何丹丹

摘要：企業(yè)要開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，需要一個(gè)相對(duì)固定的辦公場(chǎng)所，而這個(gè)場(chǎng)所可以是企業(yè)租賃的，也可以是企業(yè)購(gòu)買的，也可以是股東直接房產(chǎn)投資入股的。本文對(duì)這種復(fù)雜情況下的稅收政策進(jìn)行了詳細(xì)分析，提供了合理建議。

關(guān)鍵詞：辦公房產(chǎn);租賃;購(gòu)置;投資;稅收籌劃

一、稅收籌劃背景分析

首先，不同的辦公房產(chǎn)取得方式所涉及的稅種是不一樣的。會(huì)涉及的主要稅種有：增值稅及附加、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、契稅、企業(yè)所得稅。

其次，同一稅種在不同的情況下所涉及的稅率以及計(jì)稅方式也不盡相同。比如：租房合同和購(gòu)房合同的印花稅稅率是不同的。從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅稅率也是不同的。

再次，不同稅種在不同時(shí)期針對(duì)不同細(xì)分的征稅對(duì)象會(huì)有不同的優(yōu)惠政策。比如：2019年新政：小規(guī)模納稅人月銷售額未超過(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

最后，企業(yè)購(gòu)置或接受投資等情形，與稅收統(tǒng)籌相關(guān)的稅和費(fèi)不僅僅要考慮交易當(dāng)時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)，還需要統(tǒng)籌考慮企業(yè)取得房產(chǎn)后會(huì)影響到的稅費(fèi)。比如：折舊、房產(chǎn)稅以及折舊、房產(chǎn)稅影響的企業(yè)所得稅等。

以上所有信息我們需要綜合考慮，最后統(tǒng)籌稅收成本。

二、涉及的稅收政策

（一）增值稅及附加

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第四條（二）“其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房）按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額”。

近期新政：國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)中第四條明確：《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房類不動(dòng)產(chǎn)（商鋪、寫字樓、車庫(kù)、土地），能提供房地產(chǎn)原值的合法有效憑證，以差額征稅，否則應(yīng)以全額計(jì)征增值稅。

營(yíng)改增后，財(cái)稅[2016]36號(hào)第十條規(guī)定：以房產(chǎn)投資入股行為屬于有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)繳納增值稅。

（二）印花稅

《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》規(guī)定租賃房屋所簽訂的財(cái)產(chǎn)租賃合同適用0.1%印花稅稅率。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按0.05%的稅率貼花完稅。增值稅單獨(dú)記載的，按不含稅價(jià)計(jì)征印花稅。

（三）房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

城鎮(zhèn)土地使用稅按房產(chǎn)實(shí)際占用的土地面積，向土地使用人每年定額征收，分別不同地區(qū)規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。

（四）個(gè)人所得稅

《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為20%。出租不動(dòng)產(chǎn)允許稅前扣除項(xiàng)目包含增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)租成本、修繕費(fèi)用。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)文件規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅。具體比例在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。

（五）土地增值稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅?！?/p>

（六）契稅

按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》，契稅由購(gòu)房方繳納，契稅實(shí)行3% ～5%比例稅率。

（七）企業(yè)所得稅

企業(yè)租用辦公房產(chǎn)的租金、繳納的印花稅均可入費(fèi)用減少企業(yè)利潤(rùn)，可以起到少繳企業(yè)所得稅的作用。

三、結(jié)合案例分析

有杭州民營(yíng)企業(yè)老板個(gè)人名下辦公房產(chǎn)，目前無(wú)償給民營(yíng)企業(yè)（非房地產(chǎn)企業(yè)）辦公用。相關(guān)數(shù)據(jù)如下：辦公房產(chǎn)購(gòu)置成本1500萬(wàn)元（2016年4月30日購(gòu)置），建筑面積1000平方米（土地面積不詳，忽略城鎮(zhèn)土地使用稅），目前房產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)2000萬(wàn)元。辦公房產(chǎn)目前市場(chǎng)租金2.8元/天/平方米，民營(yíng)企業(yè)所得稅稅率25%。如上辦公房產(chǎn)到底是租賃？購(gòu)買？還是直接投資企業(yè)？

