金姬

又是一年中報季，幾家歡喜幾家愁。

截至8月30日晚間，A股133家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2019年半年報全部披露完成，其中119家為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。與此同時，H股上市的189家房企也已陸續(xù)披露了2019年中期業(yè)績。

《新民周刊》發(fā)現(xiàn)，隨著政策強調(diào)“房住不炒”，融資持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場的行情正在轉(zhuǎn)冷，這也體現(xiàn)在房企的2019中報上。盡管從營業(yè)收入這一數(shù)字看，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是頭部房企依然保持增長，但銷售額增速卻都呈現(xiàn)出下降態(tài)勢。而中小房企往往凈利潤同比明顯下滑，凈負債率比去年底明顯上升，到位資金增速放緩，經(jīng)營現(xiàn)金流吃緊。

由此可見，在“一城一策”持續(xù)發(fā)揮作用的中國房地產(chǎn)市場愈加明顯，而房企之間的分化也愈演愈烈。房企傳統(tǒng)的“好日子”已經(jīng)到頭，“緊日子”不期而至。

多家房企凈利潤下滑

根據(jù)2019年中報，凈利潤同比下滑的房企中，下滑最為嚴重的是港企太古地產(chǎn)（母公司太古集團因為國泰航空而名利雙失），凈利潤從2018年同期的202.05億元減少至今年上半年的89.73億元。

此外，旭輝控股、九龍倉、華南城、朗詩綠色、花樣年、中泛控股、力寶等港股房企凈利潤同比均出現(xiàn)不同幅度的下滑。

以A股119家房企數(shù)據(jù)為例：合計營業(yè)收入為9156.7億元，同比2018年同期上漲了26.7%。合計凈利潤達到了869.8億元，凈利潤率為9.5%。這些A股上市房企中，2019年上半年凈利潤下滑的多為中小房企，如中交地產(chǎn)、中洲控股、深振業(yè)、萬通地產(chǎn)、天津松江、合肥城建、花樣年、美好置業(yè)等房企;也有像中航善達等逐步退出地產(chǎn)開發(fā)進行轉(zhuǎn)型的房企。

值得注意的是，大多千億級房企的業(yè)績還算不錯——萬科、碧桂園、融創(chuàng)2019上半年的營收均保持超過30%的增速，凈利潤增速也在20%以上。其他標桿房企上半年盈利也頗為亮眼，融創(chuàng)中國、陽光城、金科股份等房企2019上半年凈利潤增速均高于40%。

中原地產(chǎn)研究中心指出，從披露的中報來看，銷售金額依然刷新紀錄，但大部分企業(yè)的利潤率都有所下降。

以價換量，關(guān)注回款率

經(jīng)歷了連續(xù)三年創(chuàng)紀錄的銷售后，進入2019年，全國房地產(chǎn)市場銷售面積一直處于負增長狀態(tài)。今年前6月，商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比前5月有所擴大。

2019中報顯示，包括碧桂園、保利地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企，回款率均實現(xiàn)不同程度的增長。最先喊出“活下去”的是龍頭房企萬科，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，萬科董事會主席郁亮一番“只有獲得回款才是真正的銷售”的言論，把回款和回款率推到了臺前。

隨著政策強調(diào)“房住不炒”，融資持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場的行情正在轉(zhuǎn)冷。

“手中有糧，心中不慌”，行業(yè)大佬已表現(xiàn)出銷售回款對于企業(yè)生存發(fā)展的重要性，在其規(guī)模之下的各類中小型房企，也把“促銷售、抓回款”作為首要任務(wù)目標。因此，不少企業(yè)開始“以價換量”——這是短時間內(nèi)加速去化、回籠資金的最主流、最高效的方式。

7月26日富力地產(chǎn)發(fā)布了一份內(nèi)部文件——《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》。根據(jù)通知內(nèi)容，2019年下半年富力地產(chǎn)原則上暫停拿地，要以完成項目銷售目標為第一優(yōu)先級，文中多次提及要“促銷售、抓回款”。

8月13日，在旭輝控股年中業(yè)績發(fā)布會上，旭輝管理層宣布其上半年銷售回款率同比上漲95%。據(jù)旭輝控股總裁林峰透露，“為了回款，旭輝專門成立了回款小組，以回款作為各項考核指標”。

此外，綠城中國、陽光城和華夏幸福等多家房企也強調(diào)銷售回款、提高現(xiàn)金回流速度。半年報顯示，上述3家房企今年上半年的回款率分別為88%、80.5%和62%。其中，華夏幸福62%的回款率雖未達到行業(yè)高水平，但也較去年同期上升16個百分點。

