韓同海

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1 全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理主要講的是各個企業(yè)針對自己內(nèi)部各個部「丁而做出的財務(wù)和非財務(wù)方面資源分配、考核的一個總過程。通過實施全面預(yù)算管理，企業(yè)的各項活動變得更加清晰明了，企業(yè)的發(fā)展也變得更加長效規(guī)范。一般而言，全面預(yù)算控制擁有三大方面的優(yōu)勢，分別是人本化、系統(tǒng)化和戰(zhàn)略化。與其他預(yù)算形式相比，全面預(yù)算管理也具有自己的一些特征。全面預(yù)算控制能讓原本分散的預(yù)算集中起來，有助于提升企業(yè)的凝聚力和市場效力。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

2.1 預(yù)算管理制度的問題

如果企業(yè)的預(yù)算管理制度不健全，就不能對項目的正常開展進行有效的指導(dǎo)，對企業(yè)的整體運營產(chǎn)生不良影響。在預(yù)算環(huán)節(jié)上，時常出現(xiàn)制度的形式化和管理松散的情況，這種不合理的預(yù)算管理方式會導(dǎo)致企業(yè)的項目執(zhí)行不夠深入，財務(wù)預(yù)算人員和企業(yè)管理者不能很好的落實計劃，幫助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，預(yù)算管理制度的不健全還會導(dǎo)致結(jié)算、考核等環(huán)節(jié)不能真正發(fā)揮效用。因此，預(yù)算管理制度出現(xiàn)問題會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不利，削減企業(yè)在市場的競爭力。

2.2 全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的問題

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有效推動了經(jīng)濟的發(fā)展，然而在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展下，全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的制定進程卻比較緩慢。主要表現(xiàn)在：（1）新興房地產(chǎn)企業(yè)沒有盡快形成預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。（2）已有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然進行了預(yù)算，但是預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)跟不上行業(yè)發(fā)展進程，造成準(zhǔn)確度降低。（3）房地產(chǎn)企業(yè)受多種因素的影響，國家制定全面、統(tǒng)一的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)有一定難度，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的不全面就容易造成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算環(huán)節(jié)的混亂。

2.3 全面預(yù)算和戰(zhàn)略目標(biāo)不一致的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在制定年度經(jīng)營計劃時，容易忽視項目開發(fā)這個環(huán)節(jié)，在此基礎(chǔ)上進行企業(yè)預(yù)算。這樣的預(yù)算方式就顯得不合理，如果企業(yè)都只關(guān)注年度運營計劃或者其中一個地產(chǎn)項目的預(yù)算，忽視了預(yù)算的整體性特征，就會導(dǎo)致結(jié)算環(huán)節(jié)中資金出現(xiàn)差異，造成企業(yè)的既定發(fā)展目標(biāo)和預(yù)算不符。

3 地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算和成本控制策略總結(jié)

3.1 構(gòu)建完善的出租收入預(yù)算體系

對地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)算和成本的把控，要從各個方面入手。在全面預(yù)算的把控方面，要做好出租收入預(yù)算的控制。通常情況下，出租形式包括自有出租、返租物業(yè)形式。在進行預(yù)算時，要分開實行。對于預(yù)算形式的選擇，要堅持簡單便捷的原則進行。通常來說，按照預(yù)算出租收入的計算基數(shù)=年初總的商鋪面積+本年度提出的商鋪面積-預(yù)計銷售面積和退租面積。預(yù)算時，新建的面積通常不納入預(yù)算粘度范圍。

3.2 完善工程類預(yù)算和控制

從工程款預(yù)算角度來說，對于預(yù)算款的計算，必須要嚴(yán)格按照地產(chǎn)項目開發(fā)實際實際，根據(jù)發(fā)展節(jié)點已經(jīng)發(fā)生的合同未付款，以及尚未發(fā)生的業(yè)務(wù)進行計劃。對合同成本，進行細化拆分，劃分到具體的成本科目下。付款業(yè)務(wù)的處理，若有信息技術(shù)的支撐，能夠極大程度上提高工作的效率和質(zhì)量。這需要地產(chǎn)企業(yè)注重信息化建設(shè)，采取成本信息化管理手段，利用信息管理系統(tǒng)，結(jié)合工程實際情況，對已簽合同款以及已支付合同款等，及時進行統(tǒng)計分析。具體來說，工程預(yù)算要根據(jù)成本科目，開展預(yù)算工作。在企業(yè)預(yù)算表內(nèi)，財務(wù)部要結(jié)合工程實際，進行科目類型的設(shè)置，細化為多個小科目，將成本控制任務(wù)，劃分到具體部門，由相關(guān)負責(zé)人負責(zé)。

3.3 期間費用預(yù)算和控制

從會計角度來說，期間費用具體包括管理費用和營銷費用等。在進行預(yù)算時，圍繞費用組成內(nèi)容，開展具體的預(yù)算工作。若為工程類的預(yù)算，則工作難度較低，因為可以采取的預(yù)算方法較多。首先，貫徹精細化理念，培養(yǎng)人員的精細化意識，制定完善的成本控制制度，明確預(yù)算和成本控制的職責(zé)和內(nèi)容，由具體人員負責(zé)。其次，結(jié)合費用產(chǎn)生特點和實際情況，采取管控措施。比如，管理費用，為降低管理費用，不可以盲目通過減少資源配置實現(xiàn)，要從項目管理實際出發(fā)，通過提高管理水平，降低管理成本。具體來說，引入現(xiàn)代化管理手段和管理理念，提高管理水平，創(chuàng)新管理模式和方法，減少資源浪費，節(jié)約管理成本，最大程度上控制項目成本。

3.4 做好預(yù)算和成本分析

在地產(chǎn)開發(fā)的過程中，為實現(xiàn)預(yù)算和成本控制目標(biāo)，必須要做好預(yù)算和成本分析以及把控工作。預(yù)算執(zhí)行工作的開展，主要是由財務(wù)部門負責(zé)。要結(jié)合項目實際情況，做好預(yù)算設(shè)計合理性的分析。在具體實踐中，做好動態(tài)化管控工作，從預(yù)算執(zhí)行以及成本控制實際出發(fā)，掌握預(yù)算收入完成情況以及成本費用預(yù)算超支情況等。目前，在地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算和成本控制中，可采用的預(yù)算分析方法較多。不過預(yù)算方法運用的效果不是很理想，主要受到人員工作素養(yǎng)和能力等的影響，使得預(yù)算分析工作水平難以提升。對于此問題，要注重加強對預(yù)算人員、財務(wù)人員等的業(yè)務(wù)素質(zhì)培養(yǎng)，結(jié)合工作崗位實際需要，對其進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其能夠勝任此項工作。

綜上，地產(chǎn)企業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展中要想站穩(wěn)腳步，增加自己的競爭力，因此就應(yīng)該重視全面預(yù)算管理工作，全面預(yù)算管理是一個系統(tǒng)的工作，這個內(nèi)容需要所有企業(yè)部門和員工的參與，還需要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相一致，這樣才能制定完善科學(xué)的全面預(yù)算管理制度，才能更好地為企業(yè)的經(jīng)營節(jié)約成本，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，也才能夠整合企業(yè)的資源，最大限度地發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，在獲取更多的經(jīng)濟利益的同時，也能夠為社會創(chuàng)造更多的價值。