邊宅安

摘要：從世界其他國家的一些經(jīng)驗可以得出，金融危機的爆發(fā)最終都會以支付危機的形式體現(xiàn)出來。目前存在的可以判斷一個國家在一段時間內(nèi)所產(chǎn)生的債務是有效的還是有害的方法是用債務與GDP的比，因此預防金融風險需要國家有一個健康的GDP數(shù)字。本文通過構(gòu)建租購并舉的住房制度，討論了如何通過房市帶動GDP，從而防范金融金融風險。

關(guān)鍵詞：租購并舉;金融風險;住房制度

一、近年來我國GDP增長速度持續(xù)走低，其根本原因在于拉動經(jīng)濟的“三駕馬車”出現(xiàn)了問題。但是抵制金融風險如果不能依賴其他國家的政策，我們更需要解決的，是我國投資與消費中存在的問題。

我國房地產(chǎn)投資額占據(jù)總投資額的30%左右，基礎建設投資中也包含部分房地產(chǎn)，房地產(chǎn)理所應當?shù)某蔀榱藝窠?jīng)濟水平的中心力量。此外，國民消費水平的變化也與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，房價過快上漲，國民用于其他部分的消費減少，而減少的這部分消費并不會完全反映在房地產(chǎn)消費中，反而變成一種沉淀成本，使得國民消費水平下降。因此，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是保持房市的良好運行是當下預防金融風險的重要手段。

二、我國房地產(chǎn)市場的問題

不可否認我國大多數(shù)地區(qū)正呈現(xiàn)出泡沫加劇或出現(xiàn)泡沫的趨勢，以北京市為例，近期住宅土地成交的樓面價呈現(xiàn)遞減趨勢（數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理），而與此同時，商品房成交均價卻呈現(xiàn)上升趨勢，這是房地產(chǎn)價格不再與其價值相匹配的前兆。

房地產(chǎn)市場的資源配置受到政策的影響，北京城市中心逐漸向副中心（通州）轉(zhuǎn)移的過程中，隨著限購政策的落實，導致兩個區(qū)域庫存占比超過北京市總體庫存量的30%。房地產(chǎn)市場對于政策的敏感性，要求政策的制定必須能夠從根本上健全房地產(chǎn)市場配置。

目前中國一線城市的房價收入比已經(jīng)達到了40倍，二線城市也達到了20倍，而紐約只有6倍，倫敦只有10倍。國民買不起房帶來的社會問題將是一系列的。

三、租購并舉的意義

平衡房市供需，目前我國房價過高的一大重要原因就是房市的“假需求”過高，習主席在十九大報告中所指出的“房子是用來住的”，其本質(zhì)是在抑制假需求，假如剛需者不再“必須”購買房子，那么勢必會有一大筆資金從購房市場轉(zhuǎn)移到租房市場，降低購房市場的需求。在這個過程中，假需求將會逐步被擠出市場，一來因為幾乎不會有理性投資者愿意用買來的房子進行出租賺錢，畢竟資金回籠極慢，無形中增加自己的時間成本和資金回籠風險，二來伴隨著限購政策的進一步完善，通過購房進行資產(chǎn)保值的道路已經(jīng)不再最佳，房市供需水平進一步平衡。

增加房市投資，租購并舉政策的落實必須有強大租房資源的保證，但個體投資者的退出與房企的觀望態(tài)度，使得租房資源不足以保證政策的順利實施。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年全國流動人口數(shù)量達2.44億，占總?cè)丝诘?8%。而根據(jù)此前國家人口計生委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告》顯示，2013年在流動人口家庭中有67.3%的比例都選擇租住私房。如若按照流動人口中租房比例為68%計算，約有1.66億流動人口需要租房。2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元。盡管龍頭房企于去年開始紛紛進入“長租公寓”市場試水，并制定了比較高遠的目標，蛋殼、自如等中介機構(gòu)也紛紛介入，但截止到2018年5月，長租公寓所占房市的市場份額仍微不足道。而在這些微不足道的長租公寓中，分散式公寓占比為74.5%，集中式公寓占比為17.2%，服務式公寓占比為8.3%（數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理）。增加集中式與服務式租房資源的投資是建立購租并舉長效機制的前提，也只有增加投資，才能堅定觀望者的信念。

拉動國民消費，隨著租房比例的上升，將發(fā)生購房資金向租房資金的大量轉(zhuǎn)移，住房成本下降，消費增加，能夠進一步激發(fā)經(jīng)濟活力。供需逐漸平衡，房地產(chǎn)投資收益遞減，之前流向房產(chǎn)的其他產(chǎn)業(yè)資金逐漸歸位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場有助于滿足更多住房者的剛性需求，在基本的住房得到滿足后，便會在某種程度上進一步釋放潛在的內(nèi)需，提升消費水平，激發(fā)經(jīng)濟活力。

由此可見，購租并舉的住房制度通過平衡房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，一方面能夠吸引房市正常投資，將房市中原有的“非正?！蓖顿Y擠出房房地產(chǎn)市場，并健康轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)，使市場配置更加均衡，投資效率進一步提高;另一方面，房地產(chǎn)市場假需求的下降會提高其他商品的有效需求，刺激消費，從而帶動國民經(jīng)濟水平的發(fā)展。

四、構(gòu)建租購并舉需解決的問題

供給滯后問題，我國租賃住房市場存在供給主體單一、市場秩序不規(guī)范、缺乏規(guī)模與專業(yè)的租賃機構(gòu)，導致了供給量與供給質(zhì)量的雙重滯后，購租并舉的落實要求增加供給主體，構(gòu)建多層次住房體系。從政府方面，應推進公租房和廉租房建設，直接增加租賃住房的總供給;租房保障問題，租賃市場制度建設不完善。從法律層面，缺乏國家層面的頂層設計來保護租房者的權(quán)益。購租并舉的落實完善住房租賃市場監(jiān)管機制，建立透明的住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，穩(wěn)定租賃關(guān)系。如建立由政府部門主導的房屋租賃信息平臺，使普通市民、房屋中介、房屋租賃企業(yè)都可實現(xiàn)一站式交易、備案、評價等服務，信息的透明化有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系;租購同權(quán)問題，租購同權(quán)使得買房行為將更加自主，而不會成為一種負擔。另外，租房體系建立起來后，將和買房體系一道構(gòu)筑起不同需求的住房體系，分層次滿足不同人群，真正發(fā)揮房子拿來住的目的性。

參考文獻：

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