王晉光

摘要：文章闡述了房地產(chǎn)土地增值稅的基本概念，指出了開展土地增值稅稅收籌劃的三個方面的必要性，從五個方面探討了房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅稅收籌劃及清算的技巧，具有一定的理論和實踐借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);土地增值稅;稅收籌劃;清算;技巧

土地增值稅是政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的一種稅收手段，能影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體收益。房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅籌劃，可合法實現(xiàn)避稅，減少稅負(fù)成本。因此土地增值稅籌劃與清算工作，越發(fā)受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

一、土地增值稅概述

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)、地上建筑物以及附屬物有償轉(zhuǎn)讓取得收入時，需要繳納的稅收就是土地增值稅，它所針對的是企業(yè)扣除成本后的增值部分，按照增值額在扣除項目中所占的比例劃分為四個不同的檔次，當(dāng)比例低于50%，稅率為30%;比例大于50%小于100%時，稅率為40%，附加5%的速算扣除稅率參數(shù) ;比例大于100%小于200%時，稅率為60%，附加15%的速算扣除參數(shù);比例超過200%時，稅率為60%，附加35%的算扣除參數(shù)。

雖然土地增值稅的繳納能夠?qū)崿F(xiàn)政府對哄抬房價等擾亂正常房地產(chǎn)市場秩序的行為能夠起到正面的影響，但是也要意識到，過于繁重的土地增值稅也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力，房地產(chǎn)企業(yè)需要研究稅收政策，結(jié)合自身實際情況，采購合法的稅收籌劃來合理避稅，減輕企業(yè)的資金支出負(fù)擔(dān)，提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅的清算時根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求開展的，需要積極配合，切實履行納稅人的義務(wù)，無論是已經(jīng)完工并驗收合格的項目、銷售面積占項目總面積85%的項目、銷售面積不足85%而剩余面積用來出租或自用的項目，又或者銷售相關(guān)許可已經(jīng)滿三年，都要及時做好清算工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的必要性

（一）推動稅收法律的不斷完善

土地增值稅是根據(jù)納稅人的增值率確定相應(yīng)的稅率，采用累進(jìn)計算法，在土地增值稅稅收優(yōu)惠政策力明確規(guī)定了免稅的具體情況，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃過程中，會不斷發(fā)現(xiàn)問題，并向國家相應(yīng)的機(jī)關(guān)提出修改建議，進(jìn)一步完善我國稅收法律體系。

（二）實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)全面調(diào)控

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，全面調(diào)控房地產(chǎn)能夠進(jìn)一步推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而稅收政策作為政府宏觀調(diào)控的關(guān)鍵手段，合理應(yīng)用能夠推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，比如房地產(chǎn)企業(yè)能根據(jù)土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策來核算成本，緩解建設(shè)成本壓力，決定注資建設(shè)與否。土地增值稅的征收有利于國家對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)市場中資源的優(yōu)化配置，激發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力。

（三）增加房地產(chǎn)企業(yè)的收益

進(jìn)行土地增值稅籌劃大大強(qiáng)化了企業(yè)的納稅意識，迫于經(jīng)濟(jì)壓力很多企業(yè)將財務(wù)管理工作放到一個更重要的位置，促進(jìn)財務(wù)管理水平提升，進(jìn)而實現(xiàn)運(yùn)營收益的提升。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在支出與盈收等處于相對確定的前提下，企業(yè)的稅前利潤與繳稅金額之間存在著此消彼長的內(nèi)在關(guān)系，合理進(jìn)行稅收籌劃，合理避稅，能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、土地增值稅稅收籌劃及清算技巧

（一）全面把控稅收優(yōu)化政策

我國土地增值稅的稅率的計算采用的是累進(jìn)計算，根據(jù)不同納稅義務(wù)人的增值率選擇相應(yīng)的稅率。根據(jù)我國稅法與土地增值稅相關(guān)的優(yōu)惠政策里已經(jīng)明確規(guī)定了可以免稅的具體情形，將20%的住宅增值稅作為劃分的關(guān)鍵點(diǎn)，超過20%的增值率不能免稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)稅收優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，比如利用不同稅收籌劃手段下土地增值稅稅收額度的差別，在適當(dāng)壓低房價的手段下，不僅能夠避免企業(yè)稅前收入的減小，還有可能出現(xiàn)增加。房地產(chǎn)企業(yè)充分利用稅收政策中的優(yōu)惠政策，理清涉及到的各種前提條件，對不同籌劃手段下的增值額進(jìn)行計算對比。在土地增值稅籌劃過程中，列支成本中各種加計扣除費(fèi)用也是一項重點(diǎn)工作，將開發(fā)建設(shè)項目部中各部門涉及到的費(fèi)用都列入到開發(fā)間費(fèi)用中，而不是列入非開發(fā)期間費(fèi)用，兩種不一樣的計費(fèi)科目，對土地增值稅額的最終金額也會產(chǎn)生很大的影響。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在一塊土地上產(chǎn)生的土地增值稅可以根據(jù)工程建設(shè)規(guī)劃許可證的不同時間分開進(jìn)行清算，企業(yè)需要根據(jù)實際情況選擇如何清算。比如在一塊有高層、辦公樓、別墅等多種建筑類型的土地上，根據(jù)建設(shè)面積分?jǐn)傔M(jìn)行整體清算，將會大大減少高層的增值稅額，但是相應(yīng)的別墅的增值稅額將會很大，如果按照累計稅率來進(jìn)行土地增值稅繳納，將會很不劃算，需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，預(yù)測項目成本、收入、發(fā)生費(fèi)用以及需要繳納的稅金等，對比分析，合理選擇是分開辦理還是整體繳納，也可以根據(jù)清算政策，有選擇性地進(jìn)行建筑建設(shè)的先后順序，進(jìn)一步加強(qiáng)對企業(yè)現(xiàn)金流的控制，減輕稅負(fù)。

