孫陽(yáng) 顧曉曄

南京長(zhǎng)江都市建筑設(shè)計(jì)股份有限公司 江蘇南京 210002

1 背景介紹

大數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月，我國(guó)開(kāi)業(yè)超過(guò)15年及以上、面積3萬(wàn)㎡及以上的商業(yè)建筑有132個(gè)，開(kāi)業(yè)超過(guò)10年、面積3萬(wàn)㎡以上的購(gòu)物中心有461個(gè)。如何激活這些購(gòu)物中心的存量資產(chǎn)，讓其再度煥發(fā)生命力？答案是“重構(gòu)場(chǎng)景”和“改造升級(jí)”。本文將以華東茂(弘陽(yáng)廣場(chǎng))為例，淺談商業(yè)建筑的改造設(shè)計(jì)策略及應(yīng)用。

2 項(xiàng)目概況

華東茂(弘陽(yáng)廣場(chǎng))，是弘陽(yáng)集團(tuán)在江北新區(qū)打造的首個(gè)大型城市綜合體，項(xiàng)目位于南京長(zhǎng)江大橋北岸延長(zhǎng)線，與南京歷史風(fēng)景名勝中山陵隔江相望，交通便利，區(qū)位優(yōu)良。2011建成以來(lái)，逐漸帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，為迎合江北國(guó)家級(jí)新區(qū)的發(fā)展契機(jī)、以及周邊居住人口的不斷增加，提升區(qū)域消費(fèi)的愿望迫在眉急。

3 設(shè)計(jì)策略

3.1 商業(yè)設(shè)計(jì)的宗旨

商業(yè)設(shè)計(jì)的最終目的是為了吸引消費(fèi)者前來(lái)并進(jìn)行消費(fèi)，在現(xiàn)今的商業(yè)設(shè)計(jì)中，許多未經(jīng)深入研究的人會(huì)片面認(rèn)為只要在設(shè)計(jì)中多設(shè)置“網(wǎng)紅打卡點(diǎn)”肯定能拉動(dòng)生意。實(shí)際上購(gòu)物中心是最講究整體協(xié)調(diào)性的一個(gè)商業(yè)建筑場(chǎng)所，不僅是空間與空間之間，還有空間與目標(biāo)消費(fèi)人群之間。商業(yè)空間設(shè)計(jì)的主要目的是基于市調(diào)和對(duì)生活的理解之上提供具有舒適感、歸屬感、辨識(shí)度且誘人的空間，這才能促發(fā)人們一次又一次的回到這里[1]。

3.2 現(xiàn)狀分析及存在問(wèn)題

（1）地面的車(chē)行流線與人行流線容易形成交叉，對(duì)商業(yè)入口交通通暢造成過(guò)多壓力。

（2）商業(yè)人行的動(dòng)線與后勤的貨運(yùn)流線存在相互干擾的，未設(shè)置主要的商業(yè)后場(chǎng)及卸貨區(qū)。

（3）單邊的商業(yè)街區(qū)布置難以匯聚商業(yè)人流，各棟獨(dú)具業(yè)態(tài)的商業(yè)之間連橋過(guò)于狹窄。

（4）原各棟商業(yè)樓中的公共空間部分均未能夠得到很好的利用。

3.3 改造升級(jí)內(nèi)容

（1）重塑場(chǎng)景。改造后的華東茂(弘陽(yáng)廣場(chǎng))，將以“娛樂(lè)、互動(dòng)、體驗(yàn)”為主動(dòng)線，以6000㎡中心秀場(chǎng)為例，在廣場(chǎng)的中心秀場(chǎng)開(kāi)演免費(fèi)兒童劇和其他演藝活動(dòng)，中心廣場(chǎng)的舞臺(tái)秀場(chǎng)從燈光、音樂(lè)、氣味打造多維度沉浸式的商業(yè)空間，緊抓社交化的消費(fèi)趨勢(shì)，充分考慮區(qū)域商務(wù)人士、高品質(zhì)家庭的社交化、親子化、人文化的消費(fèi)升級(jí)需求。法式風(fēng)情街以及歡樂(lè)小鎮(zhèn)兩條主題街區(qū)以多維立體開(kāi)放式街區(qū)的形態(tài)，打造集多種功能于一體的城市文化消費(fèi)新空間，從而讓顧客流連忘返。

（2）重新規(guī)劃梳理各棟商業(yè)樓的業(yè)態(tài)布局。作為國(guó)內(nèi)獨(dú)家擁有購(gòu)物、家居和游樂(lè)三大業(yè)態(tài)的全時(shí)態(tài)商業(yè)游樂(lè)綜合體，弘陽(yáng)廣場(chǎng)整體定位為“雙MALL+游樂(lè)演藝”。商業(yè)樓棟內(nèi)利用原有挑高中庭空間局部增設(shè)夾層，增加室外娛樂(lè)區(qū)布置。商業(yè)街中心的室外圓形廣場(chǎng)增加玻璃頂棚，四周仍為開(kāi)敞，自然形成一個(gè)6000㎡中心秀場(chǎng)，和兩條特色街區(qū)以及三棟商業(yè)綜合體相互通過(guò)室外連廊，接連形成的建筑組團(tuán)，成為會(huì)客、交友、一站式的消費(fèi)主場(chǎng)，鑄就趣味、文化、交流的生活方式[2]。

