張建柱

摘要：在實(shí)際的工作中，房地產(chǎn)規(guī)劃取決于多方面因素，因此，建設(shè)工作具備較強(qiáng)的復(fù)雜性。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，想要實(shí)現(xiàn)各個(gè)建設(shè)目標(biāo)的整合，需要加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，確保規(guī)劃工作順利完成，實(shí)現(xiàn)各方面的平衡發(fā)展。文章介紹了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的基本原則和招、投標(biāo)要求，并總結(jié)了其管理模式和主要內(nèi)容，以期從源頭加強(qiáng)對(duì)建筑建設(shè)質(zhì)量的控制，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有效性。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)過(guò)程；重要性；原則

1建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的基本原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作中相關(guān)工作人員必須要遵守一些基本原則，才能確保設(shè)計(jì)工作的順利開(kāi)展和設(shè)計(jì)方案的適用性，避免房屋建設(shè)項(xiàng)目對(duì)城市、環(huán)境造成負(fù)面影響，以促使房屋建設(shè)能夠滿足人們的生活需求，全面提升房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的影響力。結(jié)合相關(guān)資料，在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中，應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)原則：1）設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)建設(shè)方案時(shí)，不能盲目設(shè)計(jì)，需要深入了解地域文化歷史，確保建筑具備歷史的延續(xù)性，避免對(duì)城市的風(fēng)貌特色造成損壞，歷史文化才是城市發(fā)展的根本，只有在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)融入歷史文化，才能夠有效傳承文化。2）隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)建設(shè)需要融入一些地域化特色，在滿足業(yè)主居住需求的同時(shí)，發(fā)揮建筑美化城市的作用。3）在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)成本、質(zhì)量的控制，確保建設(shè)質(zhì)量符合國(guó)家相關(guān)要求。4）為了確保設(shè)計(jì)方案的適用性，在設(shè)計(jì)階段需要進(jìn)行實(shí)地考察，結(jié)合周圍建筑的性價(jià)比，施工現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境等采取最佳的設(shè)計(jì)方案，同時(shí)注意控制后期的變更次數(shù)，全面提升房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案的適用性。

2房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理中存在的典型問(wèn)題

2.1角色錯(cuò)位，忽略重點(diǎn)

有設(shè)計(jì)院工作經(jīng)歷的管理人員在工作中喜歡一頭扎進(jìn)圖紙中查找設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)錯(cuò)漏問(wèn)題。實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)工作與設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作在性質(zhì)上是不完全相同的，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理工作側(cè)重于制定設(shè)計(jì)方向和任務(wù)，設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作側(cè)重于完成甲方提出的任務(wù)和要求。兩者所處立場(chǎng)不同，決定了二者管理的范圍和內(nèi)容都有較大差別。

2.2追求完美，干擾平衡

房地產(chǎn)企業(yè)追求的是當(dāng)前在有效的時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目質(zhì)量、工程進(jìn)度和成本相匹配，追求的是有限的完美，而非極致。如果房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理追求和設(shè)計(jì)院一樣的完美，將不斷拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，導(dǎo)致項(xiàng)目延期，增加運(yùn)營(yíng)成本。畢竟房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的是項(xiàng)目管理制，在約定的時(shí)間范圍內(nèi)，按照約定的質(zhì)量和成本完成該項(xiàng)目，它對(duì)時(shí)效性和成本管理把控嚴(yán)格，要在經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，最大化地追求項(xiàng)目的完美和竣工，在時(shí)間、質(zhì)量和成本之間尋求平衡，而不是沉迷在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。

2.3反復(fù)討論，影響進(jìn)度

房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理問(wèn)題除了上述的追求完美主義者，還有一個(gè)問(wèn)題就是缺乏統(tǒng)一的設(shè)計(jì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)導(dǎo)不知道該評(píng)審什么，來(lái)參加評(píng)審的設(shè)計(jì)部門(mén)、營(yíng)銷部門(mén)、工程部門(mén)和售后部門(mén)等不知道從哪些角度進(jìn)行評(píng)審，提出的意見(jiàn)都是隨意性和發(fā)散性的，沒(méi)有一個(gè)正式的統(tǒng)一的評(píng)審程序和標(biāo)準(zhǔn)，就造成會(huì)而不決，反復(fù)修改，到最后虎頭蛇尾，施工圖來(lái)不及充分審查，施工進(jìn)度一壓再壓。上面所說(shuō)的都是在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作中比較常見(jiàn)的問(wèn)題，當(dāng)然，不同的企業(yè)在不同的發(fā)展階段會(huì)遇到不同的設(shè)計(jì)管理問(wèn)題，本人所在的公司中，設(shè)計(jì)部門(mén)要對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)，如何縮短設(shè)計(jì)周期、提高工作效率、監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量、控制項(xiàng)目成本等問(wèn)題，都亟待解決。怎么解決這些問(wèn)題，要從設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)切入，從而找到解決問(wèn)題的方向。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)管理的重要性

