謝澤鋒

三年從百億級跨進(jìn)千億門檻，增長近9倍，年復(fù)合增長率超100%，從浙江諸暨起家的祥生地產(chǎn)兇猛生長。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，祥生2015-2018年的銷售額分別為109億元、325億元、620億元、1071億元，排名從96名躥升至28名。

值得注意的是，在中梁控股上市后，祥生地產(chǎn)是前30大地產(chǎn)公司中唯一還未上市的房企。

根據(jù)官方消息，祥生地產(chǎn)今年上半年公司銷售金額550.6億，同比增長10.12%，行業(yè)排名第28位。相比此前幾年的狂飆突進(jìn)，祥生地產(chǎn)當(dāng)前的增長勢頭已經(jīng)降溫，但其近些年的發(fā)展也值得思考。

重倉三四線

公開資料顯示，上世紀(jì)80年代初，浙江商人陳國祥創(chuàng)辦祥生集團(tuán)，歷經(jīng)30余載發(fā)展，祥生已成長為一家集地產(chǎn)開發(fā)、小鎮(zhèn)開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)服務(wù)、酒店旅游、商業(yè)運(yùn)營等事業(yè)板塊于一體的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

祥生地產(chǎn)于1994年在浙江諸暨成立，次年承擔(dān)了諸暨金雞塢村動遷的部分改造任務(wù)，由此開始涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù);2014年，祥生地產(chǎn)將總部遷至杭州，當(dāng)年銷售規(guī)模僅為90億元。

根據(jù)祥生公布的信息，祥生地產(chǎn)具備一級開發(fā)資質(zhì)，目前，在開發(fā)項(xiàng)目超百個，規(guī)劃總建筑面積超2000萬平米。

不過，與其他房企看重一、二線城市不同，祥生則是重倉三、四線。至2017年底，祥生地產(chǎn)在售的60個項(xiàng)目中，除4個位于杭州外，其余56個均位于三、四線城市;2018年初，祥生地產(chǎn)前副總裁俞國勤曾公開表示，公司項(xiàng)目80%布局在三、四線城市。

2019年祥生地產(chǎn)確定了“1+1+X”戰(zhàn)略，即浙江省為發(fā)展大本營，泛長三角區(qū)域?yàn)槌掷m(xù)深耕區(qū)域，同時找機(jī)會布局一些潛力城市（核心二線城市及核心一線城市周邊二、三線城市）。

資料顯示，目前祥生地產(chǎn)已經(jīng)布局了50多個城市，現(xiàn)在同時在操盤的項(xiàng)目超150個;不含小鎮(zhèn)，公司土地儲備已經(jīng)超過了1萬畝。

針對這一布局，祥生有關(guān)人士在接受媒體采訪時表示：目前，公司土地布局較為合理，“祥生只是看上去布局都在三、四線城市，但事實(shí)上，杭州和上海的庫存占比達(dá)到52%”。

祥生集團(tuán)前總裁趙紅衛(wèi)曾接受采訪時表示，祥生選擇城市的一個重要因素是，要能夠產(chǎn)生高溢價。三、四線城市的市場總量其實(shí)是不大的，祥生在其中占據(jù)市場份額，不以拿大體量項(xiàng)目為考量，更多是靠高溢價帶來業(yè)績。所以能夠做高溢價產(chǎn)品的城市對它才是有布局價值的。這也正與它的產(chǎn)品定位相吻合——做一、二線城市（大都市圈）周邊，三、四線城市的改善者，極少剛需產(chǎn)品。

從這幾年房地產(chǎn)市場情況來看，三、四線城市受益于棚改貨幣化安置政策，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪火爆周期，也帶動了相關(guān)房企業(yè)績飆升。而隨著政策降溫，一、二線等核心城市的價值又重新得到重視。

目前的布局來看，祥生已經(jīng)開始走出浙江，不斷擴(kuò)大版圖。在趙紅衛(wèi)看來，這些城市的布局，是對祥生在蘇浙皖布局三、四線之外的有力補(bǔ)充和風(fēng)險對沖。

高周轉(zhuǎn)效仿碧桂園？

布局三、四線，注重高周轉(zhuǎn)，祥生地產(chǎn)與碧桂園的經(jīng)營策略看起來十分相似。因此，許多分析人士將祥生地產(chǎn)稱為“小碧桂園”。

