李玉蓮

摘要：隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在快速的發(fā)展，社會(huì)在不斷的進(jìn)步，設(shè)計(jì)管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有效設(shè)計(jì)管理，能夠規(guī)避開發(fā)缺陷與失誤，提高資源配置效率，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益?；诖耍恼聦⒃O(shè)計(jì)管理作為主要研究?jī)?nèi)容，重點(diǎn)闡述其在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理;房地產(chǎn)開發(fā);重要性

引言

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作是由設(shè)計(jì)單位受托于開發(fā)企業(yè)，為開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)滿足目標(biāo)客戶需求同時(shí)達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)的產(chǎn)品的一項(xiàng)技術(shù)工作，貫穿前期拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建造等整個(gè)開發(fā)過程。設(shè)計(jì)管理包括確定設(shè)計(jì)原則、制定設(shè)計(jì)進(jìn)度、提出對(duì)各設(shè)計(jì)階段的技術(shù)要求、對(duì)設(shè)計(jì)輸出文件進(jìn)行評(píng)審審查等內(nèi)容。設(shè)計(jì)管理工作連接著項(xiàng)目設(shè)計(jì)方、主管部門與開發(fā)企業(yè)，需要充分結(jié)合多層次和多方面的需求，從而進(jìn)行詳細(xì)、科學(xué)的規(guī)劃。對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說不僅是內(nèi)部的管理，而且需要將外部協(xié)作單位和主管部門的溝通協(xié)調(diào)工作納入到企業(yè)內(nèi)部管理流程的環(huán)節(jié)中，通過有效的管理方法來整合各個(gè)目標(biāo)體系，使得各個(gè)體系之間能夠和諧一致、互相配合，從而形成統(tǒng)一、平衡發(fā)展的局面，為房地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)施提供有力保障。

1房地產(chǎn)開發(fā)管理的含義

為了確保房地產(chǎn)開發(fā)公司高質(zhì)、高效的完成建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)，必須進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)管理。依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的基本原則，結(jié)合開發(fā)方法與工程發(fā)展意義等基本理論，綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)管理項(xiàng)目的規(guī)律性，對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的內(nèi)部控制管理、監(jiān)管、協(xié)調(diào)、計(jì)劃及組織，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)全過程生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，確保房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)高效的完成。在房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中，因?yàn)殚_發(fā)管理系統(tǒng)非常復(fù)雜，所以必須構(gòu)建一套高效、規(guī)范、合理、科學(xué)的管理機(jī)制作為保證，通過采取這些應(yīng)對(duì)措施，才可以對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)全過程實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，以此實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的終極目標(biāo)。

2房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計(jì)管理工作的現(xiàn)狀分析

2.1設(shè)計(jì)管理工作人員專業(yè)水平低

通常情況下，開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理工作不同。作為開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員，需積極參與到整合企業(yè)內(nèi)外部資源、定位市場(chǎng)產(chǎn)品過程中，對(duì)設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量、成本管控與進(jìn)度平衡能力過于關(guān)注，更強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)管理人員的管理能力?，F(xiàn)階段，大部分開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員招聘自設(shè)計(jì)院，雖然具備較強(qiáng)的技術(shù)水平，但并不具備管理經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)與賣點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)定位，也未系統(tǒng)掌握設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)，督促協(xié)調(diào)能力缺失，直接影響了管理的效果。

2.2開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)管理人員管理能力不足

對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理一般歸口于開發(fā)企業(yè)的開發(fā)管理部門或技術(shù)部門，開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)管理工作側(cè)重點(diǎn)是有所區(qū)別的。開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)管理人員要參與市場(chǎng)產(chǎn)品定位、成本測(cè)算、內(nèi)外部資源整合協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)的是設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制的平衡能力，較設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)員更側(cè)重管理能力。目前許多開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員多是從設(shè)計(jì)院招聘的技術(shù)人員，有專業(yè)水平，但沒有從事過管理工作，不能明確認(rèn)識(shí)定位產(chǎn)品的特點(diǎn)以及賣點(diǎn)，沒有清晰掌握設(shè)計(jì)管理中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，缺乏較強(qiáng)的督促協(xié)調(diào)能力，也就是不知道“管什么”和“怎么管”，造成管理錯(cuò)位缺位。

