陳財(cái)燈

20世紀(jì)80年代，伴隨著西方的物業(yè)管理模式引入，社區(qū)物業(yè)管理矛盾成為長期難以解決的社會問題。物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)不到位（平均收費(fèi)率85%左右），物業(yè)公司為了保本降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主不滿意，拒繳物業(yè)費(fèi)，形成惡性循環(huán)，成為物業(yè)管理行業(yè)和住宅社區(qū)物業(yè)管理的痛點(diǎn)。根據(jù)2019年6月1日中國小康網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，2019中國居住小康指數(shù)為90.2，國人關(guān)于目前居住條件與環(huán)境的“十大不滿”之首就是物業(yè)管理，人們對物業(yè)公司最不滿意的“服務(wù)不好”占比75.4%。

安居才能樂業(yè)，社區(qū)物業(yè)管理矛盾必然會消解業(yè)主的獲得感和幸福感。如何破解物業(yè)管理難題，讓老百姓回歸和諧睦鄰的社區(qū)關(guān)系？天福集團(tuán)率先創(chuàng)造性地提出“美好生活家園”開發(fā)運(yùn)營模式，將傳統(tǒng)的“社區(qū)物業(yè)管理模式”改變?yōu)椤吧鐓^(qū)運(yùn)營模式”，將住宅社區(qū)當(dāng)作一家企業(yè)來運(yùn)營，從住宅社區(qū)規(guī)劃配套、工程建設(shè)、商品銷售到社區(qū)固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)的配置、運(yùn)營、管理和監(jiān)督，進(jìn)行了一整套理論研究和具體實(shí)踐。通過社區(qū)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)社區(qū)收支平衡，做到業(yè)主免繳物業(yè)費(fèi)，打破物業(yè)公司與業(yè)主之間交易和雇傭關(guān)系的壁壘，從根本上解決兩者之間的沖突和矛盾，提高人民群眾的獲得感和幸福感。

美好生活家園的“社區(qū)運(yùn)營模式”與傳統(tǒng)的“社區(qū)物業(yè)管理模式”有何區(qū)別？

傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的核心在于“管理”，即業(yè)主把社區(qū)物業(yè)委托給專業(yè)的物業(yè)公司管理，由物業(yè)公司按照合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，開展管理活動。業(yè)主按照服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司按照合同的約定提供物業(yè)服務(wù)與管理。從現(xiàn)實(shí)來看，這種運(yùn)營模式存在很多長期難以解決的問題。一是業(yè)主和物業(yè)公司雙方對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識不統(tǒng)一，容易產(chǎn)生矛盾和糾紛;二是業(yè)主對物業(yè)公司的責(zé)任邊界認(rèn)識不清晰，不知道哪些服務(wù)內(nèi)容是物業(yè)公司應(yīng)該履行的職責(zé)，一旦超越物業(yè)公司職責(zé)的個(gè)人需要得不到滿足，就選擇不繳納物業(yè)費(fèi)。三是物業(yè)公司財(cái)務(wù)收支賬目不公開，造成業(yè)主與物業(yè)公司之間存在嚴(yán)重的信任危機(jī)。以上傳統(tǒng)物業(yè)管理的固化模式?jīng)]有改變，物業(yè)管理的社會矛盾也將長期存在。

“美好生活家園”物業(yè)運(yùn)營模式的核心在于“運(yùn)營”，即通過開發(fā)公司、全體業(yè)主和運(yùn)營公司三個(gè)主體，共同來搭建社區(qū)“共建、共營、共享”的創(chuàng)新物業(yè)運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)主免繳物業(yè)費(fèi)的初衷。

