亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        論借名買(mǎi)房的效力

        2019-10-21 01:46:49陳曦
        青年生活 2019年16期
        關(guān)鍵詞:性質(zhì)

        陳曦

        摘 要:出于規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及相關(guān)法律法規(guī)以及逃避納稅等目的,近年來(lái)選擇借名買(mǎi)房的購(gòu)房者人數(shù)逐漸增加。同時(shí),我國(guó)現(xiàn)行法律尚未對(duì)借名購(gòu)房行為及其法律后果進(jìn)行規(guī)定,由此實(shí)踐中借名人與被借名人圍繞借名購(gòu)得房產(chǎn)的歸屬產(chǎn)生了一系列法律問(wèn)題。本文通過(guò)借鑒當(dāng)前關(guān)于借名買(mǎi)房的理論及結(jié)合我國(guó)司法實(shí)踐,分析不同情形下借名買(mǎi)房行為的法律效力。

        關(guān)鍵詞:借名買(mǎi)房;性質(zhì);效力分析

        一、引言

        (一)借名買(mǎi)房的內(nèi)涵界定

        借名買(mǎi)房是指一方當(dāng)事人(借名人)由于各種原因,不能或不便以自己的名義購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn),因此與另一方當(dāng)事人(出名人)達(dá)成書(shū)面或口頭的借名協(xié)議,讓出名人以其名義購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的行為。在借名買(mǎi)房的情況下,房屋的實(shí)際出資人和購(gòu)買(mǎi)人在實(shí)踐中往往不一致,這也是借名買(mǎi)房糾紛不斷的原因。

        (二)借名買(mǎi)房的類型

        當(dāng)前出現(xiàn)的借名買(mǎi)房的案例中,主要存在以下幾種類型:1、外地人借本市人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房;2、為規(guī)避新政借符合購(gòu)房條件人名義購(gòu)買(mǎi)商品房;3、非拆遷戶借被拆遷人名義購(gòu)買(mǎi)回遷房;4、借名購(gòu)買(mǎi)商品房;5、父母子女間借名購(gòu)買(mǎi)房改房。

        二、借名買(mǎi)房現(xiàn)象的原因分析

        借名買(mǎi)房行為在我國(guó)早已存在,但自2009年國(guó)家大力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)起,借名買(mǎi)房現(xiàn)象逐漸普遍,由此可見(jiàn)規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)調(diào)控政策是借名買(mǎi)房的主要原因。除此之外,利用被借名人特殊身份資格來(lái)購(gòu)買(mǎi)保障性住房及單位福利性住房,以及借名人不愿暴露自己的真實(shí)財(cái)產(chǎn)信息等都是造成借名買(mǎi)房現(xiàn)象的原因。

        (一)規(guī)避法律及政策

        房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的強(qiáng)力引擎。然而我國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)及大量存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為使得我國(guó)房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象不斷。為了遏止房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策,同時(shí),各地方政府也根據(jù)自身情況出臺(tái)了相應(yīng)的地方規(guī)章,如限購(gòu)令、限貸令等。這使得一部分外地人員以及改善型住房需求者購(gòu)房壓力劇增甚至失去購(gòu)房資格。以濟(jì)南市為例,自2017年4月20起,濟(jì)南本市戶籍購(gòu)買(mǎi)二套房,首付比例提高至60%,這就增加了那些想要購(gòu)買(mǎi)改善性住房的人的購(gòu)房壓力。此時(shí)其可以與名下未有房屋的人簽訂借名協(xié)議,從而以較低首付比例購(gòu)得房屋。出于規(guī)避法律及政策目的的買(mǎi)房者構(gòu)成了借名買(mǎi)房群體的主體。

