者不僅有機構投資者，如保險公司、信托公司、基金公司.投資公司、房地產開發(fā)公司、銀行及其他金融機構。還有個人投資者，即通過養(yǎng)老房地產金融投資產品吸收居民個人資金。

其三，人力智力資源的獲取與整合。養(yǎng)老養(yǎng)生房地產及其養(yǎng)老服務的人力智力資源涉及到投資、建設、運營多個領域，要制定人力資源隊伍建設規(guī)劃.分階段實施。采取培養(yǎng)、引進、柔性共享三結合的方式，進行人力資源的獲取、整合與有效利用。如醫(yī)療、護理人員一方面可以培養(yǎng)、引進配套的全科醫(yī)生和護理骨干;另一方面可與相應三甲醫(yī)院專業(yè)人才、專家進行柔性共享，以為我所用、滿足需要為原則。

其四，加強土地，資金、人力智力三種資源的優(yōu)化配置及有效利用。傳統住宅房地產嫁接新興養(yǎng)老房地產及管理服務，要通過合作共享等方式，提高資源的利用效率和效益。

能力培育與創(chuàng)新

養(yǎng)老房地產的投資、開發(fā)、運營的成敗及成養(yǎng)老房地產的投資.開發(fā).運營的成敗及成效高低，關鍵取決于領導層的決策能力、開發(fā)運營層的組合運營及盈利能力，特別是企業(yè)改革創(chuàng)新能力。

其一，提高管理層經營管理水平。養(yǎng)老房地產及養(yǎng)老服務是新課題，應建立智能化、高標準化的管理服務體系，才能適應養(yǎng)老養(yǎng)生服務的需要。這對經營管理領導層的經營管理水平要求高，對其是新的考驗。一方面，必須重視自身的學習培訓與實踐探索，總結提高。另一方面，企業(yè)應以“點子評獎”活動，引導員工為企業(yè)提高開發(fā)經營管理水平獻計謀，管理模式由事務操作型向價值鏈型轉變，并由職責明確的組織機構標準化與人性化相結合進行運作。

其二，加強員工執(zhí)行力的培育。企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標、任務只有分解到下屬不同單位，才能在推行中落實。根據崗位需要，組織培訓學習。下屬單位根據具體目標、任務及崗位職責，層層抓落實。從組織機構、崗位職責.流程優(yōu)化、業(yè)務控制、績效薪酬管理到企業(yè)文化，形成培育員工執(zhí)行力的環(huán)境與條件。

其三，提高創(chuàng)新能力。我國養(yǎng)老房地產及服務發(fā)展時間較短，不能只照搬照套現有模式，必須不斷改革創(chuàng)新。在學習吸收國內、國外先進案例的經驗、教訓基礎上，結合自身實際，不斷進行新的商業(yè)運作模式創(chuàng)新，行業(yè)標準化在創(chuàng)新中推出與發(fā)展。養(yǎng)老養(yǎng)生房地產產業(yè)及服務要實現正確定位，就需推行差異化特色發(fā)展戰(zhàn)略。包括區(qū)位錯位、顧客群體主體差異，品牌質量差異，防止同城市、同地區(qū)因同質化而出現供過于求及供給結構失衡發(fā)生，這就必須做好市場細分而且要錯位。通過創(chuàng)新，創(chuàng)建各自不同的品牌.特色，滿足不同顧客群體需求，使之在改革創(chuàng)新中健康、持續(xù)發(fā)展。

利益關系及共生共長

養(yǎng)老養(yǎng)生房地產及服務業(yè)涉及多種相關利益者的關系，既包括產業(yè)內價值鏈協同合作關系，企業(yè)股東，投資者、管理者、員工的投入與回報及團結和諧關系，也包括外部與政府的政策扶持關系、合作伙伴關系、風險監(jiān)控關系等。作為新興產業(yè)，不僅應使內部關系具有向心力，更要處理好外部關系，防止出現互損互斥現象發(fā)生，構建共生共長的成長環(huán)境。

其一.搞好企業(yè)與政府部門關系。爭取政府發(fā)展老年事業(yè)的已有政策的執(zhí)行、落實到位;對尚需試點的政策，積極爭取改革試點;對尚不明確的政策，通過調查研究，如實反映情況，提出建議。在政府發(fā)展公益性老年事業(yè)的大框架下，爭取政府的政策扶持和政府部門的具體支持。其二，建立產，金、融互利互惠關系。“金、銀、老”結合建立戰(zhàn)略聯盟或金融集團。共同運作養(yǎng)老金融產品。實現養(yǎng)老養(yǎng)生房地產業(yè)、旅游業(yè)、金融業(yè)資源整合，提高社會整體效益。

其三，形成競爭合作提升的合作伙伴關系。包括競爭合作伙伴，非競爭合作伙伴及新業(yè)務合資關系。不僅要處理好投資.開發(fā)，運營的合作關系，還要處理好與醫(yī)院、大學、研究機構合作關系，產、商結合運營養(yǎng)老設備產品與服務的關系，異地養(yǎng)老養(yǎng)生合作伙伴關系，跨部門跨地區(qū)連鎖一站式服務。這樣既方便了顧客，又使養(yǎng)老房地產及服務業(yè)拓展了空間，提升盈利增值，實現經濟效益與社會效益雙向提高。