（一）企業(yè)租賃老板辦公產(chǎn)房

1、月租金=1000*2.8*30=84，000元 （未超10萬(wàn)元/月，免增值稅）

2、老板承擔(dān)的稅費(fèi)=84，000*0.1% （印花稅）+84，000*12%（房產(chǎn)稅）+（84，000-84，000* 0.1%-84，000*12%）*（1-20%）*20% （個(gè)人所得稅）=21，977.76元

3、企業(yè)承擔(dān)的稅費(fèi)=84，000*0.1% （印花稅）-（84，000+84，000*0.1%） *25%（房租印花稅抵減的企業(yè)所得稅）=-20，937元

4、租賃20年整體稅負(fù)（假設(shè)各項(xiàng)稅收優(yōu)惠條款持續(xù)有效）=（21，977.76-20，937）*12*20=249，782.4元

5、企業(yè)支付老板84，000*12*20= 20，160，000元

（二）企業(yè)購(gòu)買老板辦公房產(chǎn)

1、增值稅=20，000，000/（1+5%）*5% =952，380.95元

不含稅價(jià)=20，000，000-952，380.95= 19，047，619.05元

2、2007年2月1日起，杭州二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅征收具體細(xì)則出臺(tái)，征收機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，即按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格金額的0.5%征收率征收土地增值稅。

土地增值稅=19，047，619.05*0.5%= 95，238.10元

3、根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)文件規(guī)定，售房者個(gè)人不能提供完整、準(zhǔn)確的房產(chǎn)原值憑證的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征稅。

個(gè)人所得稅=19，047，619.05*1%= 190，476.19元

4、老板承擔(dān)的稅費(fèi)=952，380.95（增值稅）+952，380.95*（7%+3%+2%）（城建稅及附加）+19，047，619.05*0.05%（印花稅） + 95，238.10 （土地增值稅）+190，476.19 （個(gè)人所得稅）=1，361，904.76元

5、企業(yè)購(gòu)置時(shí)承擔(dān)的稅費(fèi)=19，047， 619.05 *0.05%（印花稅）+19，047，619.05 *3% （契稅）-19，047，619.05*5% （進(jìn)項(xiàng)增值稅抵扣）-19，047，619.05*5%* （7%+3%+2%） （相應(yīng)城建稅及附加稅抵扣）=-485，714.28元

6、企業(yè)購(gòu)進(jìn)辦公房產(chǎn)后，每年需要繳納房產(chǎn)稅、每年計(jì)提折舊費(fèi)用（20年/直線法/無(wú)殘值），每年可少交企業(yè)所得稅=（19，047，619.05*（1-30%）*1.2%房產(chǎn)稅+19，047，619.05/20折舊）*25%=278，095.24元

7、20年整體稅負(fù)=1，361，904.76-485，714.28+160，000*20-278，095.24*20=-1，485，714.32元

8、企業(yè)支付老板20，000，000元

（三）老板以房產(chǎn)投資公司

1、除免征土地增值稅，其他稅費(fèi)同（二）。

2、老板承擔(dān)的稅費(fèi)=1，361，904.76-95，238.10（土地增值稅）=1，266，666.66元

3、20年整體稅負(fù)=-1，485，714.32-95，238.10（土地增值稅）=-1，580，932.42元

4、若通過(guò)利潤(rùn)分紅2000萬(wàn)到老板，達(dá)到同樣的資金提現(xiàn)效果，則需另外繳納個(gè)人所得稅20，000，000*20%=4，000，000元。

綜上，在企業(yè)有資金實(shí)力的情況下，選擇企業(yè)購(gòu)買老板辦公房產(chǎn)是個(gè)即可以實(shí)現(xiàn)老板資金回收，又可以增加企業(yè)固定資產(chǎn)提升企業(yè)實(shí)力的好辦法，還可以省去利潤(rùn)分紅的個(gè)人所得稅稅收！

參考文獻(xiàn)：

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