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江蘇大公房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)咨詢(xún)有限公司

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動(dòng)我國(guó)其它行業(yè)發(fā)展迅速。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅猛，而隨著房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押貸款等活動(dòng)的增多，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的作用也日漸凸顯。而我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間尚短，存在的問(wèn)題也比較多，這就使得我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨著比較多的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu);防范風(fēng)險(xiǎn)策略

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的同時(shí)，行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也是非常激烈。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行注冊(cè)資格認(rèn)證以來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)經(jīng)歷了十幾年的風(fēng)雨歷程，估價(jià)機(jī)構(gòu)及相關(guān)執(zhí)業(yè)人員在社會(huì)各層面發(fā)揮了應(yīng)有的職責(zé)，盡到了應(yīng)盡的義務(wù)，并取得了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及相關(guān)執(zhí)業(yè)人員在尋求自身發(fā)展、擴(kuò)展評(píng)估業(yè)務(wù)的同時(shí)，如何處理好發(fā)展、收益、風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，是房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)永恒的話(huà)題，也是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該努力試圖解決的主要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

首先，房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)不完善，尤其是隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的不斷發(fā)展和變化，以往的法律法規(guī)已經(jīng)不再適用，有很多新增業(yè)務(wù)沒(méi)有明確的法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行約束管理，這些都會(huì)給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。（1）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間尚短，而房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估方法都有相應(yīng)的理論前提，而且和國(guó)際作法相一致，但是由于估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的等的種類(lèi)多種多樣，選擇的房地產(chǎn)估價(jià)方法可能并不絕對(duì)適用，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)法有效的保證其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，從而為其自身發(fā)展帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。（2）在房地產(chǎn)估價(jià)工作開(kāi)展的過(guò)程中經(jīng)常需要委托方提供估價(jià)對(duì)象的相關(guān)信息，但是部分委托人為了自身利益，有可能提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的信息不真實(shí)，從而導(dǎo)致估價(jià)師難以正確評(píng)估相應(yīng)房地產(chǎn)的價(jià)格，產(chǎn)生房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。（3）法律法規(guī)制度的變遷、政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等都會(huì)給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)的價(jià)格不是一成不變的，它會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化發(fā)生一定的改變，如果房地產(chǎn)估價(jià)師無(wú)法正確把握房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的運(yùn)行軌跡，就可能無(wú)法做出正確的房地產(chǎn)估價(jià)，從而形成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

這一風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象主要是估價(jià)人員本身，由于估價(jià)人員懶惰、玩忽職守、向委托方索要好處、有意偏袒一方、有意高估或者低估、暗示委托方提供相關(guān)資料、提供信息不真實(shí)、有意泄密以及有意借用他人執(zhí)業(yè)資格等情況導(dǎo)致評(píng)估單位承受法律訴訟，引發(fā)重大責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏內(nèi)部質(zhì)量控制制度

要保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，做到估價(jià)結(jié)果客觀(guān)、公正、科學(xué)、合理，就必須制定完整的內(nèi)部質(zhì)量控制制度。評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部職能分工不明確，法人治理結(jié)構(gòu)存在不合理，管理方式單一，管理效率低下，未構(gòu)建相應(yīng)的監(jiān)督管理體制等，管理層治理結(jié)構(gòu)存在缺陷。從業(yè)人員素質(zhì)不高，機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制制度不完善，質(zhì)量保證制度、內(nèi)部審核制度、風(fēng)險(xiǎn)防范制度、評(píng)估操作規(guī)范制度、責(zé)任追究制度等內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制還未形成，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估過(guò)程缺乏必要的內(nèi)部監(jiān)督，評(píng)估質(zhì)量難以保證。

二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)策略

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)防范策略

首先，針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)不完善的問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況來(lái)完善相應(yīng)的法律法規(guī)。比如，在法規(guī)中明確房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的具體操作行為是否合法，并且還要隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展變化，進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)的更新，尤其應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)于一些新增業(yè)務(wù)的法律約束。其次，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究，創(chuàng)造出更多種類(lèi)的房地產(chǎn)估價(jià)方法，使得房地產(chǎn)估價(jià)工作人員能夠結(jié)合實(shí)際情況使用合適的方法進(jìn)行估價(jià)，從而降低房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。再次，應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，保證委托方提供信息的真實(shí)性，另外還要不斷拓寬房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信息來(lái)源渠道，使其在房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中能夠順利獲得更多真實(shí)信息，從而降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)、高水平的執(zhí)業(yè)人員

