李運(yùn)年

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)近年興起的行業(yè)，有巨大的發(fā)展?jié)摿?。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪工作也有了很大的進(jìn)步。房地產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)結(jié)合常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)而形成的專業(yè)測(cè)繪，在房屋買賣過(guò)程中具有重要作用，它同業(yè)主的利益緊密相關(guān)。因此，房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間?；诖耍瑢?duì)房地產(chǎn)測(cè)繪中有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)和控制測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，希望能夠?yàn)闃I(yè)界提供一些借鑒。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；質(zhì)量控制；措施

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性和專業(yè)性都很強(qiáng)的工作，準(zhǔn)確而完整的房地產(chǎn)測(cè)繪成果是審查確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)，也為房地產(chǎn)管理提供準(zhǔn)確可靠的成果資料。結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)狀和房產(chǎn)測(cè)繪工作的重要性，房產(chǎn)測(cè)繪是直接關(guān)系開發(fā)商、購(gòu)房業(yè)主切身利益的重要工作，要做好這項(xiàng)工作不僅要掌握測(cè)繪技術(shù)理論及實(shí)踐專業(yè)知識(shí)，更重要的是要全面了解房產(chǎn)方面的相關(guān)政策、房屋建筑相關(guān)知識(shí)和技術(shù)規(guī)定。本文是在工作中摸索出的一點(diǎn)心得，供同行們探討。

1房屋面積測(cè)繪的重要性分析

房產(chǎn)面積的測(cè)繪工作作為房地產(chǎn)發(fā)展中的一部分，事關(guān)企業(yè)、消費(fèi)者的切身利益。在對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，國(guó)家也先后出臺(tái)過(guò)許多文件來(lái)保障測(cè)繪過(guò)程中數(shù)據(jù)的真實(shí)性與有效性。這些測(cè)繪數(shù)據(jù)均受相關(guān)法律法規(guī)保護(hù)，是產(chǎn)權(quán)者申請(qǐng)房產(chǎn)證的根本依據(jù)。在房屋轉(zhuǎn)讓和房屋面積估算中，測(cè)繪得到的數(shù)據(jù)均為此提供了一份重要的參考依據(jù)。在目前的發(fā)展過(guò)程中，人們于房屋的要求越來(lái)越高，各式各樣的樓房滿目琳瑯，但是部分開發(fā)商會(huì)利用其中的漏洞來(lái)欺騙消費(fèi)者直接導(dǎo)致他們的利益遭受損失。

2房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的影響因素

2.1房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)不一

在我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范中，對(duì)房屋套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e計(jì)算的相關(guān)規(guī)定，缺乏一定的可操作性。以至于各個(gè)專業(yè)測(cè)繪單位制定的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)不一，在對(duì)相同的房屋進(jìn)行測(cè)量時(shí)，因技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的差異，造成測(cè)繪成果的不同。

2.2質(zhì)量管理體系不健全

一般的房產(chǎn)測(cè)繪單位資質(zhì)等級(jí)較低，大多數(shù)為丙級(jí)測(cè)繪資質(zhì)，往往沒(méi)有健全的房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系，沒(méi)有針對(duì)影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的因素進(jìn)行列表分析，測(cè)量人員在測(cè)量過(guò)程中常常忽視其影響因素，未按規(guī)定的相關(guān)程序進(jìn)行測(cè)量，導(dǎo)致房屋測(cè)量數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，房屋建筑面積計(jì)算有誤。

3房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的質(zhì)量控制措施

3.1合理分?jǐn)偣貌糠值拿娣e

首先，在進(jìn)行公共面積的分?jǐn)倳r(shí)必須要確保房屋的基本戶型及其計(jì)算的合理精確性，然后在此基礎(chǔ)上對(duì)公用面積部分進(jìn)行測(cè)量，但是在測(cè)量的過(guò)程中需要由相關(guān)技術(shù)人員對(duì)公用面積部分進(jìn)行確認(rèn)以及測(cè)算。房產(chǎn)面積在測(cè)算的過(guò)程中不僅會(huì)牽扯消費(fèi)者的利益，并且對(duì)開發(fā)商的利益也有著非常大的關(guān)聯(lián)，所以在測(cè)算的過(guò)程中必須要做到公平、公正，并且做到合理分?jǐn)偣妹娣e。由于多種原因的存在導(dǎo)致在對(duì)每家住戶進(jìn)行測(cè)量時(shí)，其測(cè)量數(shù)據(jù)不夠精準(zhǔn)，一旦這些數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，勢(shì)必會(huì)影響到公用面積分?jǐn)偟臏y(cè)量，一般為了能夠確保其公用面積部分的測(cè)量精準(zhǔn)度需要嚴(yán)格按照測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在針對(duì)有爭(zhēng)議部分的公用面積分?jǐn)傔^(guò)程中，則需要相關(guān)組織進(jìn)行房屋公用面積的測(cè)繪，在對(duì)建筑設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行分析測(cè)算后，商定公用面積的分?jǐn)偡绞?。在一般情況之下，只有在總面積以及每層面積測(cè)算之后才能對(duì)公用分?jǐn)偯娣e進(jìn)行測(cè)量，一旦公用分?jǐn)偯娣e測(cè)量結(jié)束之后必須要進(jìn)行復(fù)測(cè)檢驗(yàn)，以確保分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性。

