劉志紅
【摘要】面對快速上漲且居高不下的房價,房地產(chǎn)稅改革已經(jīng)被討論了幾年。而且試點(diǎn)在重慶和上海也先后展開,但是很明顯,這還不足以代表全國范圍開征的效果。所以房地產(chǎn)稅改革對房價的全面的影響還有待進(jìn)一步確認(rèn)。本文通過分析開征房地產(chǎn)稅的現(xiàn)實意義,對房地產(chǎn)稅改革對房價的影響進(jìn)行幾點(diǎn)分析和探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅;改革;影響
一、房地產(chǎn)稅的定義及內(nèi)涵
房地產(chǎn)稅,顧名思義,是以土地、房屋等不動產(chǎn)為征稅對象,向其使用人或保有人每年按房地產(chǎn)評估價值的一定比例征收的稅種。
房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅,從性質(zhì)來看,屬于財產(chǎn)稅范疇,是一種直接稅。它不同于契稅這種行為稅,契稅是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)特定的稅種。在我國現(xiàn)行的稅制體系中,房地產(chǎn)稅帶來的收入歸地方政府使用。
二、房地產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實意義
我國現(xiàn)行稅制體系中本來就有房產(chǎn)稅這一財產(chǎn)稅,只不過對于個人所有的居住用房免征,所以對目前的房價作用有限,而房地產(chǎn)稅改革則會對個人居住用房開始征稅,改革的目的和意義主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
(一)增加地方政府稅收收入,減輕其對賣地收入的依賴
一直以來,我國很多地方政府財政收入的一半以上是來自土地出讓,2019年前兩個月全國各地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到8047億元。而隨著房地產(chǎn)市場的超高速爆棚發(fā)展,土地的需求量一定會逐步穩(wěn)定下來并會有所下降,這會對地方政府的財政收入產(chǎn)生很大影響,所以需要新的收入來源來代替,而這個稅種可能就是房地產(chǎn)稅,從國外的經(jīng)驗上看,房地產(chǎn)確實也是地方政府的重要稅種。對個人居住用房開征房地產(chǎn)稅,可以為地方政府提供新的財政收入的來源,降低地方政府對賣地收入的依賴程度,既可以通過土地供應(yīng)量的減少控制房價,又可以增加地方政府的財政收入。
(二)優(yōu)化中國的住房結(jié)構(gòu)
目前我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,房價經(jīng)過快速上漲后,又一直居高不下,供不應(yīng)求的局面下,其實實際上房子并沒有那么的短缺,雖然現(xiàn)在沒有官方的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中國到底有多少房子,又到底有多少房屋空置,但是從一些研究機(jī)構(gòu)多角度的測算來看,我國的住房空置現(xiàn)象比較嚴(yán)重,空置率遠(yuǎn)高于合理區(qū)。
有關(guān)單位通過用電量對全國住宅的空置情況進(jìn)行的摸底調(diào)查顯示我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高。城鎮(zhèn)住房是由于開發(fā)商在暴利驅(qū)使下的瘋狂投資,鄉(xiāng)村則主要因為年輕一代更多往城鎮(zhèn)聚集所致,當(dāng)然這也和我國的城鎮(zhèn)化政策有關(guān)。2013年,我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達(dá)到22.4%,城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。2015中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,農(nóng)村房屋空置率14%。我國目前的稅制體系中房地產(chǎn)持有過程中稅負(fù)很輕,反而交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)比較重,這就降低了房地產(chǎn)的持有成本,這使得房地產(chǎn)市場投機(jī)更加便利。房地產(chǎn)市場的暴利又使廣大開發(fā)商只顧眼前的短期利益,一味盲目開發(fā)使大量商品房空置,與此同時中小戶型、中低價位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不求。交易環(huán)節(jié)的增值稅、個人所得稅、契稅等等的高額稅負(fù),也在一定程度上限制了房地產(chǎn)的流通,抑制了中低收入者的剛性需求,造成資源的浪費(fèi)。
