某市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)員工詢問(wèn)幾個(gè)登記中的具體問(wèn)題：一、有一對(duì)夫妻預(yù)購(gòu)商品房以后，辦理了預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記，在未進(jìn)行本登記前。丈夫去世。公證書(shū)明確該房屋權(quán)利由其妻子和小孩繼承（小孩13歲）。是先做預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記？還是仍然先登記在夫妻名下？二、《房屋登記辦法》規(guī)定在辦理最高額抵押變更登記時(shí)。要提供擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額尚未確定的證明材料。問(wèn)是否需要？三、夫妻共有的房屋，其中一方去世，產(chǎn)權(quán)證丟失，申請(qǐng)補(bǔ)證，是先辦理繼承手續(xù)還是補(bǔ)證后再辦繼承手續(xù)？四、新增抵押物應(yīng)該辦理首次登記還是變更登記？

金紹達(dá)：一、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）并沒(méi)有規(guī)定預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記，因?yàn)樵O(shè)定預(yù)告登記的目的，是限制現(xiàn)時(shí)的登記名義人的處分行為，從而對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為產(chǎn)生對(duì)抗的效力。而是否辦理預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記，并不影響這種效力。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）15.3.1規(guī)定了因繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記轉(zhuǎn)移的，可以辦理預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記。所以，如果房屋尚未竣工，當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記。如果房屋已經(jīng)竣工并完成首次登記，那再辦理預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記已經(jīng)沒(méi)有多大實(shí)際意義，可以由繼承人直接憑原購(gòu)房合同和繼承公證書(shū)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

二、《房屋登記辦法》第55條在規(guī)定申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記應(yīng)當(dāng)提交的材料時(shí)，曾將“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料”列為要件。按《物權(quán)法》規(guī)定，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額。如果債權(quán)已經(jīng)確定，就不再屬于最高額抵押了，上述變更就不可能再存在。因此，《細(xì)則》和《規(guī)范》都不要求申請(qǐng)人提交擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額尚未確定的證明材料，所以，申請(qǐng)人在申請(qǐng)這類變更登記時(shí)，無(wú)須提交擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料。

三、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書(shū)并不是登記行為，只是登記機(jī)關(guān)按登記簿的記載，向登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人補(bǔ)發(fā)新的證書(shū)。夫妻中有一方去世，繼承隨即開(kāi)始，而辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承，屬于轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)事人無(wú)論辦理何種登記，都要按規(guī)定申請(qǐng)并提交相應(yīng)的登記文件，《細(xì)則》第38條規(guī)定了申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，所以，應(yīng)當(dāng)先由繼承人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，取得證書(shū)后再辦理繼承。

四、新增抵押物是在一個(gè)新的物上設(shè)定抵押，應(yīng)當(dāng)辦理首次登記。