◎鄒琳華

住房是人類生活的基本需要，追求美好生活是社會發(fā)展的源動力。通過“一城一策”①促進住房市場消費平穩(wěn)發(fā)展，有利于實現(xiàn)居民家庭消費升級和居住條件改善。4月19日，中共中央政治局會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實好“一城一策”“因城施策”“城市政府主體責(zé)任”的長效調(diào)控機制。此舉將進一步推動落實房地產(chǎn)調(diào)控的差別化、科學(xué)化。

市場總體趨穩(wěn)，結(jié)構(gòu)分化加劇

1.核心城市房價漲速略有減緩，二手房成交量繼續(xù)下降

（1）反映全國24個核心城市②總體房價變動的緯房核心指數(shù)顯示，今年5月，該指數(shù)為105.92點，與4月的105.43點相比，核心城市房價上漲了0.46%；與1月階段性低谷的102.58點相比，上漲了3.26%，并實現(xiàn)連續(xù)四個月上漲；比2018年1月累計上漲了5.92%。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國居民消費價格指數(shù)（CPI）上漲2.1%，而核心城市房價漲速高于物價漲速，表明現(xiàn)階段核心城市房地產(chǎn)仍具備一定的保值性。

（2）從成交量指數(shù)看，核心城市不僅房價漲速略緩，二手住房成交量也在繼續(xù)下降。5月，10大重點城市③二手住房成交量指數(shù)為163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降表明，與1季度相比，房價上漲的預(yù)期有所減退。從量在價先的一般性規(guī)律看，重點城市短期房價上漲的壓力有所減輕。

2.一線城市房價總體平穩(wěn)，北京、廣州微降，上海、深圳小漲

（1）從數(shù)據(jù)看，5月一線城市房價環(huán)比平均上漲0.29%，平均漲速比4月收窄0.305個百分點。北京和廣州房價穩(wěn)中微降，均進入平穩(wěn)區(qū)間，環(huán)比分別微跌0.19%和0.12%；上海、深圳繼續(xù)小漲，環(huán)比分別上漲0.66%和0.81%，漲速都略高于正常值。

（2）從2018年1月至今的一線城市房價累計漲幅來看，漲幅最高的北京為3.95%。該數(shù)值再加上1.8（租金收益率），接近于按揭貸款一般利率水平，這表明2018年以來一線城市房地產(chǎn)市場總體較平穩(wěn)。

（3）一線城市房價的總體平穩(wěn)，與一線城市嚴(yán)厲而持續(xù)的調(diào)控政策有關(guān)。

3.準(zhǔn)一線及二線城市房價延續(xù)上漲，少部分城市漲速加快

（1）5月，準(zhǔn)一線城市房價環(huán)比平均上漲1.6%，漲速與4月基本持平。其中，蘇州環(huán)比上漲4.88%，漲速比4月擴大1.21個百分點，居142個樣本城市漲速首位；杭州環(huán)比上漲1.24%，漲速比4月收窄0.48個百分點；重慶環(huán)比上漲1.26%，漲速比4月擴大0.13個百分點；天津環(huán)比下跌0.98%，漲速比4月下降1.86個百分點。熱點城市蘇州的房價在上一輪一二線城市的房價上漲小周期中，漲速滯后于同為長三角次中心城市的杭州和南京。但自1月以來，蘇州房價漲速顯著加快，房價水平有追趕杭州、南京的態(tài)勢。

（2）5月，二線城市房價環(huán)比平均上漲0.303%，漲速比4月收窄0.163個百分點。1月以來，多數(shù)二線城市房價由跌轉(zhuǎn)漲，包括在2018年下半年經(jīng)歷了房價驟降的成都、西安、青島和廈門等城市。其中，廈門居首，房價環(huán)比上漲1.12%；武漢居末，房價環(huán)比下跌1.02%。

（3）準(zhǔn)一線及二線城市與一線城市相比，房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)手段相對薄弱，但相較于三四線城市具備更強的住房需求增長潛力。這導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場易漲難跌。而且，一旦房價回暖，這兩類城市房價上漲的持續(xù)時間也要長于其他等級城市。