        (二)獲得特定住房的購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠

        相較于普通商品房,保障性住房有著更強(qiáng)的福利性質(zhì),價(jià)格有著較大的優(yōu)惠。同時(shí),為了確保真正的弱勢(shì)群體能夠有房可住,對(duì)于保障性住房,政府會(huì)設(shè)置相應(yīng)的購(gòu)房條件(如收入水平,是否有住房等)以排除投機(jī)者。然而,不具備保障性住房購(gòu)買(mǎi)資格的人同樣可以鉆政策漏洞,利用他人的資格,享受優(yōu)惠購(gòu)房的待遇。在這種情況下,借名人利用出名人的名義獲得相應(yīng)的購(gòu)房資質(zhì)并作為實(shí)際出資人實(shí)際入住房屋,等到限制條件消除之時(shí),再變更登記,成為“合法的”房屋所有者。

        (三)保護(hù)個(gè)人信息

        上述兩種借名購(gòu)房的原因究其根本還是源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆及房?jī)r(jià)的高速上漲,現(xiàn)實(shí)中同樣存在保護(hù)及隱藏個(gè)人真實(shí)身份信息及財(cái)產(chǎn)信息的借名買(mǎi)房。借名人意圖保護(hù)和隱藏的財(cái)產(chǎn)既可能是合法的,也可能是非法的。保護(hù)個(gè)人隱私最為經(jīng)典的例子是一些公眾人物(如歌手、演員等),為了保障自己的生活不受打擾,不愿將自己的住房信息暴露給公眾,所以借用別人的名義購(gòu)置房屋并且辦理登記手續(xù)。

        三、借名買(mǎi)房行為的性質(zhì)認(rèn)定

        我國(guó)民事法律并未明確規(guī)定借名買(mǎi)房的性質(zhì),同時(shí)學(xué)術(shù)界對(duì)于該行為的性質(zhì)也難以達(dá)成一致,當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)其性質(zhì)主要有以下幾種觀點(diǎn):代理行為、信托行為和委托行為。

        (一)代理行為

        認(rèn)為借名買(mǎi)房屬于代理行為的學(xué)者認(rèn)為在借名購(gòu)房行為中,出名人要以自己的姓名親自簽訂合同,可將其視為間接代理人,借名人作為所購(gòu)房產(chǎn)的實(shí)際出資人則符合被代理人的身份,故借名買(mǎi)房行為符合間接代理的表征。雖然我國(guó)現(xiàn)行民事法律并未直接規(guī)定間接代理,但是《合同法》的相關(guān)規(guī)定則體現(xiàn)出了我國(guó)法律對(duì)間接代理的承認(rèn)。

        (二)信托行為

        持這種觀點(diǎn)的學(xué)者的依據(jù)是《信托法》第二條:“本法所稱信托,是指委托人基于對(duì)受托人的信任,將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進(jìn)行管理或者處分的行為?!钡囊?guī)定。出名人受借名人的信托,以自己的名義用借名人的資金為借名人購(gòu)置房產(chǎn)。

        (三)委托行為

        持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為委托合同是指委托人委托受托人處理相關(guān)事務(wù)的合同,借名買(mǎi)房協(xié)議符合委托合同的基本特征,所以可將借名買(mǎi)房認(rèn)定為一種特殊的委托合同。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)司法機(jī)關(guān)在司法實(shí)踐中也持這種觀點(diǎn),認(rèn)為借名買(mǎi)房合同性質(zhì)應(yīng)與委任契約相當(dāng),借名者并沒(méi)有把所有權(quán)轉(zhuǎn)真正讓與出名人的意思。

        四、借名買(mǎi)房行為的效力分析

        如果根據(jù)借名人和出名人所提供的房款支付憑證、房貸的實(shí)際償還人以及關(guān)于購(gòu)得房屋所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù),能夠確認(rèn)雙方當(dāng)事人之間形成了借名買(mǎi)房協(xié)議,則其真實(shí)意思為由借名人實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房屋并取得所有權(quán),雖然根據(jù)購(gòu)房合同等出名人被登記為不動(dòng)產(chǎn)所有人,但這并不是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示,故此時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記登記不存在原因行為的基礎(chǔ),因此真實(shí)權(quán)利狀態(tài)和現(xiàn)實(shí)中已登記的權(quán)利狀態(tài)并不相同。這種情況下,因有確切證據(jù)證明權(quán)屬的真實(shí)狀態(tài),可以否定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力。所以當(dāng)事人(主要是借名人)請(qǐng)求物權(quán)的,應(yīng)當(dāng)回歸其實(shí)權(quán)利狀態(tài),予以支持。

