武鑫

【摘 要】 在我國(guó)土地制度改革的不斷深化下，土地價(jià)格已經(jīng)成為合理配置土地供給與需求的重要手段。而土地價(jià)格的評(píng)估在對(duì)土地的選擇與運(yùn)用上起到了關(guān)鍵性的作用。土地價(jià)格的評(píng)估方法有很多種，本文對(duì)土地價(jià)值評(píng)估的原則與方法進(jìn)行分析，為不同類(lèi)型的土地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估提供參考。

【關(guān)鍵詞】 土地價(jià)值評(píng)估 原則 方法

一、土地價(jià)值評(píng)估研究的背景及意義

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，客觀上對(duì)土地估價(jià)中介服務(wù)業(yè)務(wù)提出了客觀需要，土地評(píng)估涉及到土地資源管理的方方面面，尤其是近年來(lái)隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展特別是不動(dòng)產(chǎn)等需地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展，土地評(píng)估也成為土地合理化利用、最優(yōu)化利用不可或缺的環(huán)節(jié)之一。

二、土地評(píng)估價(jià)值概述

（一）相關(guān)概念的界定。1、土地價(jià)值評(píng)估的概念。土地價(jià)值評(píng)估就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。

（二）土地價(jià)值評(píng)估的原則。1、有效利用原則。遵循最有效利用原則是指在一般情況下，土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。土地的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)用途和利用程度是多方面的。土地價(jià)格評(píng)估要以土地的最有效利用為前提。2、替代原則。根據(jù)經(jīng)濟(jì)替代原理，在同一公開(kāi)市場(chǎng)上同質(zhì)的商品應(yīng)有相同的價(jià)格。在評(píng)估一宗地的價(jià)格時(shí)，可以在同一供需圈內(nèi)，或同一區(qū)域內(nèi)，調(diào)查取得發(fā)生的多宗同一用途或類(lèi)似用途的土地交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)地價(jià)因素的比較修正，可求得待估宗地的價(jià)格。3、預(yù)期收益原則。土地價(jià)格是土地未來(lái)收益的資本化。過(guò)去的土地收益不決定土地價(jià)格，但有助于幫助估價(jià)人員推測(cè)未來(lái)收益的變化趨勢(shì)。遵循預(yù)期收益原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。4、供需原則。由于土地的位置固定性和市場(chǎng)的地域性，土地的供給與需求不同于一般商品的供給與需求，它們也帶有強(qiáng)烈的地域性特點(diǎn)。土地價(jià)格不可能完全由市場(chǎng)的供給與需求決定，在運(yùn)用此估價(jià)原則時(shí)，一定要結(jié)合預(yù)期收益原則，并充分考慮一些非市場(chǎng)因素對(duì)土地價(jià)格的影響。

三、土地價(jià)值評(píng)估方法

由于地價(jià)的形成受多種因素的影響，土地本身又具有獨(dú)特的性質(zhì)，因此，評(píng)估地價(jià)方法也是多種多樣，不同方法依據(jù)的經(jīng)濟(jì)原理也不太相同。為了使具有個(gè)別特性的地塊價(jià)格估得更為準(zhǔn)確，在實(shí)踐中應(yīng)該根據(jù)評(píng)估地塊的條件與特點(diǎn)合理選用多種方法分別評(píng)估，將不同方法得出的結(jié)果互相校核，確定地塊最終的估定價(jià)格。

（一）土地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外對(duì)于土地的非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估研究主要使用條件價(jià)值評(píng)估方法。條件價(jià)值評(píng)估法是一種利用假想市場(chǎng)評(píng)估生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)和環(huán)境物品價(jià)值的方法，是非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估技術(shù)中應(yīng)用最廣、影響最大的一種方法 ，廣泛被應(yīng)用于具有生態(tài)環(huán)境功能的土地得市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中。

（二）土地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外關(guān)于土地市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法比較多，其中基本的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和路線價(jià)法。

1、市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是將待估土地與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的同類(lèi)型土地加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似土地的已知價(jià)格，修正得出待估價(jià)土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估案例有較強(qiáng)的相關(guān)性和替代性，交易案例甚少或無(wú)交易案例的地區(qū)則不適用。2、收益還原法。收益還原法是土地估價(jià)常用方法之一，它是對(duì)土地或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。此法在用于土地估價(jià)時(shí)，把獲取土地作為一種投資，投入的資本即為購(gòu)買(mǎi)未來(lái)若干年土地收益的地價(jià)款。該方法最適合于以獲取收益為目的的土地的估價(jià)。它對(duì)于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)、租賃或有潛在收益的土地的估價(jià)最為適合，而對(duì)于那些沒(méi)有收益土地的評(píng)估不太適用。3、成本逼近法。成本逼近法，又叫成本法，是以開(kāi)發(fā)類(lèi)似土地資產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)繳納的稅金、費(fèi)用來(lái)確定待估土地資產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。成本逼近法特別適用于既無(wú)收益又無(wú)較多交易的土地的估價(jià)，尤其適合于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)。 4、剩余法。剩余法是在估算開(kāi)發(fā)完成后土地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。該方法適用于待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)、待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)或者是現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于各類(lèi)土地價(jià)格的估算。6、路線價(jià)法。路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求取平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨街同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。

小 結(jié)

土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中，土地估價(jià)必須要對(duì)此做細(xì)致分析并正確判斷其變動(dòng)趨向，了解土地價(jià)格組成的各項(xiàng)因素及各因素之間的相互作用，才能作出正確的估價(jià)。同時(shí)，由于土地的位置固定性、面積有限性及差異性等特性，土地市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)即不充分市場(chǎng)，土地價(jià)格通常依交易要求個(gè)別形成，受許多個(gè)別因素影響。由于地價(jià)的形成受多種因素的影響，土地本身又具有獨(dú)特的性質(zhì)，因此，評(píng)估地價(jià)方法也是多種多樣，不同方法依據(jù)的經(jīng)濟(jì)原理也不太相同。為了使具有個(gè)別特性的地塊價(jià)格估得更為準(zhǔn)確，在實(shí)踐中應(yīng)該根據(jù)評(píng)估地塊的條件，一句土地價(jià)值評(píng)估的原則，合理選用多種方法分別評(píng)估，將不同方法得出的結(jié)果互相校核，確定地塊最終的估定價(jià)格。

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