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        轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司100%股權(quán)是否構(gòu)成非法倒賣土地使用權(quán)罪

        2019-11-01 07:49:25劉智杰段朋君
        商情 2019年42期

        劉智杰 段朋君

        【摘要】轉(zhuǎn)讓持有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)公司100%股權(quán),除在民事領(lǐng)域涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效的問題外,在刑事領(lǐng)域出賣人還可能被認(rèn)定為構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪。本文通過梳理刑事司法裁判觀點,旨在明晰交易主體面臨的刑事責(zé)任,為房地產(chǎn)交易主體避免法律風(fēng)險。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;股權(quán)轉(zhuǎn)讓;非法倒賣土地

        轉(zhuǎn)讓持有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)公司100%股權(quán),已有一些法院認(rèn)定該行為構(gòu)成刑事犯罪,多名房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人因此而被判刑。2010年1月27日,海南省國土環(huán)境資源廳發(fā)布《關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,明確提出“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名,變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”。刑事判決及政府規(guī)定,已對意欲轉(zhuǎn)讓持有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)公司100%股權(quán)的企業(yè)家構(gòu)成了重大的刑事法律風(fēng)險。司法界主流觀點是否與刑事判決書一致,房地產(chǎn)交易主體何去何從,本文將予以論述。

        一、刑事案例

        案例1:浙江省武義縣人民法院審理的張洪正非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪一案[(2015)金武刑初字第628號]

        基本案情:2009年12月14日,被告人張洪正以浙江武義縣展?jié)櫧∩砥鞑挠邢薰痉ǘù砣说拿x與武義縣國土資源局簽訂了武義縣泉溪鎮(zhèn)峁角村王山頭工業(yè)區(qū)(雙力杯業(yè)西北側(cè))地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,以總計955萬元的價格購買了上述土地。后被告人張洪正對土地進行了填基、打地基等工程后未對該塊土地進行其他的投資建設(shè)。2011年6月份期間,被告人張洪正與華某經(jīng)過協(xié)商,張洪正同意將其取得的武義縣泉溪鎮(zhèn)峁角村王山頭工業(yè)區(qū)(雙力杯業(yè)西北側(cè))的土地以3300萬元的價格全部轉(zhuǎn)讓給華某所有。同時為了規(guī)避該工業(yè)用地不能買賣的規(guī)定,雙方以簽訂“陰陽合同”的方式實現(xiàn)土地使用權(quán)買賣,即在簽訂土地買賣協(xié)議書約定土地轉(zhuǎn)讓價格以及相關(guān)條款的同時,為辦理土地使用權(quán)變更登記,實現(xiàn)土地非法買賣轉(zhuǎn)讓,雙方又簽訂一份“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”。被告人張洪正通過非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地獲取利益達1700多萬元。

        法院認(rèn)為:“被告人張洪正違法土地管理法規(guī),非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地,情節(jié)特別嚴(yán)重,其行為已構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪,公訴機關(guān)指控成立,本院予以支持。關(guān)于被告人張洪正是否構(gòu)成本罪的問題。被告人張洪正作為浙江武義展?jié)櫧∩砥鞑挠邢薰镜姆ǘù砣耍谄渑c武義縣國有土地資源局簽訂的合同中,雙方明確約定投資總額為4200萬元,土地轉(zhuǎn)讓必須完成投資總額的25%,而涉案土地的投入明顯未達到轉(zhuǎn)讓條件,被告人張洪正名義上轉(zhuǎn)讓的是公司股權(quán),實質(zhì)上轉(zhuǎn)讓的是依股權(quán)享有并控制的國有土地使用權(quán),系采用陰陽合同的辦法,以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名,行非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)之實,其辯護人辯稱被告人張洪正的該行為僅僅是轉(zhuǎn)讓股權(quán),并非轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),與事實不符,不予采信?!?/p>

        案例2:浙江省紹興市越城區(qū)人民法院審理的單某、俞某犯非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪一案[(2015)紹越刑初字第24號]

        基本案情:2010年5月6日,被告人單某、俞某共同出資注冊成立浙江港越汽車銷售服務(wù)有限公司(以下簡稱“港越公司”),同年11月23日,港越公司以人民幣1260萬元的價格競標(biāo)拍得紹興市袍江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)汽車城G2-6地塊,并花費人民幣22萬元對該地塊進行了平整。2011年2月22日,被告人單某、俞某以牟利為目的,在未經(jīng)土管部門許可,且不具備土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的情況下,以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式,私自將G2-6地塊土地使用權(quán)以人民幣2800萬元的價格轉(zhuǎn)讓給溫州開元集團有限公司和溫州捷順汽車技術(shù)服務(wù)有限公司,被告人單某、俞某共計非法獲利人民幣1518萬元。

        法院認(rèn)為:“被告人單某、俞某以牟利為目的,違反土地管理法規(guī),非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),其行為均已構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪,且系共同犯罪。公訴機關(guān)指控的罪名成立,本院予以支持?!?/p>

        另外,經(jīng)過檢索還有很多刑事判決書也認(rèn)為這種行為構(gòu)成了犯罪。

        二、司法界主流觀點

        股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為受《公司法》調(diào)整,不受土地管理法規(guī)調(diào)整。在民事領(lǐng)域合法有效,在刑事領(lǐng)域就不應(yīng)該認(rèn)定為犯罪。

        最高人民法院《關(guān)于審理破壞上地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定,構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪的前提是“以牟利為目的,違反土地管理法規(guī)”。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與作為公司資產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為兩個獨立的法律關(guān)系,股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為既不改變公司本身亦未變動土地使用權(quán)之主體,故不應(yīng)納入土地管理法律法規(guī)的審查范疇,而應(yīng)受《公司法》調(diào)整?,F(xiàn)行法律并無效力性強制性規(guī)定禁止以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目公司股權(quán)形式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的,股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)為合法有效。刑法是其他部門法的保障法,刑法所打擊的犯罪行為首先應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)重的違法行為,只有在嚴(yán)重違反其他部門法的相關(guān)規(guī)定的情況下,才有可能上升到刑事犯罪的高度?,F(xiàn)行法律并無效力性強制性規(guī)定禁止以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目公司股權(quán)形式實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的,因此該行為并非違法行為,既非違法,更不能構(gòu)成刑事犯罪。

        三、作者建議及解決方案

        轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同,本質(zhì)上仍是一種股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,根據(jù)《公司法》的規(guī)定,該行為合法有效。但考慮到實踐中,一些法院認(rèn)為該行為構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪,企業(yè)家也應(yīng)預(yù)防相應(yīng)的刑事法律風(fēng)險。

        并購時應(yīng)盡量符合法律規(guī)定,在制定并購方案時,暫不要一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán),先以少量現(xiàn)金方式增資入股取得少量股權(quán),然后轉(zhuǎn)讓方再轉(zhuǎn)讓剩余部分的股權(quán)。也可以采取分步交易原則,將一次性轉(zhuǎn)讓分為兩次、三次轉(zhuǎn)讓。或改變股權(quán)架構(gòu),設(shè)置多層股權(quán)架構(gòu),在多層股權(quán)架構(gòu)時,轉(zhuǎn)讓上層的股權(quán)等等。

        參考文獻:

        [1]張茹.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)法律問題之探析[J].法制博覽,2015(30).

        [2]金丹.非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪實務(wù)探析[J].中國檢察官,2015(14).

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