根據(jù)克而瑞公布的《2019年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，位列前十的分別為碧桂園、恒大、萬科、保利、中海、融創(chuàng)、綠地、新城、華潤和龍湖。

據(jù)悉，中報密集發(fā)布之際，傳統(tǒng)的“金九銀十”之戰(zhàn)也提前打響——恒大搶先發(fā)起7.8折全面降價促銷;萬科在天津、青島、濟南等地的部分樓盤有促銷舉措。

市場降溫，房企拿地更為謹慎

對于房企而言，2019年上半年的政策調(diào)控愈來愈嚴。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，2019年1-7月，中央和地方政府共出臺了307次調(diào)控政策，這一頻率比去年同期高出了47次，創(chuàng)歷史同期新高。尤其是5月以來，每項政策都很重磅——5月中旬，銀保監(jiān)會23號文叫停信托為變相不符條件的房地產(chǎn)項目融資輸血;7月初，銀保監(jiān)會約談部分近期地產(chǎn)業(yè)務(wù)增量大的信托公司;7月中旬，發(fā)改委發(fā)布房企外債申請備案登記通知，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù);7月底，央行重申“房住不炒”，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。

加上融資趨緊、銷售遇冷的市場環(huán)境，2019年土地成交量價同比雙雙下跌近30%。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與前6個月持平。

從目前房企預(yù)告 2019年上半年業(yè)績的情況來看，相較于2018年，房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，繼而對房企的利潤沖擊較大。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，土地市場降溫充分體現(xiàn)了當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)的理性，目前企業(yè)的戰(zhàn)略可以分為“戰(zhàn)”和“略”。其中，“戰(zhàn)”是指需要在項目銷售方面積極做到位，進而實現(xiàn)更好的資金回籠;而“略”則體現(xiàn)為拿地方面的保守，或者說開發(fā)投資的降速。

樓市開啟下行通道，房企如何“過冬”？

據(jù)克而瑞研究報告，從目前房企預(yù)告2019年上半年業(yè)績的情況來看，相較于2018年，房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，繼而對房企的利潤沖擊較大?；谏习肽攴科笳w銷售業(yè)績較2018年放緩，以及房企整體的拿地態(tài)度相對謹慎，預(yù)計2019年下半年房企盈利增速放緩基調(diào)或?qū)⒊掷m(xù)。

此次中報，也揭示了不少房企存在的隱憂——

以香港上市的閩系房企旭輝控股為例，是少數(shù)幾個凈利潤下滑的千億級房企。對此，旭輝中報的解釋是“由于少數(shù)股東權(quán)益增加導(dǎo)致”。此外，融資也愈來愈難。旭輝在中報中表示，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資市場明顯收緊，境內(nèi)外融資渠道限制增加，債務(wù)融資挑戰(zhàn)重重。

中報密集發(fā)布之際，傳統(tǒng)的“金九銀十”之戰(zhàn)也提前打響。

另一家閩系房企泰禾自2019年初以來一直通過減價出貨和出售項目股權(quán)來解決資金流動性問題。與此同時，上半年泰禾高管變動頻繁，公司副總經(jīng)理鄭鐘、朱進康、張晉元，財務(wù)總監(jiān)李斌等相繼辭職。多重影響之下，泰禾8月30日公布的2019年半年度報告也勉勉強強——今年上半年，泰禾毛利為32.3億元，毛利率為27.78%，相比去年同期均出現(xiàn)下滑。雖然凈利潤15.65億元比上年同期13.59億元略有增長，不過，2019年上半年利潤中有7.49億元為投資收益，如刨去這一部分，凈利潤大幅下滑。

上海易居研究院認為，后續(xù)來看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，目前已企穩(wěn)反彈;東部二線城市中，蘇州今年已多次升級調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等多城近期房貸利率上調(diào)，預(yù)計后續(xù)還會繼續(xù)降溫;其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險。

多家機構(gòu)分析指出，市場將很快進入下行通道中，房屋交易量和價格下調(diào)、土地流拍流標數(shù)量增加，將可能成為2019年下半年的常態(tài)。由于資金面的收緊，部分中小企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，因此并購機會也將增加。世聯(lián)行甚至指出，一些房企如泰禾、新城、華僑城等已開始拋售項目“斷臂求生”，下半年不排除有更多的房企陷于流動性風(fēng)險。

我們不禁要問：A股和H股上市的房企們，下半年準備好“過冬”了嗎？