根據(jù)公開資料，2016年祥生地產(chǎn)曾提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略，即3個月內(nèi)動工、6個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流歸正;到了2017年，祥生地產(chǎn)進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度，提出了“25710”的策略，即2個月內(nèi)動工、5個月內(nèi)開盤、開盤當(dāng)日銷售去化70%、10個月內(nèi)現(xiàn)金流歸正。

以杭州錢塘新語項(xiàng)目為例，祥生地產(chǎn)從拿地到首次開盤用了不到4個月時間，湖州悅山湖項(xiàng)目從拿地到開盤也僅用了5個月。

不過，祥生地產(chǎn)內(nèi)部人士在與媒體的交流中，多次強(qiáng)調(diào)“祥生不是小碧桂園”，似乎想擺脫打上碧桂園標(biāo)簽的印象。

根據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)的報道，祥生地產(chǎn)采用的是“根據(jù)地打法”，即每一個進(jìn)駐的三、四線城市，就像是一個“根據(jù)地”。祥生地產(chǎn)要做的不僅是深耕，而是要真正地把根據(jù)地做熱、做深、做透、做大做強(qiáng)。祥生地產(chǎn)對于深耕根據(jù)地的劃定，并不是按照所在城市有幾個項(xiàng)目，或者這些項(xiàng)目賣了多少錢來衡量的，而是根據(jù)“市場占有率”這一指標(biāo)來判定。具體來看：如果祥生在其布局或新進(jìn)入的城市中，市場占有率達(dá)到20%，這個叫城市就叫“做熟”;達(dá)到30%，叫“做深”;如果做到40%甚至更高的市場占有率，就叫“做透”。

祥生地產(chǎn)在所進(jìn)入的城市，采取了“四全創(chuàng)新法”：全類產(chǎn)品、全域覆蓋、全齡客戶和全位服務(wù)。全類產(chǎn)品，即在一個城市里，業(yè)態(tài)和產(chǎn)品的種類是齊全的;全域覆蓋，即城市不同區(qū)域都有項(xiàng)目，甚至上山下鄉(xiāng)全都有;全齡客戶，即祥生在根據(jù)地提供全年齡段、全生命周期的產(chǎn)品供應(yīng);全位服務(wù)，祥生有自己的物業(yè)服務(wù)、酒店、超市、養(yǎng)老和各式小鎮(zhèn)文旅服務(wù)，基本上在根據(jù)地城市，祥生提供了圍繞城市開發(fā)運(yùn)營的全服務(wù)體系，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

值得一提的是，除了注重三、四線，以及高周轉(zhuǎn)，祥生還開發(fā)了多個文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)，譬如：南潯國際田園文旅小鎮(zhèn)、諸暨云溪九里康養(yǎng)小鎮(zhèn)、諸暨十里坪頤養(yǎng)小鎮(zhèn)、太湖發(fā)現(xiàn)島主題公園、滁州影視城等30多個特色小鎮(zhèn)，力圖實(shí)現(xiàn)祥生小鎮(zhèn)的全國布局。而這一布局也類似碧桂園。

隨著融資政策趨緊，房企“找錢”越來越難，而作為一家非上市公司，祥生的融資渠道也采用了銀行、信托、私募形式，隨著公司發(fā)展，祥生逐漸開始運(yùn)用發(fā)債、ABS等模式融資。

根據(jù)樂居財經(jīng)披露的消息，近期一款名叫“祥生資產(chǎn)收益權(quán)1號”的產(chǎn)品正在深圳亞太租賃交易中心掛牌。據(jù)報道該1號產(chǎn)品只是其一，后續(xù)還會繼續(xù)發(fā)行，總規(guī)模10億元。似乎顯示了這匹房企黑馬融資的需求。

值得注意的是，該產(chǎn)品說明書披露了一些公司的核心數(shù)據(jù)。2018年，祥生地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入117億元，對應(yīng)凈利潤15.7億元。2018年祥生地產(chǎn)總資產(chǎn)1096億元，凈資產(chǎn)117億元，可算出2018年底負(fù)債率約89.3%，在房地產(chǎn)行業(yè)中已處于較高水平。不過，由于房企回款的特殊性，考慮尚未公布預(yù)收賬款，現(xiàn)金流等數(shù)據(jù)，祥生真實(shí)的負(fù)債水平還有待進(jìn)一步披露。