3.1建設(shè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)

在房地產(chǎn)的招投標(biāo)階段，企業(yè)首先需要對(duì)目標(biāo)地的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，按照土地的基本條件開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，結(jié)合地塊周圍的地形、環(huán)境等，實(shí)施多種設(shè)計(jì)方案。企業(yè)應(yīng)該將設(shè)計(jì)方案送至技術(shù)指標(biāo)部門(mén)，開(kāi)展設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作，以此確保建設(shè)成本。在招投標(biāo)階段，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案還需要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)部門(mén)的需求，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化。同時(shí)在開(kāi)展招投標(biāo)的過(guò)程中，應(yīng)該盡量選擇專業(yè)技術(shù)、資質(zhì)過(guò)硬的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，以此確保設(shè)計(jì)方案的精準(zhǔn)性。在相關(guān)部門(mén)的論證之后，確定設(shè)計(jì)方案的可行性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立即開(kāi)展方案深化、設(shè)計(jì)方案批報(bào)工作。在建設(shè)期間，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督工作，以此確保整個(gè)的建設(shè)質(zhì)量，全面提升建筑的建設(shè)質(zhì)量，打造高口碑的房地產(chǎn)品牌。

3.2建設(shè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理的主要內(nèi)容

建筑項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容包括：1）明確設(shè)計(jì)要求，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的管理部門(mén)需要整合各類管理資源，為設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)工作提供資料，落實(shí)任務(wù)書(shū)的編制工作，確保設(shè)計(jì)工作的適應(yīng)性。2）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該以招投標(biāo)的形式選擇最佳的設(shè)計(jì)單位，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位之間的溝通，在招投標(biāo)過(guò)程中應(yīng)該嚴(yán)格考核設(shè)計(jì)單位的專業(yè)技能、資質(zhì)、能力等，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位是確保設(shè)計(jì)方案質(zhì)量的關(guān)鍵。3）實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)工作的全過(guò)程管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)展進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位參加相關(guān)會(huì)議，為下一步的設(shè)計(jì)工作奠定基礎(chǔ)。針對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要采取有針對(duì)的管理方式，設(shè)計(jì)管理部門(mén)還應(yīng)該加強(qiáng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控，以便及時(shí)發(fā)展設(shè)計(jì)方案中的問(wèn)題，采取最佳的解決方式。4）針對(duì)已經(jīng)完成的設(shè)計(jì)方案及時(shí)上交政府部門(mén)，房地產(chǎn)企業(yè)需要同政府部門(mén)保持良好的溝通，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化，需要調(diào)整的項(xiàng)目，應(yīng)該及時(shí)到相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)，以此確保設(shè)計(jì)方案的有效性。5）導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案變更的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施設(shè)計(jì)方案前，應(yīng)該組織部門(mén)會(huì)議，探討設(shè)計(jì)方案實(shí)施的可行性。同時(shí)采購(gòu)部門(mén)還應(yīng)該加強(qiáng)施工材料的購(gòu)置，確保采購(gòu)的施工材料滿足實(shí)際施工需求，在設(shè)計(jì)方案實(shí)施過(guò)程中針對(duì)需要變更的項(xiàng)目需要堅(jiān)持落實(shí)會(huì)審制度。

3.3房地產(chǎn)住房項(xiàng)目工程勘察設(shè)計(jì)各個(gè)階段的工程內(nèi)容

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中相關(guān)的勘察環(huán)節(jié)，應(yīng)該采用信息化勘察技術(shù)和人工勘察相結(jié)合的方式，全面控制架設(shè)質(zhì)量?？辈煸O(shè)計(jì)屬于設(shè)計(jì)管理的核心，同設(shè)計(jì)管理質(zhì)量有著密切的關(guān)系，傳統(tǒng)的勘察設(shè)計(jì)是按照專業(yè)采取分頭勘察的方式，導(dǎo)致實(shí)際工作中管線位置沖突、設(shè)計(jì)變更頻繁、工期延長(zhǎng)、施工成本增加等問(wèn)題普遍存在。隨著國(guó)家推廣綠色建筑理念，各地政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控。面對(duì)著日益提升的建筑難度，為了更好的完成勘察階段的工作內(nèi)容，就必須引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的勘察技術(shù)，例如：BIM技術(shù)。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們對(duì)居住質(zhì)量逐漸提升，加之當(dāng)前綠色發(fā)展理念的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸加劇。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，只有實(shí)施設(shè)計(jì)管理，才能夠減少實(shí)際建設(shè)中的誤差、缺陷，確保各項(xiàng)建設(shè)工作的有效開(kāi)展，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧婭玲，徐波，杜凡.中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)管理者的角色狀態(tài)研究[J].城市住宅，2017，24（5）：185-189.

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（作者單位：天津生態(tài)城建設(shè)投資有限公司）