張雪晨

摘 要 中國住房空置率高過全球多數(shù)國家，而這些空置住房既浪費(fèi)了資源，也蘊(yùn)含了金融風(fēng)險(xiǎn)。房屋大量空置會(huì)扭曲住房供求關(guān)系，從而導(dǎo)致住房（尤其是租賃住房）的供給不足;不僅使房價(jià)居高不下，也推動(dòng)了房租上漲，對(duì)租房居住群體的生活產(chǎn)生更大的負(fù)面影響;甚至?xí)M(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距，造成更為嚴(yán)重的社會(huì)不公平問題。本文主要針對(duì)房屋空置的情況，探討了設(shè)置房屋空置稅的適用性。

關(guān)鍵詞 空置住房 房屋空置稅 房屋市場(chǎng)

我國香港地區(qū)于2018年將開征房屋空置稅提上日程，也引發(fā)社會(huì)對(duì)房屋空置稅的廣泛關(guān)注。因此，內(nèi)地有人建議對(duì)空置住房直接征收空置稅來降低空置率，提高住房使用效率。稅收是房價(jià)的影響因素之一，也是調(diào)控房價(jià)的重要手段之一，分析空置稅對(duì)我國房屋市場(chǎng)的影響具有重要的意義。

一、對(duì)比香港

在香港，開發(fā)商捂盤惜售形成房屋短缺的假象，引起購房者哄搶，對(duì)市場(chǎng)的危害大。從2018年開始實(shí)施“一手房空置稅”，將對(duì)空置6個(gè)月以上，并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當(dāng)于兩年租金，大約等于房價(jià)的5%。空置稅按年征收，直到房子不空置為止。

香港的空置稅并不是針對(duì)購房者，主要是為了避免開發(fā)商捂盤，打擊開發(fā)商投機(jī)。它針對(duì)的是香港開發(fā)商囤屋不售、推高房價(jià)的運(yùn)營模式，主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和一手買賣商品房。空置稅在香港取得了一定的效果，但由于香港樓市一直有類似持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)存在，其對(duì)市場(chǎng)的影響并不大。香港的空置稅是為了打擊開發(fā)商捂盤惜售而出臺(tái)的，相比這樣的空置稅（又或者叫捂盤稅），內(nèi)地各地政府都對(duì)開發(fā)商捂盤作出了詳細(xì)規(guī)定，包括對(duì)劃撥和出讓用地的開工、竣工期限，批后土地監(jiān)管，竣工違約處罰等方面。

二、內(nèi)地適用性

（一）空置原因

一般來說，空置房持有者主要是房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者來說，他們追求的是高額利潤，為了等待高價(jià)出售住房，他們就會(huì)大量囤積住房。我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)較輕，使得他們可以以較低的成本來囤房。住房消費(fèi)性需求者購房的目的在于居住，一般不存在空置問題。

從我國國情分析內(nèi)地房屋空置原因：投機(jī)者囤積房源炒高房價(jià)、改善居住型、返鄉(xiāng)者購置等?？罩迷虻亩鄻有砸彩瓜嚓P(guān)工作者后續(xù)對(duì)空置房屋的監(jiān)管增加難度。在城市結(jié)構(gòu)上，空置率高的區(qū)域，往往是大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)和各類三四線城市。

（二）征稅目的

增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，就會(huì)增加房屋持有者的持有成本。開征住房空置稅，可以增加住房的持有成本。對(duì)于高價(jià)囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者來說，持有成本的增加意味著有更大的資金流被占用，這會(huì)影響到他們的資金使用效率，也加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。特別是對(duì)于資金實(shí)力比較薄弱的房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者來說，資金薄弱再加上投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，使他們不敢輕易囤積房屋，從而抑制投機(jī)性需求，促進(jìn)房屋的流通，增加流通中的房屋供給。推動(dòng)空置住房所有者出售住房，從而增加市場(chǎng)住房供給，可以在一定程度上抑制房價(jià)的上漲，有利于推動(dòng)房價(jià)的下降，拉動(dòng)住房消費(fèi)性需求的增長。住房空置稅不僅不會(huì)影響住房的消費(fèi)性需求者，而且有利于他們以較低的價(jià)格購入住房。

（三）征收成本

對(duì)于空置房征稅，“空置”這一概念難以界定。在中國城市化進(jìn)程中，空置是一個(gè)動(dòng)態(tài)概念。比如我國就有個(gè)很特殊的現(xiàn)象：候鳥現(xiàn)象。三四線城市的住房平時(shí)都是空置的，但一到重大節(jié)假日，大量人口從城市涌回老家，房屋不再空置。一方面是空置率時(shí)刻變化，另一方面中國城市化發(fā)展進(jìn)程下，各地差異很大，即便是“因城施策”，不同類型城市界定一個(gè)臨界值作為空置率的紅線，如何統(tǒng)計(jì)空置率又成了難題。

首先，空置多久算是空置，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。其次，依靠什么來判定空置也是難題，對(duì)水電煤氣表數(shù)進(jìn)行監(jiān)管，不足以包含各種住戶的實(shí)際生活規(guī)律情況。無論如何設(shè)置門檻，都很難實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的識(shí)別空置房，相比房產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，空置稅的出臺(tái)一直是比房產(chǎn)稅更難實(shí)現(xiàn)的難題。

也可以適當(dāng)借鑒國外的一些經(jīng)驗(yàn)，比如法國采取的方式是鄰居舉報(bào)，一年內(nèi)無人居住的房子經(jīng)鄰居舉報(bào)就可以聯(lián)系有關(guān)部門“破門而入”，并安排流浪漢居住。也有一些發(fā)達(dá)國家采取家訪的形式，半年內(nèi)三次家訪無人則認(rèn)定空置，開始征收空置稅。

在我國如此高的空置率情況下，征收空置稅比房產(chǎn)稅更加迫切，但國情也決定了這樣動(dòng)態(tài)模式下征收空置稅的技術(shù)難度太大，很難平衡所有城市、所有人群和所有特殊情況。不管是何種方式，都需要建立一個(gè)可以用來參考的數(shù)據(jù)庫模型，設(shè)立全面詳細(xì)的數(shù)據(jù)庫，覆蓋到大范圍的城市，而且詳細(xì)到每位居民的名下?lián)碛械牟粍?dòng)產(chǎn)數(shù)量，對(duì)房屋居住情況登記監(jiān)管。此外，規(guī)范完善租房市場(chǎng)，完善房屋信息公開機(jī)制，構(gòu)建房屋大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)有助于盤活住房存量，促進(jìn)空置住房資源的有效利用。我們當(dāng)下尚未建立這種聯(lián)網(wǎng)的參考查詢系統(tǒng)。

（四）減免政策

住房空置稅主要用于抑制投機(jī)行為。對(duì)空置住宅征稅的目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不應(yīng)作為增加財(cái)政收入的手段，因此，在征收范圍和征收稅率上應(yīng)該慎重考慮。我國空置房持有者主要是房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者，住房空置稅的征收范圍也應(yīng)局限于房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者持有的空置房，而對(duì)于居民和單位的住宅以及特殊情形下的空置住宅，應(yīng)在確定其沒有投機(jī)意圖之后給予免征。

（作者單位為華東政法大學(xué)）

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