(三)增加持有環(huán)節(jié)稅收,減免流通環(huán)節(jié)稅收
房地產(chǎn)稅是在持有環(huán)節(jié)征收的。這一特點(diǎn)對于自住型住房的剛需人群,無疑是一個利好消息,對于大部分是中低收入階層來說,房地產(chǎn)稅的開征并沒有大的影響,而又能對高收入者的財富予以監(jiān)管,尤其是一些囤房、炒房者更是會受到明顯沖擊;流通環(huán)節(jié)減稅,減少的是中低收入階層買房、換房的成本。
三、房地產(chǎn)稅改革對房價的影響
目前,我國已經(jīng)先后在重慶、上海進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革的征收試點(diǎn),通過這兩個城市的經(jīng)驗,逐步摸索總結(jié)出更適合全國的稅收政策,再在全國范圍實施。但是很明顯,這還不足以代表全國范圍開征的效果。所以房地產(chǎn)稅改革對房價的全面的影響還有待進(jìn)一步確認(rèn)。
(一)房地產(chǎn)稅開征短期會抑制投資投機(jī)需求
房地產(chǎn)稅開征初期,由于人們對預(yù)期的改變,房地產(chǎn)的投資、投機(jī)者對持有成本及未來市場前景的考量,房價應(yīng)該會在一定程度上受到抑制。但從長期來看,這一因素的影響會被市場逐步消化掉。而就世界上其他國家房地產(chǎn)稅的成熟經(jīng)驗來看,開征房地產(chǎn)稅并不能完全避開房價泡沫的產(chǎn)生,也就是說開征房地產(chǎn)稅只能在一定程度上限制房地產(chǎn)投機(jī),卻不能從根本上改變高房價。像美國持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅一直存在,但卻產(chǎn)生了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫,甚至導(dǎo)致了2008年的全球金融危機(jī)。
所以我們可以得出這樣的結(jié)論,征收房產(chǎn)稅對于抑制高房價、抑制炒房有一定作用,是調(diào)控高房價的眾多手段之一。我們在設(shè)計房地產(chǎn)稅的時候,一定會對中低收入階層給與優(yōu)惠,保證其生計需要。因為房產(chǎn)稅的征收對象一定主要是擁有多套房產(chǎn)、既不自住,也不出租的囤房人群,這部分人群普遍收入較高,與此同時,每個家庭的第一套用于自住的住房應(yīng)該是免于征稅的,且增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的同時,交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)應(yīng)該適度下調(diào),所以對于中低收入家庭來說是減輕生活負(fù)擔(dān)的好事。
(二)開征房地產(chǎn)稅不會導(dǎo)致房價產(chǎn)生大的波動
如前所述,開征房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)持有成本,所以能在一定程度上抑制多套房投資和投機(jī)需求,進(jìn)而使房價的穩(wěn)定得到助力。這也是我們最初推動房地產(chǎn)稅改革時候的出發(fā)點(diǎn)。這也有助于我們土地資源的合理有效利用。
經(jīng)過上述分析我們發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)稅的征收對象基本上是少數(shù)的高收入群體,而于這些人來說,為自己的房產(chǎn)繳稅這一義務(wù)并不會讓他們產(chǎn)生拋售房產(chǎn)的念頭。只有那些真正的房地產(chǎn)投機(jī)者們會受到較大的沖擊,而就我們經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展來說,正需要擠出這樣的投機(jī)泡沫。對于占人口絕大多數(shù)的普通人來說,房地產(chǎn)稅的征收并不會產(chǎn)生太大的影響,房地產(chǎn)是他們基本的生計需要,所以他們是不會拋售手中為數(shù)不多的房產(chǎn)的。這樣一來,我們基本可以預(yù)見到,房地產(chǎn)稅在全國普遍征收之后,并不會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大的波動。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系其實變化不大,也就是說,房價還將維持穩(wěn)定。
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