所謂共建，是指開發(fā)公司無償贈給社區(qū)業(yè)主的幸?；举Y金（簡稱“幸?；稹保潭ㄙY產(chǎn)和流動資金，由社區(qū)業(yè)主委托給美好生活家園商業(yè)運(yùn)營管理有限公司（以下簡稱“運(yùn)營公司”）運(yùn)營獲得收益，用于沖抵本社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。幸?；鸢瑑身?xiàng)內(nèi)容，其一，共有幸福基金：由開發(fā)企業(yè)按住宅建筑面積的3%提供商業(yè)配套用房，無償贈送給全體業(yè)主，作為社區(qū)運(yùn)營的固定資產(chǎn);其二，配套幸福基金：根據(jù)項(xiàng)目具體情況，開發(fā)企業(yè)無償提供給每位住宅業(yè)主每平方米30—100元，作為社區(qū)運(yùn)營的流動資金。以上兩項(xiàng)幸?；饦?gòu)成美好生活家園社區(qū)運(yùn)營的基本保障。所謂共營，即社區(qū)自治運(yùn)營。2019年3月12日在全國兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽強(qiáng)調(diào)：“發(fā)動群眾共建共治共享，共同建設(shè)自己的美好家園?！边\(yùn)營公司將會通過倡導(dǎo)勞動光榮和有償服務(wù)相結(jié)合的形式，鼓勵業(yè)主共同參與社區(qū)日常管理，如參與義工式的勞動，業(yè)主提供服務(wù)換取幸福幣，幸福幣可以在社區(qū)中購買服務(wù)或日常消費(fèi)等，共營目的是實(shí)現(xiàn)社區(qū)人人為我、我為人人的可持續(xù)發(fā)展模式，營造一個(gè)全體業(yè)主共同參與社區(qū)自治的良好氛圍，逐步做到自己的社區(qū)自己管，人人愛護(hù)自己的美好家園。所謂共享，是指開發(fā)商和業(yè)主共同享受新型運(yùn)營模式帶來的改革紅利。天福集團(tuán)作為美好生活家園項(xiàng)目的開發(fā)公司，主動讓利于業(yè)主，為社區(qū)全體業(yè)主建立“幸?；稹保堰@筆資產(chǎn)的運(yùn)營收益作為業(yè)主享受免交物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)。運(yùn)營公司將以共有商業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，在確保業(yè)主免交物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，還創(chuàng)造了社區(qū)鄰里互動空間，并由運(yùn)營公司無償為互動空間提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓全年齡段的業(yè)主都喜歡到這里來學(xué)習(xí)互動、娛樂康養(yǎng)等，運(yùn)營公司將定期舉辦公益性的社群文化活動，讓社區(qū)的孩子們有“快樂伙伴群”，家長們有“共享鄰里群”，老人們有“不老生活群”，構(gòu)建幸福和諧的社區(qū)大家庭。

“美好生活家園”如何保證業(yè)主長期享受免收物業(yè)費(fèi)？

一、用“收支衡等式”，解析免收物業(yè)費(fèi)的市場依據(jù)

傳統(tǒng)物業(yè)公司的運(yùn)營公式：成本=收入-稅收-利潤;

美好生活家園的運(yùn)營收支平衡公式：物業(yè)管理成本-幸?；鸺吧鐓^(qū)運(yùn)營收入=0（下文稱為“免收物業(yè)費(fèi)衡等式”，簡稱“衡等式”）。

“美好生活家園”物業(yè)運(yùn)營模式是以項(xiàng)目收支平衡為測算目標(biāo)，即利潤為零;免收物業(yè)費(fèi)即無物業(yè)費(fèi)收入，故各項(xiàng)稅費(fèi)為零。因此上述公式可以簡化為：成本=收入（物業(yè)管理費(fèi)用成本-幸?；鸺吧鐓^(qū)運(yùn)營收入=0，這就是“衡等式”）。美好生活家園的運(yùn)營目標(biāo)，就是要實(shí)現(xiàn)這個(gè)等式永遠(yuǎn)成立，即實(shí)現(xiàn)長期免收物業(yè)費(fèi)。

現(xiàn)以河南省縣級“美好生活家園”項(xiàng)目為例來對上述“衡等式”進(jìn)行模擬測算。

（一）物業(yè)管理費(fèi)用開支：

（1）市場行情分析：傳統(tǒng)物業(yè)公司的物業(yè)管理成本標(biāo)準(zhǔn)

正常情況下，縣級住宅小區(qū)政府批準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（二級物業(yè)服務(wù)）一般為每月1.10元/平方米，物業(yè)公司管理費(fèi)按85%收費(fèi)率計(jì)算，即每平方米實(shí)際收入為0.94元。按此收入，須繳納5%的稅，計(jì)0.05元/平方米;還要有常規(guī)5%的經(jīng)營利潤，計(jì)0.05元/平方米。因此，傳統(tǒng)物業(yè)公司的物業(yè)管理成本0.84元/平方米，計(jì)算公式：0.84=0.94-0.05-0.05（成本=收入-稅費(fèi)-利潤），該標(biāo)準(zhǔn)是參照縣級物業(yè)管理行業(yè)公認(rèn)的成本水平。也就是說，目前市場上的物業(yè)公司，按每平方米建筑面積計(jì)算，每月實(shí)際收到物業(yè)管理費(fèi)約0.94元，成本約為0.84元，稅收繳納0.05元，利潤約為0.05元。這樣的物業(yè)公司，基本處于良性運(yùn)營，保持微利。