3.2房產(chǎn)面積測(cè)繪外業(yè)數(shù)據(jù)采集必須準(zhǔn)確

在進(jìn)行實(shí)地房屋測(cè)量時(shí)，對(duì)所有的數(shù)據(jù)都要獨(dú)立測(cè)量?jī)纱?，并取其中?shù)作為最后計(jì)算結(jié)果。對(duì)成套住宅最好是按測(cè)量每套房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，最后將各套同一側(cè)邊長(zhǎng)進(jìn)行累加，再與外圍測(cè)繪的房屋總長(zhǎng)進(jìn)行比較，其較差在誤差范圍內(nèi)時(shí)，再按各段進(jìn)行平差配賦計(jì)算，使之各面積最后計(jì)算結(jié)果能與總面積保持一致，這也是保證測(cè)繪成果質(zhì)量合格的最有效辦法。在進(jìn)行房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)測(cè)量的同時(shí)，還要對(duì)特殊樓層房屋層高進(jìn)行測(cè)量，因?yàn)橛刑厥鈽菍拥膶痈卟灰欢▔?.20m，對(duì)于層高不夠2.20m的房屋，要將其面積扣除，以免產(chǎn)生多算。對(duì)躍層房屋還要注意陽(yáng)臺(tái)是否有上蓋，因?yàn)樵谑┕D紙上可能標(biāo)注的是陽(yáng)臺(tái)，但按《規(guī)范》的要求，沒(méi)有上蓋的陽(yáng)臺(tái)是不能計(jì)算面積的。在外業(yè)實(shí)測(cè)調(diào)查房屋層數(shù)時(shí)不能以現(xiàn)場(chǎng)外觀樓房的層數(shù)為準(zhǔn)，要將外觀看到的房屋層數(shù)與建筑施工圖紙進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)的目的是要看樓層內(nèi)是否有因設(shè)計(jì)需要而存在假層、附層、夾層、設(shè)備層、避難層、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間等，因?yàn)樵谝?guī)范中明確規(guī)定，這些均不計(jì)算層數(shù)。

3.3房地產(chǎn)測(cè)繪中RTK技術(shù)的應(yīng)用

RTK技術(shù)作為全球GPS領(lǐng)域的最新技術(shù)，已經(jīng)在歐美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家建立了非常完整的系統(tǒng)。RTK是一種基于WGS-84坐標(biāo)的全球動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)，受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。RTK技術(shù)的最大特點(diǎn)就是在野外實(shí)時(shí)獲得的數(shù)據(jù)精度可達(dá)厘米級(jí)，不需要測(cè)量后進(jìn)行解算，精確度相對(duì)較高。將RTK技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)測(cè)繪，基準(zhǔn)站通過(guò)數(shù)據(jù)鏈路將觀測(cè)點(diǎn)和建筑點(diǎn)的站坐標(biāo)信息傳送給流動(dòng)站。流動(dòng)站基于數(shù)據(jù)鏈來(lái)接收基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù)，同時(shí)還會(huì)采集GPS觀測(cè)數(shù)據(jù)，并在系統(tǒng)內(nèi)組成差分觀測(cè)值并對(duì)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)處理，最后給出定位結(jié)果，持續(xù)時(shí)間不到1秒鐘，能夠更加準(zhǔn)確地界定房屋的界線權(quán)屬，確保房屋產(chǎn)權(quán)管理的公平，減少由于房屋測(cè)繪結(jié)果引起的房產(chǎn)糾紛。RTK技術(shù)可以提高房地產(chǎn)測(cè)繪的精度，我國(guó)深圳、北京、武漢、青島、上海、昆明等城市先后建立了市級(jí)的GPS網(wǎng)絡(luò)RTK系統(tǒng)，且廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)。

3.4嚴(yán)格房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中的檢查

關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)繪成果檢查驗(yàn)收的措施與體系，為了保障成果的品質(zhì)，測(cè)繪人員必須具備高度的責(zé)任感、嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度和純熟的操作技能；同時(shí)，還要必須有嚴(yán)格的質(zhì)量檢查制度。測(cè)繪單位多數(shù)采納“二級(jí)檢查”“一級(jí)驗(yàn)收”的制度。一級(jí)檢查是依托自查與互查，作業(yè)組的專職檢查人員依照該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)路線檢查測(cè)繪成果，檢查其測(cè)繪成果得出的過(guò)程能否嚴(yán)格契合相關(guān)操作規(guī)程。在測(cè)繪過(guò)程中，第一測(cè)繪人員應(yīng)當(dāng)時(shí)時(shí)檢測(cè)本人的作業(yè)方式，避免出錯(cuò)，自查是測(cè)繪質(zhì)量能否保證的關(guān)鍵所在。接下來(lái)第二測(cè)繪人員會(huì)再次進(jìn)行檢查，即互相檢查（互查）。

4結(jié)束語(yǔ)

在房產(chǎn)測(cè)繪中，首先，必須嚴(yán)格遵守房產(chǎn)測(cè)繪的法律法規(guī)及程序規(guī)范進(jìn)行工作；其次，不斷使用、更新房產(chǎn)測(cè)繪的新技術(shù)、新方法；再次，利用多功能新型的房產(chǎn)測(cè)繪儀器，實(shí)時(shí)提高測(cè)繪成果的準(zhǔn)確度和精確度；最后，定期組織測(cè)繪工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的管理水平和工作素質(zhì)。

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（作者單位：山東潤(rùn)地測(cè)繪地理信息有限公司）