4.三四線城市房價漲速繼續(xù)下降

（1）5月，三四線城市房價環(huán)比平均上漲0.011%，漲速比4月收窄0.052個百分點。在118個三四線樣本城市中，63個城市上漲，比4月減少3個，上漲城市占比為53%。廊坊（燕郊）房價環(huán)比下降2.07%，跌幅比4月擴大0.34個百分點，昭示著2018年12月以來環(huán)京房價持續(xù)快速上漲“小陽春”的結(jié)束。

（2）與一二線城市相比，三四線城市房價持續(xù)上漲的動能不足，政府的市場調(diào)節(jié)手段更為有限。部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后，房價將因后續(xù)需求不足進入下跌階段。

5.經(jīng)連續(xù)下降后，核心城市住房租金略有回漲

反映全國22個核心城市住房租金總體變化情況的緯房租金核心指數(shù)顯示（由于數(shù)據(jù)質(zhì)量原因，與前述24個核心城市相比，剔除了西安、鄭州），核心城市住房租金在經(jīng)歷3月、4月調(diào)整之后，5月略有反彈，核心城市住房租金指數(shù)為104.16，環(huán)比上漲0.19%，同比上漲1.67%。由于畢業(yè)就業(yè)季的到來，預(yù)計后續(xù)幾個月核心城市住房租金有望保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

2018年下半年，受長租公寓企業(yè)炒作、畢業(yè)季到來及租房市場清理等因素的疊加影響，部分重點城市租金大漲。但在政府整頓市場秩序等多重因素的綜合作用下，租金逐步回落。預(yù)計今年的租金上漲將表現(xiàn)得相對溫和，部分經(jīng)營方式相對激進的長租公寓經(jīng)營企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營壓力。

未來市場結(jié)構(gòu)與預(yù)期的變化

1.房地產(chǎn)融資適度收緊，助力熱點城市樓市降溫

2018年底以來，房地產(chǎn)融資條件顯著改善。隨著定向降準(zhǔn)等政策的實施，資本市場的資金緊張狀況得到緩解，部分城市首套房貸的執(zhí)行利率由上浮10%-15%降至基準(zhǔn)利率水平。隨著今年1季度房地產(chǎn)市場的回暖，住房信貸也有較快增長。與上半年相比，預(yù)計下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊，以避免房地產(chǎn)信貸過度擴張，推高房價。同時，也有利于熱點城市房地產(chǎn)市場的降溫。

2.繼一線城市之后，二線城市嚴(yán)控房價將成常態(tài)

一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控歷史最長，調(diào)控機制相對完備，調(diào)控手段最為嚴(yán)厲，房價波動性相對較小。相比之下，二線城市房地產(chǎn)調(diào)控機制手段還很不成熟，市場波動性較大。但自4月以來，中央多次強調(diào)和重申要堅持“房住不炒”，而且多個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預(yù)警提示。抑制住房投機、穩(wěn)定住房市場作為調(diào)控政策的主線，已經(jīng)非常明確。隨著“一城一策”“因城施策”方略的推進，各地方政府穩(wěn)定房價的主體責(zé)任得到進一步落實。二線城市將繼一線城市之后，建立更為完備的市場調(diào)控機制，嚴(yán)控房價或?qū)⒊蔀橐环N常態(tài)。這一方面將穩(wěn)定二線城市乃至全國房價預(yù)期，另一方面將抑制購房需求的集中釋放，從而有利于熨平市場短期波動。

3.外部不確定性增強，導(dǎo)致市場預(yù)期進一步分化

貿(mào)易摩擦使世界經(jīng)濟前景趨于復(fù)雜化，將導(dǎo)致全球經(jīng)濟不確定因素進一步增加。由于長期房價變化與預(yù)期收入的變化緊密相關(guān)，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的復(fù)雜化增加了預(yù)測房價走勢的困難程度。這將抑制房地產(chǎn)投資，使部分潛在購房者推遲或取消購房計劃。但我國的房地產(chǎn)市場走勢主要取決于城鎮(zhèn)化進程及經(jīng)濟增長預(yù)期，外部因素的影響較為有限。