        我們還可以從當(dāng)事人虛偽表示的角度去認(rèn)定借名買(mǎi)房行為。借名人與出名人相互通謀,不表示其真實(shí)意思,其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋所有權(quán)登記在被借名人名下的行為則構(gòu)成隱藏行為。這種情況下,當(dāng)事人的虛偽行為應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效,所以根據(jù)虛偽行為所作出的不動(dòng)產(chǎn)登記因不具備不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ),不發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力。至于借名人的物權(quán)請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)被支持,則應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定加具體情況具體分析,如果當(dāng)事人的借名協(xié)議不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效合同情形,則應(yīng)支持借名人的物權(quán)請(qǐng)求。

        參考文獻(xiàn):

        [1]借名購(gòu)房及借名登記中的物權(quán)變動(dòng)[J].楊代雄.法學(xué).2016(08)

        [2]不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的適用與理論闡釋[J].陶麗琴,陳永強(qiáng).現(xiàn)代法學(xué).2015(04)

        [3]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)借名登記契約的效力[J].王毅純.人民司法.2015(01)

        [4]借名買(mǎi)房之法律適用[J].馬一德.法學(xué)家.2014(06)

        猜你喜歡
        性質(zhì)
        含有絕對(duì)值的不等式的性質(zhì)及其應(yīng)用
        MP弱Core逆的性質(zhì)和應(yīng)用
        弱CM環(huán)的性質(zhì)
        一類非線性隨機(jī)微分方程的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)
        隨機(jī)變量的分布列性質(zhì)的應(yīng)用
        一類多重循環(huán)群的剩余有限性質(zhì)
        完全平方數(shù)的性質(zhì)及其應(yīng)用
        三角函數(shù)系性質(zhì)的推廣及其在定積分中的應(yīng)用
        性質(zhì)(H)及其攝動(dòng)
        九點(diǎn)圓的性質(zhì)和應(yīng)用
        国产av人人夜夜澡人人爽麻豆| 日韩精品人妻久久久一二三| 国产一区二区长腿丝袜高跟鞋 | 真实夫妻露脸爱视频九色网| 亚无码乱人伦一区二区| 夜夜爽日日澡人人添| 欧美人做人爱a全程免费| 亚洲精品美女久久久久99| 国产午夜福利小视频合集| 久久久窝窝午夜精品| a级毛片免费观看网站| 少妇厨房愉情理伦片bd在线观看 | 国产欧美日韩精品专区| 女人被狂躁到高潮视频免费网站| a级国产乱理论片在线观看| 国产精品久久国产精品99gif| 99热这里只有精品国产66 | 午夜婷婷国产麻豆精品| 国产精品一区二区三区四区亚洲 | 日本不卡一区二区三区久久精品| 国产尤物精品视频| 国产成人精品无码一区二区老年人| 性一交一乱一伦a片| 免费一区二区三区久久| 免费一区二区三区视频狠狠| 魔鬼身材极品女神在线| av成人综合在线资源站| 国产精品日韩经典中文字幕| 久久精品中文闷骚内射| 国产成人av性色在线影院色戒| 久久精品国产夜色| 日本二区视频在线观看| 亚洲成人一区二区av| 四虎影在永久在线观看| 中国老妇女毛茸茸bbwbabes| 高清国产日韩欧美| 亚洲日本VA午夜在线电影| 日本97色视频日本熟妇视频| 国产亚洲人成在线观看| 极品新婚夜少妇真紧| 三级国产女主播在线观看|