（3）各棟商業(yè)立面更新再造。華東茂（弘陽(yáng)廣場(chǎng)）改造前立面存在著廣告牌突兀雜亂、樣式老舊、出入口眾多且主次層級(jí)不明確等問(wèn)題。改造后的立面設(shè)計(jì)靈感來(lái)源于長(zhǎng)江。水的至柔與靈動(dòng)將本項(xiàng)目超長(zhǎng)的沿街面貫穿，形成一個(gè)宛若天成的整體。上部采用大面積幻彩金屬幕墻系統(tǒng)。金屬幕墻下部“紅色飄帶”為金屬板系統(tǒng)。下部的紅色飄帶在滟漣的水波中加入了一抹靚麗的色彩，滾滾的水波帶來(lái)繁榮的商業(yè)氛圍。集中設(shè)置了統(tǒng)一樣式的廣告牌，觀感大幅改善，標(biāo)識(shí)性隨之增強(qiáng)。

（4）構(gòu)建室內(nèi)空間主題。購(gòu)物環(huán)境中的室內(nèi)公共空間就像城市中的交通與廣場(chǎng)空間，隨著系統(tǒng)的擴(kuò)展逐漸膨脹，面積越來(lái)越大，消費(fèi)者在其間停留的時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)。一個(gè)舒適、愉悅、體貼而具有吸引力的公共空間，在細(xì)節(jié)之處給予顧客最大程度的關(guān)懷是成功的商業(yè)環(huán)境建立的重要基礎(chǔ)。

原兩棟分開(kāi)的獨(dú)立商業(yè)通過(guò)室外連廊連接，室外部分夏熱冬冷，購(gòu)物體驗(yàn)感遠(yuǎn)遜于室內(nèi)；改造后原室外連廊變成了無(wú)卷簾柱、開(kāi)闊、舒適的有頂室內(nèi)步行街，大量的人流匯集于此，為兩側(cè)商業(yè)重新注入了活力。

（5）技術(shù)改造措施與難點(diǎn)。

①建筑消防定性。華東茂（弘陽(yáng)廣場(chǎng)）改造前的C2和C3棟分別定性為多層商業(yè)和高層建筑的商業(yè)裙房，經(jīng)過(guò)改造統(tǒng)一定性為高層建筑的商業(yè)裙房。合并后采用“有頂步行街”的概念進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，有頂步行街內(nèi)設(shè)置穿越建筑首層的消防車(chē)道，在步行街兩端設(shè)置凈尺寸4米x4米的大型折疊門(mén)，火災(zāi)時(shí)可以完全開(kāi)啟，供消防車(chē)通行。為確保有頂步行街區(qū)域的安全性，創(chuàng)造自然排煙的條件，具體采取了以下措施：

a．取消原端部商業(yè)主力店，使之完全開(kāi)放為公共空間；并在兩側(cè)立面設(shè)置電動(dòng)開(kāi)啟排煙窗，可開(kāi)啟面積≥外墻面積的50%。

b．步行街上部每層開(kāi)洞面積≥步行街地面面積的37%，均勻布置。

c．中庭頂棚下檐距地高度≥6米，設(shè)置電動(dòng)控制的滑移開(kāi)啟窗，有效開(kāi)啟面積不小于步行街面積的25%。

②結(jié)構(gòu)改造增減。由于在商業(yè)改造項(xiàng)目過(guò)程中不可避免會(huì)有業(yè)態(tài)和動(dòng)線的調(diào)整，原有的主體建筑就需要進(jìn)行局部封堵或拆除，華東茂（弘陽(yáng)廣場(chǎng)）的結(jié)構(gòu)改造和加固方案僅針對(duì)結(jié)構(gòu)局部構(gòu)件進(jìn)行，改造后結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)類(lèi)型不變。主要方法包括：梁、柱擴(kuò)大截面、碳纖維加固、外包鋼、粘鋼；樓板粘鋼、碳纖維加固、增設(shè)鋼梁，增層新加鋼結(jié)構(gòu)；基礎(chǔ)加固采用錨桿靜壓混凝土方樁，增加外掛幕墻進(jìn)行局部加固等。

③機(jī)電優(yōu)化。機(jī)電設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)需滿足煥然一新后建筑的負(fù)荷容量，原有的設(shè)計(jì)參數(shù)已可能不能滿足新的業(yè)態(tài)負(fù)荷要求，同時(shí)為了應(yīng)對(duì)改造后商業(yè)建筑中消防疏散方式的變化，中庭特意設(shè)置了自動(dòng)跟蹤定位射流滅火系統(tǒng)，自動(dòng)射流滅火裝置集探測(cè)與滅火于一體，全天候?qū)ΡＷo(hù)區(qū)域?qū)崟r(shí)對(duì)監(jiān)控進(jìn)行探測(cè)，一旦發(fā)生火情在30s內(nèi)完成掃描定位，而后對(duì)準(zhǔn)火點(diǎn)進(jìn)行噴水滅火，火滅后自動(dòng)停止[3]。

作為弘陽(yáng)商業(yè)集團(tuán)的代表之作，改造后的華東茂（弘陽(yáng)廣場(chǎng)）不僅僅只是一座購(gòu)物中心，更標(biāo)志著這座“永不落幕的城市秀場(chǎng)”將全新亮相，成為城市商圈發(fā)展中的重要力量。