推進住房市場平穩(wěn)發(fā)展的建議

1.穩(wěn)定宏觀貨幣供應(yīng)，加強住房信貸管理

歷史經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)市場和金融市場密不可分。從宏觀上看，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，首先需要維持貨幣供應(yīng)量的相對穩(wěn)定，避免大水漫灌或過度緊縮。從微觀上看，按揭貸款是達成房地產(chǎn)交易的重要前提，依據(jù)城市房價漲速和針對是否為首套住房而制定的差別化信貸政策是控制住房投資投機最為直接有效的政策手段。對于房價上漲壓力較大的城市，可以提高二套及以上住房首付比例，升級二套及以上房貸的認(rèn)定條件，實現(xiàn)對住房投資投機的精準(zhǔn)抑制。同時，為避免其他信貸資金流入房地產(chǎn)市場，還需加強對各類非房地產(chǎn)信貸的用途管控。

2.推進公共服務(wù)均等化，緩解住房長期供求矛盾

房地產(chǎn)需求與城市公共服務(wù)水平息息相關(guān)。公共服務(wù)在空間分布上的極不均衡，是導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)性短缺的重要原因之一。這種不均衡不僅表現(xiàn)為不同區(qū)域公共服務(wù)水平的巨大差異，也體現(xiàn)在同一區(qū)域內(nèi)部。因此，僅僅擴大住宅用地供給，并不能有效緩解住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾。因此，需要優(yōu)化各級政府的財權(quán)與事權(quán)劃分，大力推進基礎(chǔ)教育、醫(yī)療和公共交通等公共服務(wù)的均等化，平衡住房需求的空間分布，促進存量住房資源的有效利用。

3.以“一城一策”為基礎(chǔ)，進一步明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任

房地產(chǎn)市場擁有很強的地域性，將城市政府作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的第一責(zé)任人符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。建議進一步明確各地方政府穩(wěn)定房價的主體責(zé)任及上級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。為穩(wěn)定市場預(yù)期，對房價短期波動較大的區(qū)域，還可進一步明確穩(wěn)定房價的短期數(shù)量目標(biāo)，對于局部房價的異常上漲，應(yīng)及時預(yù)警。為避免市場出現(xiàn)政策性波動，除需要堅持政策定力，另一方面還需要加大財政結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型力度，降低各地對房地產(chǎn)相關(guān)收入的依賴度。

4.堅持租售并舉，將租房市場穩(wěn)定納入各地政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場目標(biāo)

發(fā)展租房市場是建立完善住房市場長效機制的重要組成部分。長期以來，租房市場被社會忽視，租房者權(quán)益未能得到很好地保護。建議將穩(wěn)定租房市場納入各地政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要目標(biāo)中，大力規(guī)范租房市場秩序，打擊中介及各類租房管理機構(gòu)試圖操控、壟斷市場行為，防范租金的異常上漲。

5.利用新技術(shù)手段強化市場監(jiān)測，實現(xiàn)市場風(fēng)險的事前預(yù)調(diào)與實時預(yù)警

與股市等資本市場相比，房地產(chǎn)交易屬于低頻、大額交易，其市場的規(guī)律性、可預(yù)判性相對較強。建議加強人工智能、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)手段在房地產(chǎn)監(jiān)測領(lǐng)域的應(yīng)用，加大對地價、房價、房地產(chǎn)輿情及交易量等的監(jiān)測力度，從而實現(xiàn)對市場風(fēng)險的實時預(yù)警。及時發(fā)現(xiàn)和預(yù)判市場動向，實現(xiàn)事前預(yù)調(diào)，減少事后調(diào)控。

注釋:

①一城一策指由于不同城市的房地產(chǎn)市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同，各地在落實調(diào)控政策過程中，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結(jié)經(jīng)驗，有序穩(wěn)步推廣，也要在中央“房住不炒”的大邏輯下接受中央的指導(dǎo)和管理。

②24個核心城市包括上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、沈陽、大連、福州、南通、東莞。其中包含一線城市4個（上海、北京、深圳、廣州），準(zhǔn)一線城市4個（天津、重慶、蘇州、杭州），二線城市16個，基本覆蓋了我國最具經(jīng)濟競爭力的城市群體。

③10大重點城市包括：北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。