段昭璐

摘要：隨著我國(guó)人口老齡化程度的不斷加深，養(yǎng)老問(wèn)題已成為涉及到千家萬(wàn)戶的社會(huì)問(wèn)題。同時(shí)受到計(jì)劃生育政策的影響，許多獨(dú)生子女家庭中，老人無(wú)法在家中享受安然的晚年生活。這使得社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)這一養(yǎng)老模式愈加得到重視，也是未來(lái)住宅發(fā)展的新方向。以下是對(duì)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀、所存問(wèn)題分析和未來(lái)展望。

關(guān)鍵詡：社區(qū)養(yǎng)老;養(yǎng)老地產(chǎn)

一、文獻(xiàn)綜述

我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是居家養(yǎng)老，也是大部分老人更樂(lè)意接受的養(yǎng)老模式。但是隨著第一代獨(dú)生子女大多已進(jìn)入婚育年齡，現(xiàn)階段我國(guó)大量存在“421”模式的家庭，即四個(gè)老人，一對(duì)夫妻，一個(gè)孩子，這也使得一些老年人很難在家庭受到全面的照顧。加之我國(guó)目前人口老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻，老年潛在需求消費(fèi)較高。

近年來(lái)國(guó)家頻頻出臺(tái)的養(yǎng)老政策逐漸引導(dǎo)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在摸索和學(xué)習(xí)中發(fā)展。養(yǎng)老服務(wù)開始從鼓勵(lì)非盈利性轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)主體多樣化發(fā)展。

二、研究背景

（一） 人口年齡分布

據(jù)《2018年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截止至2018年末，我國(guó)60周歲及以上人口已達(dá)24949萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘?7.9%;其中65周歲及以上人口16658萬(wàn)人，占比11.9%。我國(guó)人口老齡化呈加速態(tài)勢(shì)，養(yǎng)老需求與日俱增。然而受計(jì)劃生育政策的影響，近年來(lái)我國(guó)空巢老人、獨(dú)居老人的增長(zhǎng)速度不斷加快，這也意味著越來(lái)越多的“雙獨(dú)夫妻”承受著更大的養(yǎng)老壓力。

（二）社區(qū)養(yǎng)老模式

人口年齡結(jié)構(gòu)的變化使得我國(guó)的養(yǎng)老模式不斷發(fā)生著變化，社區(qū)養(yǎng)老這一新型養(yǎng)老模式應(yīng)運(yùn)而生。社區(qū)養(yǎng)老是指老年人住在自己家庭或長(zhǎng)期生活的社區(qū)里，在得到家人照顧的同時(shí)，由社區(qū)的相關(guān)組織承擔(dān)養(yǎng)老工作或托老服務(wù)的養(yǎng)老方式。它由正規(guī)服務(wù)、社區(qū)志愿者及社會(huì)支持網(wǎng)絡(luò)共同支撐，為有需要的老人提供幫助，使他們能在熟悉的社區(qū)環(huán)境中維持自己的生活。社區(qū)中除了適宜老人的居住建筑之外，還有老年活動(dòng)中心、康體中心、老年社區(qū)大學(xué)等配套設(shè)施，讓老年人在社區(qū)內(nèi)就能滿足生活、娛樂(lè)、醫(yī)療等各項(xiàng)需求。這同傳統(tǒng)意義上的居家養(yǎng)老模式、老年公寓、普通型養(yǎng)老院或者是醫(yī)院型養(yǎng)老院都是有有區(qū)別的，這幾種養(yǎng)老模式目前在我國(guó)屬于百花齊放、各有市場(chǎng)，相比較而言，筆者認(rèn)為社區(qū)養(yǎng)老模式更能讓人們的老年生活幸福感倍增。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)模式

對(duì)應(yīng)自理型、半護(hù)理型及全護(hù)理型老人，住宅類型分為適老化住宅、老年公寓以及頤養(yǎng)院三種類型。

1、適老化住宅對(duì)應(yīng)自理型老人，在一般城市住宅的基礎(chǔ)上，為滿足老年人的生活需求進(jìn)行必要的適老設(shè)計(jì)，以50～60㎡的一居室、兩居室為主;

2、養(yǎng)老型公寓是針對(duì)老年人的特殊需求設(shè)計(jì)的住宅類型，主要針對(duì)自理型和半護(hù)理型老人，在戶型面積、配套設(shè)施方面提供多種選擇，同時(shí)進(jìn)行個(gè)性化定制服務(wù)，盡量滿足不同消費(fèi)水平老年人的不同需求;

3、頤養(yǎng)院是專為護(hù)理型老人設(shè)計(jì)的全天候照料型住所，完全由開發(fā)企業(yè)持有，配備完善的醫(yī)療設(shè)施和專業(yè)護(hù)理人員。