（二）科學(xué)選取清算的時點(diǎn)

現(xiàn)階段我國土地增值稅采用的是預(yù)征的形式，統(tǒng)一確定預(yù)征率并完成對項目的核算后對應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行征繳。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得房屋預(yù)售資格后按照固定的預(yù)征率對相應(yīng)獲得資金繳納土地增值稅，等到地產(chǎn)項目達(dá)到增值稅清算條件時再按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行清算。從我國各地土地增值稅預(yù)征率制度實行情況來看，不同區(qū)域之間還存在很明顯的差異，一般在預(yù)征土地增值稅時，一旦應(yīng)繳納的稅款額度超過清算時的稅款額度，那么需要立即進(jìn)行清算工作，而如果應(yīng)繳納的稅款額度低于清算時需要繳納的稅款額度時，清算工作則要相應(yīng)的延遲。在進(jìn)行土地增值稅籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理選擇房地產(chǎn)項目的清算時間點(diǎn)，當(dāng)土地增值率與臨界值相比過低時要盡快進(jìn)行清算，如果高于臨界值時則要延遲清算。除此之外，籌劃清算時間點(diǎn)需要項目達(dá)成清算條件前進(jìn)行，讓企業(yè)保持在清算時間點(diǎn)選擇的主動性，為企業(yè)謀取最大化的利益。

（三）明確可扣除項目具體金額

具體房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)項目中需要繳納多少土地增值稅稅款與需要扣除的項目數(shù)額有著密切的關(guān)聯(lián)，需要房地產(chǎn)企業(yè)對可扣除項目的金額進(jìn)行明確，進(jìn)而實現(xiàn)土地增值稅稅款的縮減。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過稅收籌劃來增加稅前利潤，即使籌劃過程中可能會出現(xiàn)需要扣除項目金額增多的問題，但是在整個項目的稅收利潤增大的基礎(chǔ)上，扣除項目金額增多部分可以得到有效彌補(bǔ)，可以忽略，稅收籌劃依然能夠?qū)崿F(xiàn)減稅負(fù)的目的，需要企業(yè)根據(jù)自身的實際情況，明確可扣除項目具體金額，合理選擇，確保稅前利潤的最大化。

（四）充分研究土地增值稅的征稅范疇

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤前，要深入研究國家稅法，科學(xué)統(tǒng)籌土地增值稅的征稅范圍，通過有選擇性的選擇合作伙伴減少稅負(fù)。根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)建房供自己用時，免收土地增值稅，而在住房建成后進(jìn)行出售，則需要按稅率繳納土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這個范疇來進(jìn)行納稅籌劃。以代建房的形式也能夠減少稅款，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)代建房屋過程中也能會的一定的代建費(fèi)用作為勞務(wù)費(fèi)用，房屋建造完畢后如果不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，企業(yè)無需繳納土地增值稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在考慮最終房屋用戶的基礎(chǔ)上有選擇性的進(jìn)行開發(fā)，從而達(dá)到減少土地增值稅稅款的目的。

（五）合理選擇利息支付方式

當(dāng)前銀行借款利息扣除的限額方式主要有兩種，一是根據(jù)可扣掉最大額度按照銀行同期借款利率直接扣除，二是將利息費(fèi)與其他費(fèi)用結(jié)合在一起后根據(jù)稅法的規(guī)定，按照地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以下直接扣除，兩種利息支付方式能獲得不一樣的減稅效果，因此房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅時可合理選擇利息支付方式，最終達(dá)到合理避稅減稅目的。

總之，充分利用納稅政策，在不違法的前提下進(jìn)行增值稅籌劃，盡可能地控制納稅成本，能夠大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率，降低工程成本，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)在商品房質(zhì)量控制、配套設(shè)施建設(shè)層面有更大的發(fā)揮空間，需要房地產(chǎn)企業(yè)高度重視。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉君麗.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅 收籌劃及清算技巧探究[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（03）.

[2]于銳.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的 稅收籌劃[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2014（21）.

[3]李光耀，周賽.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的 納稅籌劃[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬 刊），2015（02）.

（作者單位：山西國電置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）