（2）項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)分析：“美好生活家園”的物業(yè)管理實(shí)際成本

“美好生活家園”免收物業(yè)費(fèi)，沒有稅收成本。物業(yè)公司不從物業(yè)管理傳統(tǒng)收入中獲利，即稅收與盈利均為零，成本=收入。美好生活家園項(xiàng)目規(guī)模是普通社區(qū)的數(shù)倍，大規(guī)模形成集約化效應(yīng)，可以節(jié)省不少固定費(fèi)用，降低單位成本。同時(shí)，我們通過幸福幣激勵，實(shí)現(xiàn)社區(qū)半自治管理，以上兩項(xiàng)疊加，至少可降低運(yùn)營成本約20%。武漢江岸區(qū)百步亭大型社區(qū)、成都高新區(qū)安公大型社區(qū)已實(shí)施類似的運(yùn)營模式，業(yè)主參與自治，不僅促進(jìn)睦鄰和諧，而且實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)部分減免，由此推算出，美好生活家園的物業(yè)運(yùn)營成本可以控制在0.67元/平方米，即0.84×（1-20%）=0.67。按照目前行業(yè)平均成本0.84元/平方米為基礎(chǔ)，美好生活家園在同樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下，由于采用了共營理念和規(guī)?；\(yùn)營，實(shí)際成本可降低到0.67元/平方米。

（二）幸?；鸺吧鐓^(qū)運(yùn)營收入

（1）商業(yè)資產(chǎn)租金收益：開發(fā)商按照住宅面積提供的3%共有幸?；鹕虡I(yè)資產(chǎn)中，0.5%用于打造社區(qū)共享服務(wù)空間，沒有租金收入;由開發(fā)商精裝后交給物業(yè)公司運(yùn)營管理，2.5%部分作為盈利性質(zhì)商業(yè)用房，可以用于出租。在縣城，按市場行情每平方米15元/月的平均租金收益，以100萬平方米住宅建筑面積核算，折合的收益測算：100萬平方米×2.5%×15元/平方米÷100萬平方米=0.37元/平方米，扣除30%做商業(yè)運(yùn)營成本和稅收，至少可以實(shí)現(xiàn)0.25元/平方米凈收益用于貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用。

（2）配套幸?；鹜顿Y收益：開發(fā)商按住宅面積50元/平方米配套幸?；甬a(chǎn)生收益，作為流動資金，按照投資月回報(bào)6‰測算（國家公布的社會全年平均投資收益率為10%），產(chǎn)生收益為0.30元/平方米。

（3）社區(qū)商業(yè)物業(yè)費(fèi)收入：商業(yè)資產(chǎn)物業(yè)管理沒有免收物業(yè)費(fèi)，按6%商業(yè)規(guī)劃配比，100萬平方米社區(qū)商業(yè)至少有6萬平方米，按每平方米每月2元，收物業(yè)費(fèi)12萬元，分?jǐn)偟矫科椒矫?，收入?.12元/平方米。

以上三項(xiàng)收入為0.67元/平方米，是很保守的測算，確保能實(shí)現(xiàn)收支平衡。

結(jié)論：通過以上按市場行情測算的論證，物業(yè)管理成本-幸?；鸺吧鐓^(qū)運(yùn)營收入=0，這個(gè)“衡等式”完全可以成立。

二、用河南省葉縣美好生活家園項(xiàng)目的運(yùn)營測算，解析免收物業(yè)費(fèi)的可行性

葉縣美好生活家園住宅建筑面積100萬平方米，鄰里中心商業(yè)建筑面積3萬平方米，商業(yè)街建筑面積7萬平方米，住宅及商業(yè)總建筑面積110萬平方米，以下是項(xiàng)目運(yùn)營收支測算。

（一）葉縣美好生活家園運(yùn)營收入測算（見表1）

（二）葉縣美好生活家園運(yùn)營支出測算（見表2）

結(jié)論：通過葉縣美好生活家園項(xiàng)目的運(yùn)營測算，收入大于支出，可以確保實(shí)現(xiàn)免收物業(yè)費(fèi)。

三、運(yùn)營公司用以下六個(gè)措施，保證實(shí)現(xiàn)收支平衡

（1） 法律保證：每位業(yè)主與運(yùn)營公司簽訂《委托運(yùn)營管理合同》，合同明確約定，運(yùn)營公司為業(yè)主提供包含住宅物業(yè)管理服務(wù)等多項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)。免費(fèi)服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用，由運(yùn)營公司通過受托資產(chǎn)及配套幸?；甬a(chǎn)生的收益沖抵，并由運(yùn)營公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（2）建設(shè)期開發(fā)公司保證：美好生活家園總建筑面積在80萬—100萬平方米以上，需要分期開發(fā)，全部開發(fā)建設(shè)完成大約需要5—10年。運(yùn)營公司與開發(fā)公司所簽訂的委托管理合同約定，在開發(fā)建設(shè)期（開發(fā)公司未全盤交房前），開發(fā)公司保證實(shí)現(xiàn)運(yùn)營公司收支平衡，否則，不足部分由開發(fā)公司貼補(bǔ)。