相比于養(yǎng)老院、老年公寓兩種傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)模式，養(yǎng)老社區(qū)以其專業(yè)化、集中化的發(fā)展特征，其發(fā)展更符合現(xiàn)階段我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)建設(shè)規(guī)劃。因此，養(yǎng)老社區(qū)有望成為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的主流形式

（四）社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式及開發(fā)思路初探

據(jù)調(diào)查，如今我國(guó)的家庭觀念正在發(fā)生改變，孩子不想與老人共住，但也不愿意讓老人的居住場(chǎng)所遠(yuǎn)離自己的視線范圍。相當(dāng)一部分人認(rèn)為，老人與子女住所距離以步行時(shí)長(zhǎng)不超過(guò)10分鐘為最好選擇。所以，在一個(gè)小區(qū)里合理布局幾棟專為老人設(shè)計(jì)的住宅單元、或者是同一棟樓里的部分單元做成專為老人設(shè)計(jì)的住宅是較為理想的地產(chǎn)模式。建議依托社區(qū)，根據(jù)社區(qū)規(guī)模配套建設(shè)2.2模式中提及的配套設(shè)施。

老年地產(chǎn)需要滿足一般居住區(qū)的規(guī)劃要求，又因?yàn)槔夏耆说纳盍?xí)慣和需求的特殊性，對(duì)其規(guī)劃提出了有更高的要求。這就要求開發(fā)者在小區(qū)設(shè)計(jì)過(guò)程中，充分考慮老人的身體素質(zhì)情況。在景觀設(shè)計(jì)、居住設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)館、道路布置。醫(yī)療設(shè)施的設(shè)計(jì)中，需要考慮老年人的行動(dòng)特點(diǎn)，提供盡可能適合老年人的居住環(huán)境：

1、實(shí)現(xiàn)人車分流，加強(qiáng)安全管理;

2、建議普通的社區(qū)老年地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率不應(yīng)低于35%;

3、打造慢生活步行系統(tǒng);

4、入戶式和隨身式急救護(hù)理系統(tǒng);

5、配套的醫(yī)療健康教育中心。

三、社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）社區(qū)養(yǎng)老政策扶持

近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展：

1、《關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》，民發(fā)〔2016〕179號(hào)，政策內(nèi)容：鼓勵(lì)社會(huì)力量通過(guò)股份制、股份合作制、PPT等模式整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù);鼓勵(lì)盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè);

2、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，國(guó)辦發(fā)〔2016〕91號(hào)，政策內(nèi)容：到2020年，養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)全面放開，準(zhǔn)入條件進(jìn)一步放寬，養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品有效供給能力大幅提升;

3、《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，財(cái)金〔2017〕86號(hào)，政策內(nèi)容：鼓勵(lì)運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)培育與發(fā)展史;

4、近日，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為近幾年來(lái)養(yǎng)老相關(guān)政策中“重視程度最高、可行性最強(qiáng)”的文件——《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱“5號(hào)文”）由國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)，《意見(jiàn)》指出，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重《意見(jiàn)》指出，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視養(yǎng)老服務(wù)。視養(yǎng)老服務(wù)。

按照2019年政府工作報(bào)告對(duì)養(yǎng)老服務(wù)工作的部署，健全市場(chǎng)機(jī)制，持續(xù)完善居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，確保到2022年在保障人人享有基本養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)上，有效滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求。

（二）開發(fā)商布局社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

近幾年，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)自建或改建原有物業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)，發(fā)育自身服務(wù)能力是房地產(chǎn)企業(yè)主要進(jìn)入方式。企業(yè)遇到瓶頸尋求轉(zhuǎn)型突破、解決自身房產(chǎn)庫(kù)存、為已有物業(yè)提供服務(wù)增值、獲取長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益是企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要目的，如：萬(wàn)科已成立獨(dú)立運(yùn)營(yíng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行養(yǎng)老服務(wù)探索。但大多只是在一線城市開發(fā)。

（三）社區(qū)養(yǎng)老現(xiàn)存問(wèn)題

中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期，養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當(dāng)前政府和各類社會(huì)組織的重點(diǎn)任務(wù)。用國(guó)務(wù)院印發(fā)的2013年35號(hào)文件的定義，當(dāng)前中國(guó)社會(huì)“養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場(chǎng)發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務(wù)的扶持政策不健全、體制機(jī)制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問(wèn)題還十分突出”。

1、設(shè)施功能設(shè)置? 我國(guó)的社區(qū)養(yǎng)老模式尚處于起步階段，很多方面還不夠成熟，仍需繼續(xù)探索。如社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不夠完善，制度不夠健全等。

