摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展到平穩(wěn)落地，在融資收緊、債務(wù)壓力上升、規(guī)模卻步而兼顧利潤等大環(huán)境下，資金作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，如何對其進行有效的管控顯得尤為重要。本文剖析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控存在的問題，進一步探討資金管控對策，具有重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資金管控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，為中國經(jīng)濟的快速發(fā)展作出了巨大貢獻。乘著我國城鎮(zhèn)化進程的東風(fēng)，房地產(chǎn)行業(yè)已走過十幾年的快速發(fā)展歷程。隨著我國城鎮(zhèn)率的進一步提高，國民住房需求逐步滿足，房地產(chǎn)行業(yè)步入平穩(wěn)發(fā)展階段。在國家信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境進一步惡化，過去被高利潤掩蓋的粗放管理模式難以為繼，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平提出了更高的要求。作為典型的資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)項目建設(shè)、運營涉及的資金量巨大，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，公司將面臨巨大風(fēng)險，因此，資金管控對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為重要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控存在的問題

（一）融資渠道變窄

目前銀行作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期嚴重依賴的融資對象，銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的融資金融占其總?cè)谫Y額的70%以上。然而隨著第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，由于這些行業(yè)發(fā)展前景優(yōu)、資本回流風(fēng)險低，銀行越來越青睞這些客戶，相應(yīng)地開始縮減對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款份額。同時，受宏觀調(diào)控政策影響，基金、信托等方式的融資難度逐漸加大，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又沒有找到其他可以長期為其提供穩(wěn)定大額資金的渠道，進而導(dǎo)致融資渠道變窄。

（二）資金管控不到位

在過去豐厚的市場回報下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)制度的精細化管理和現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度的建立健全一度被嚴重忽視，對項目可行性的研究不足，導(dǎo)致項目投資失敗，前期財務(wù)預(yù)算不完整、不充分，甚至根本沒有進行財務(wù)預(yù)算，項目建設(shè)過程中資金管控不嚴，大量不必要的浪費和重復(fù)建設(shè)使企業(yè)資金鏈面臨斷裂的危機，生產(chǎn)經(jīng)營活動受到嚴重影響，甚至出現(xiàn)工程停滯、樓盤爛尾等惡性事件，企業(yè)財務(wù)資金風(fēng)險與日俱增，資本結(jié)構(gòu)失衡嚴重，多重風(fēng)險的疊加對管理工作提出挑戰(zhàn)。

（三）資金回籠速度慢

一方面，基于國家出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，市場普遍存在觀望情緒，絕大多數(shù)開發(fā)項目的銷售情況不如預(yù)期，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于銷售壓力，采取多樣的銷售政策，一些政策在出臺時單單考慮了銷售的壓力卻拉長了資金回籠的時間;另一方面，房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度建設(shè)跟不上行業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，在銷售資金回籠方面的重視程度不足，缺乏相應(yīng)的管控措施，這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠周期加長，收回投入資金的難度增加，無法及時償還銀行貸款，導(dǎo)致公司運營風(fēng)險增加。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控對策

（一）拓寬融資渠道

拓寬融資渠道一方面需要企業(yè)練好內(nèi)功，另一方面需要企業(yè)加強與外界的聯(lián)系。在緊縮的貨幣政策環(huán)境下，金融機構(gòu)的風(fēng)險意識增強，對企業(yè)的信用條件要求更為苛刻。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需加強企業(yè)運營能力、盈利能力，提高企業(yè)銷售業(yè)績、綜合排名、企業(yè)知名度，這樣能幫助企業(yè)受到更多金融機構(gòu)的青睞。同時企業(yè)要加強與金融機構(gòu)的聯(lián)系，及時關(guān)注融資政策變化，積極做好準備，抓住政策窗口期。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過合作開發(fā)、融資代建、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，加強與同行的合作，共擔(dān)風(fēng)險。只有保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源，才能促進企業(yè)的良性發(fā)展。

（二）強化資金管控

房地產(chǎn)項目資金需求大，開發(fā)周期長，資金管控涉及項目的全流程。加強項目資金管控，需要在項目成立之初，做好項目的可行性分析工作。要規(guī)劃項目策劃、開發(fā)、銷售全流程，將資金管控融入每一個環(huán)節(jié)。通過對項目實施流程的預(yù)測，建立項目現(xiàn)金流量模型，從而有效規(guī)劃和控制項目現(xiàn)金流量。加強資金管控，還需要企業(yè)各個部門的相互配合，把控好項目的各個關(guān)鍵節(jié)點，需要有完善的企業(yè)規(guī)章制度作為保障。只有這樣，才能使企業(yè)資金管控接地氣、有成效。

（三）加快資金回籠

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境日益嚴峻，為保障日常經(jīng)營活動、尋求發(fā)展，加快項目資金回籠成為重要途徑。加快項目資金回籠，一方面需要促進項目的銷售，另一方面需要促進銷售資金回籠。產(chǎn)品是否符合市場需求，對項目去化速度影響深遠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高項目策劃能力、設(shè)計能力以及開發(fā)運營能力。而好的產(chǎn)品亦需要好的銷售策略。國家宏觀政策多變，限購、限售、限簽、限貸等政策對項目銷售、資金回款影響巨大。企業(yè)面對政策變化，應(yīng)提前做好風(fēng)險應(yīng)對，把握政策窗口期，同時加強與銀行的溝通，促進已售房款快速回籠。

四、結(jié)語

面對不明朗的行業(yè)發(fā)展前景，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是選擇“彎道超車”還是“活下去”，資金管控都是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的重要一環(huán)。資金管控涉及企業(yè)管理各個方面，貫穿房地產(chǎn)項目全流程，只有全面提升企業(yè)經(jīng)營管理能力，才能提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控能力。

（作者單位為廣州市譽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

[作者簡介：彭景滔（1986—），男，暨南大學(xué)會計學(xué)研究生，研究方向：財務(wù)投資。]