2.3成本管理方面存在的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中，企業(yè)盈利是重要保障，資金的運(yùn)作管理在企業(yè)的發(fā)展中占據(jù)重要地位。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)成本管理體系依舊不健全，存著很多問題?？傮w來說，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)管理現(xiàn)場(chǎng)成本管理的問題主要有：①不健全的成本管理體系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關(guān)體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導(dǎo)致今后的項(xiàng)目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本盲目擴(kuò)大，而不利于房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的良性發(fā)展。②相關(guān)成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目成本管理的可控性下降，最終導(dǎo)致資金利用率不高，資金浪費(fèi)嚴(yán)重。

3房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計(jì)管理的重要性

3.1投資決策方面

房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策過程中，企業(yè)需分析目標(biāo)地塊的經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)土地出讓的條件與地塊地形、環(huán)境等制訂方案，提出具有可行性的產(chǎn)品組合規(guī)劃方案。同時(shí)，提供必要的技術(shù)指標(biāo)，使投資部門在測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益與拿地價(jià)的時(shí)獲取必要的參考依據(jù)。在投資決策期間，方案的設(shè)計(jì)重點(diǎn)應(yīng)集中在接受調(diào)研部門市場(chǎng)調(diào)研并確定產(chǎn)品定位的目標(biāo)地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)方面，盡可能充分利用土地資源。在成功論證方案后，開發(fā)企業(yè)就會(huì)將方案啟動(dòng)并開展報(bào)批工作，一旦投資決策期間的設(shè)計(jì)工作有偏差，必然會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的獲取帶來直接影響。

3.2進(jìn)度階段管理

規(guī)劃各項(xiàng)工程的建設(shè)日期，加強(qiáng)相關(guān)工程的審批，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案時(shí)，就應(yīng)該制定相應(yīng)的建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃，確保每項(xiàng)工程均在規(guī)定的期限內(nèi)完工，各階段工程之間相互不影響，在確保質(zhì)量的同時(shí)，有效控制施工進(jìn)展。需要注意的是，在制定計(jì)劃期間，需要結(jié)合實(shí)際情況，制定詳細(xì)、系統(tǒng)的加護(hù)，確保每個(gè)階段均能夠滿足相應(yīng)的技術(shù)要求。

3.3強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)管理的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)規(guī)劃可以說是整個(gè)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的前提所在，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的現(xiàn)場(chǎng)管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案都是通過不同項(xiàng)目之間的對(duì)比，并進(jìn)行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計(jì)工作并非由一個(gè)設(shè)計(jì)單位獨(dú)立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目工程的實(shí)際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計(jì)單位之間高效的溝通與聯(lián)合實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計(jì)單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個(gè)設(shè)計(jì)單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)整體方案設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目工程能夠有效開展以及設(shè)計(jì)方案的提交時(shí)間。此外，還要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計(jì)管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

3.4建造方面

目前大部分開發(fā)企業(yè)均引入了項(xiàng)目制管理模式，根據(jù)項(xiàng)目開展核算與考核工作，但仍會(huì)出現(xiàn)結(jié)算成本超標(biāo)的情況，最主要的原因就是工程項(xiàng)目的隨意變更。一般情況下，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，管理重點(diǎn)集中在質(zhì)量、進(jìn)度、成本及安全等方面，而設(shè)計(jì)管理則發(fā)揮著配合性作用。建造階段的設(shè)計(jì)管理工作主要以項(xiàng)目為主開展技術(shù)交底與圖紙技術(shù)咨詢等工作。尤其是在建造期間，圖紙質(zhì)量問題就會(huì)體現(xiàn)出來。所以，需在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工之前，積極采取必要的準(zhǔn)備措施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙問題并采取補(bǔ)充與完善措施，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目成本與工期加以控制。1）組織召開圖紙審核會(huì)議，由監(jiān)理和施工企業(yè)共同審核施工圖紙，針對(duì)存在的問題制訂優(yōu)化措施。設(shè)計(jì)企業(yè)則要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)重難點(diǎn)對(duì)施工企業(yè)開展交底工作，并對(duì)施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)在圖紙方面的疑惑做出解釋。如果有必要，甲方設(shè)計(jì)管理人員可經(jīng)過會(huì)商以后回復(fù)。2）施工期間設(shè)計(jì)管理人員要對(duì)圖紙實(shí)施狀況進(jìn)行跟蹤，審批施工企業(yè)的變更申請(qǐng)，結(jié)合實(shí)際需求對(duì)施工方案做出調(diào)整。

結(jié)語

綜上所述，在人們對(duì)居住質(zhì)量提出更高要求的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言，設(shè)計(jì)管理的作用十分重要，所以要結(jié)合實(shí)際情況采取管理措施，促進(jìn)各項(xiàng)建設(shè)工作的正常開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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