2、老年人的心理認(rèn)同感低? 受傳統(tǒng)觀念影響，現(xiàn)階段我國(guó)大部分老人仍更傾向于選擇家庭養(yǎng)老模式，認(rèn)為晚年生活應(yīng)該和子孫后代一起度過(guò)。這導(dǎo)致很多老年人抗拒社區(qū)養(yǎng)老這一養(yǎng)老模式，也是社區(qū)養(yǎng)老推廣較慢的重要原因之一。

3、服務(wù)人員專業(yè)技術(shù)不足? 養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)人員大多不具備專業(yè)的技術(shù)知識(shí)，未經(jīng)過(guò)相應(yīng)的資格培訓(xùn)就入崗導(dǎo)致服務(wù)人員不能為老人提供應(yīng)有的專業(yè)服務(wù)，甚至有些低素質(zhì)從業(yè)人員虐待老人，這也是很多家庭不選擇該養(yǎng)老模式的顧慮來(lái)源。

4、監(jiān)督機(jī)制和法律法規(guī)不健全? 目前我國(guó)沒(méi)有完善的養(yǎng)老服務(wù)制度，也沒(méi)有評(píng)估服務(wù)質(zhì)量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得社區(qū)養(yǎng)老工作缺乏規(guī)范性。

四、相關(guān)對(duì)策及建議

（一）樹立合理的開發(fā)理念

1、不能盲目樂(lè)觀地估計(jì)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)份額，居家養(yǎng)老仍是社會(huì)主流養(yǎng)老方式。正如國(guó)務(wù)院35號(hào)文的政策明確規(guī)定，“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系?！币虼?，家庭養(yǎng)老仍然是社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

2、社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普遍的房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)者更應(yīng)該增強(qiáng)的是社會(huì)責(zé)任，不能一味地把追求利益最大化作為社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的唯一目標(biāo)。

3、一定要在選址上下功夫，充分考慮自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響，特別要強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套設(shè)施的重要性。

4、建立專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，從產(chǎn)品的研發(fā)到設(shè)計(jì)，一定要確保養(yǎng)老社區(qū)里完整的服務(wù)鏈條包括醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多門類的人才隊(duì)伍。

6、“養(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離”是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。如果離兩項(xiàng)距離都很遠(yuǎn)，那失敗的概率就會(huì)比較高。

（二）健全相關(guān)法律法規(guī)，加大行業(yè)監(jiān)管力度

目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)處于新興階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。再加上相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)尚未明確，監(jiān)管體系不完善，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)以“養(yǎng)老”的名義享受相關(guān)的政策優(yōu)惠，卻并不具備相關(guān)的養(yǎng)老功能?；诖?，監(jiān)管部門應(yīng)加快行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制訂，如開發(fā)準(zhǔn)入資格、建設(shè)設(shè)計(jì)要求、竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以及對(duì)應(yīng)的懲戒措施。同時(shí)，應(yīng)完善監(jiān)督體系，全面規(guī)范現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，確保養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老功能得到充分的發(fā)揮。

（三）推進(jìn)跨行業(yè)發(fā)展聯(lián)盟，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈整合

養(yǎng)老地產(chǎn)作為復(fù)合型地產(chǎn)，相比普通地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)更加注重護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)等衍生的服務(wù)設(shè)施?！耙徽緷M足各類需求”對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)起決定作用?，F(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)全由房地產(chǎn)商單獨(dú)完成，與其他各養(yǎng)老行業(yè)主體銜接性差，尚未形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的整合。未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)將進(jìn)一步創(chuàng)新其商業(yè)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商需與金融機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)展開多方合作，充分借助各大主體的專業(yè)優(yōu)勢(shì)?？缧袠I(yè)進(jìn)行深入交流溝通，使得合作涵蓋項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，促進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的多樣化，全方位滿足老年群體的多方需求。

（四）加強(qiáng)方向引導(dǎo)性

加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)開展的宣傳教育，改善人們對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的原有印象。同時(shí)健全對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)制度，加強(qiáng)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)，從而提供更專業(yè)的服務(wù)。完善法律體系，由政府主導(dǎo)設(shè)置專門的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)好規(guī)劃關(guān)系，形成規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)，更加促進(jìn)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的全面建設(shè)。

五、結(jié)語(yǔ)：

個(gè)人就近三年多的大學(xué)學(xué)習(xí)體驗(yàn)，翻閱參考了好多的專家學(xué)者的著作和觀點(diǎn)，粗淺挖掘了一些自己的認(rèn)知，也是筆者的第一篇嘗試寫出的所謂論文，希望通過(guò)今后自己認(rèn)知的不斷深入來(lái)補(bǔ)充自身認(rèn)識(shí)的不足、從而不斷豐富自己的認(rèn)識(shí)。

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