中國鐵建地產(chǎn)集團(tuán)

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會經(jīng)濟發(fā)展中具有較強的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時間長、財務(wù)風(fēng)險和管控風(fēng)險大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項目特點和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)，來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理的內(nèi)容

傳統(tǒng)意義上的財務(wù)管理是對資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點，房地產(chǎn)財務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利益分配重點體現(xiàn)在對項目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項目的資金占用成為財務(wù)人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務(wù)風(fēng)險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。

經(jīng)過二十多年的充分競爭和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化運營、規(guī)?；l(fā)展特點越來越突出，其財務(wù)管理可以概括為以下幾個方面：

(一)房地產(chǎn)財務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高

隨著社會文化水平的提高，財務(wù)人才隊伍對房地產(chǎn)項目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點和周期屬性的認(rèn)識程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率逐步提高，財務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產(chǎn)財務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高

房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢，強者恒強的時代已經(jīng)來臨。規(guī)?；?、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)財務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監(jiān)管特點有所區(qū)別，對財務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財務(wù)管理的困難程度增加。

(三)房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產(chǎn)財務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發(fā)建設(shè)運營過程，預(yù)防各類財務(wù)風(fēng)險，提供財務(wù)管控水平，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資越來越多，政策監(jiān)管風(fēng)險和公開市場財務(wù)披露也客觀上提高了對房地產(chǎn)財務(wù)管控的要求。因此，房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨有的特點。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

中央政府對房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項規(guī)費和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險。同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴(yán)格，同時伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)?；康禺a(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會等各個監(jiān)管機構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺、銀行理財辦法出臺、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大、財務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競爭力，成為考驗財務(wù)人員的重中之重。

四、房地產(chǎn)財務(wù)管理的建議

(一)培養(yǎng)專業(yè)的財務(wù)人員隊伍

財務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財務(wù)人才隊伍，提高房地產(chǎn)財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財務(wù)人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務(wù)問題的能力，而且可以防范財務(wù)風(fēng)險，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

(二)健全財務(wù)管控體系

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強做大，全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化水平發(fā)展很快，財務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長足的發(fā)展。對房地產(chǎn)財務(wù)工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財務(wù)管理和控制體系，實現(xiàn)有效的財務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時財務(wù)人員在實際業(yè)務(wù)開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容，制定符合企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發(fā)揮財務(wù)管控作用，才能使財務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財務(wù)管理風(fēng)險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險，縮小、降低、甚至避免因為財務(wù)管理帶來的風(fēng)險和損失。只有建立健全的財務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險管理理念，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險有充分的認(rèn)識，才能真正防范財務(wù)風(fēng)險。

(三)強化財務(wù)成本管理職責(zé)

房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項目的開發(fā)進(jìn)展情況，利用財務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財務(wù)對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務(wù)風(fēng)險、降低財務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強大的支撐。

(四)做好稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大，對企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進(jìn)，通過財務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)只有在資金籌措和資金使用上相互銜接得當(dāng)、業(yè)務(wù)推進(jìn)和風(fēng)險管理相得益彰、成本管理和規(guī)模發(fā)展高度契合的基礎(chǔ)上，才能取得長遠(yuǎn)的發(fā)展。