（3）自持商業(yè)資產(chǎn)保證：開發(fā)公司除贈送給業(yè)主商業(yè)資產(chǎn)外，還按住宅面積的2%無償贈送給運(yùn)營公司自持商業(yè)資產(chǎn)，且該自持商業(yè)資產(chǎn)永久不能銷售。在特殊情況下若出現(xiàn)階段性運(yùn)營管理收支無法平衡，運(yùn)營公司將用此商業(yè)資產(chǎn)收益給予物業(yè)費(fèi)貼補(bǔ)，確保做到運(yùn)營收支平衡，并最終達(dá)到業(yè)主免繳物業(yè)費(fèi)的目的。

（4）收支平衡保證：運(yùn)營公司在接受業(yè)主委托之前，與開發(fā)公司共同測算，確定社區(qū)共有幸?；鸬男枨竺娣e和配套幸?；鸬臉?biāo)準(zhǔn)，保證做到收支平衡。

（5）商家共享保證：美好生活家園都是居住數(shù)萬人的超大型社區(qū)，在每個(gè)社區(qū)都將配置一定規(guī)模的商業(yè)配套，龐大的業(yè)主群體是商家穩(wěn)定的基礎(chǔ)流量。商業(yè)配套按三級配置，一級是大社區(qū)整體配套，如電影城、購物中心等;二級是小組團(tuán)配套，如超市、診所、老人日間照料中心等;三是社區(qū)便利店，如小吃店、理發(fā)店、干洗店等。這里面大部分商家是天福集團(tuán)的戰(zhàn)略合作伙伴，有實(shí)力也有經(jīng)驗(yàn)，形成利益共同體。在本項(xiàng)目啟動時(shí)，商家們已經(jīng)提前參與社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，把商業(yè)位置和租金標(biāo)準(zhǔn)（或合作分成）確定下來，量身定造，實(shí)事求是，因地制宜，合理優(yōu)化配置資源，確保共有商業(yè)資產(chǎn)租金或合作運(yùn)營收入穩(wěn)定增長。

（6）創(chuàng)新運(yùn)營保證：運(yùn)營公司通過幸福幣運(yùn)營，鼓勵廣大業(yè)主參與社區(qū)自治，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新運(yùn)營服務(wù)，大大降低物業(yè)管理成本，保證收支平衡。

四、運(yùn)營公司運(yùn)營服務(wù)過程如何監(jiān)督

運(yùn)營公司本著財(cái)務(wù)賬目公開原則，物業(yè)收支情況每季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)必須予以公示。由幸?；鹄硎聲朴啞缎腋；举Y金章程》和《幸?；举Y金財(cái)務(wù)制度》，對運(yùn)營管理過程進(jìn)行有效監(jiān)督。充分取得業(yè)主的信任是美好生活家園自治運(yùn)營的根基。

美好生活家園運(yùn)營模式是一種經(jīng)營創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，目前已經(jīng)在河南省新鄉(xiāng)市、滑縣、葉縣、焦作市、信陽市、息縣等區(qū)域落地，受到所在地人民群眾及相關(guān)政府部門的充分肯定。通過創(chuàng)新運(yùn)營模式實(shí)現(xiàn)業(yè)主免繳物業(yè)費(fèi)，徹底解決物業(yè)管理糾紛不斷的社會矛盾，也解決了中等收入購房者擔(dān)心“住不起房”的后顧之憂。除此之外，業(yè)主的權(quán)益通過雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《委托運(yùn)營管理合同》等一系列法律文書獲得保障。免收物業(yè)費(fèi)范圍、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、多項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)等與業(yè)主息息相關(guān)事項(xiàng)，運(yùn)營公司在社區(qū)物業(yè)服務(wù)過程中將予以公示，做到透明公開，讓全體業(yè)主明明白白免繳物業(yè)費(fèi)、家家戶戶共享美好生活。

（作者為河南美好生活家園商業(yè)運(yùn)營管理有限公司總經(jīng)理）