執(zhí)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)涵養(yǎng)、過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、豐富的工作經(jīng)驗(yàn)是評(píng)估結(jié)果質(zhì)量高低的關(guān)鍵，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在行業(yè)內(nèi)樹(shù)立良好聲譽(yù)起到中流砥柱的作用。隨著房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)化水平的提高，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作人員的期望值也相應(yīng)提高，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷注重對(duì)執(zhí)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平、道德素質(zhì)的培養(yǎng)，鼓勵(lì)從業(yè)人員學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)。根據(jù)機(jī)構(gòu)自身特點(diǎn)對(duì)員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，為員工提供國(guó)外深造、繼續(xù)教育的機(jī)會(huì)，給予優(yōu)秀人員精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)、道德水平的提高，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)更好發(fā)展的有力保障。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部質(zhì)量控制

評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理水平對(duì)執(zhí)業(yè)質(zhì)量有著直接的影響。“嚴(yán)格遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)”是保證房地產(chǎn)估價(jià)工作有序進(jìn)行和提高估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的重要前提，在此基礎(chǔ)上，“執(zhí)業(yè)規(guī)范的制定趨于完善”發(fā)揮著非常重要的作用。評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要有一套完整詳盡的規(guī)范程序，做到底稿完整、記錄詳盡、取證客觀(guān)、事實(shí)清楚、定性準(zhǔn)確、措辭恰當(dāng)。其次要對(duì)各類(lèi)業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督并定期檢查復(fù)核，若發(fā)現(xiàn)在質(zhì)量上存在問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)解決。

（四）評(píng)估專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

針對(duì)評(píng)估專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的引發(fā)原因，房地產(chǎn)估價(jià)工作人員應(yīng)當(dāng)不斷提升自己的專(zhuān)業(yè)能力、責(zé)任心、職業(yè)經(jīng)驗(yàn)等，從而保證其在房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中，可以使用正確的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，并且保證評(píng)估誤差在規(guī)定范圍內(nèi)，評(píng)估報(bào)告陳述清晰并嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)范要求。而想要提升房地產(chǎn)估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)能力、責(zé)任心、職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，第一，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)其培訓(xùn)考核工作，通過(guò)定期內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)等方式來(lái)不斷提升其專(zhuān)業(yè)能力，豐富其職業(yè)經(jīng)驗(yàn)。第二，完善考核制度。估價(jià)機(jī)構(gòu)制定合適的考核評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員定期測(cè)評(píng)，分定等級(jí)，并且根據(jù)考核結(jié)果對(duì)其進(jìn)行必要的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰，從而增強(qiáng)其責(zé)任心。第三，建立項(xiàng)目討論機(jī)制。估價(jià)機(jī)構(gòu)要定期開(kāi)展大項(xiàng)目、難項(xiàng)目、復(fù)雜項(xiàng)目的討論制度，這些項(xiàng)目可以是本公司執(zhí)業(yè)的項(xiàng)目，也可以是行業(yè)其他機(jī)構(gòu)出具的項(xiàng)目，討論中思路碰撞，互相完善，資歷深的執(zhí)業(yè)人員還可以引領(lǐng)新人，很有利于執(zhí)業(yè)能力提升。

（五）加強(qiáng)職業(yè)道德教育和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力

許多執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，大都是因?yàn)槁殬I(yè)道德的缺失引起的。房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)道德越高，估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)就越低，反之風(fēng)險(xiǎn)就越大。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該加強(qiáng)員工的職業(yè)道德教育，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。此外，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，也是防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵?；仡櫧陙?lái)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)生的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)案例，其中因估價(jià)人員的主觀(guān)原因出具失實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，導(dǎo)致執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的比例占大多數(shù)。因此估價(jià)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，要把風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)控制放在首位，切忌利字當(dāng)頭，做出違反職業(yè)道德，甚至觸犯法律的行為。

三、結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展而出現(xiàn)的一些機(jī)構(gòu)，它對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著非常重要的作用。針對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極作為，為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，而針對(duì)存在的其它風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不斷提升工作人員的職業(yè)素養(yǎng)、專(zhuān)業(yè)能力、職業(yè)道德、責(zé)任心等，從而降低內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

參考文獻(xiàn)：

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