馮莉蓉

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)隨著全球經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)部門的工作效率是房地產(chǎn)企業(yè)能否正常發(fā)展的要素?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與金融會(huì)計(jì)方面存在不少問題。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)品有著自身的特點(diǎn)，部分企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力大而采取不正當(dāng)方式增加成本。對(duì)于在房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題，需要分析出相應(yīng)的處理辦法，加強(qiáng)內(nèi)部控制，完善管理制度，建立健全的財(cái)務(wù)管理方法，對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中所存在的問題進(jìn)行解決。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì);問題;對(duì)策

我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也快速崛起，而房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民的日常生活。其中為了能夠提供房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行正確的評(píng)估，財(cái)務(wù)管理工作必須做好，其影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況。在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的發(fā)展過程出現(xiàn)了不少問題，阻擋著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，本文在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特征上做出了分析，調(diào)查了企業(yè)會(huì)計(jì)中存在的相關(guān)問題，并對(duì)這些問題提出了具體解決措辭。

一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)特征分析

（一）資金多、回收時(shí)間長(zhǎng)

房地產(chǎn)是一種特殊行業(yè)，以房屋、土地為商品進(jìn)行買賣，而投資買賣的金額大、資金的回收時(shí)間長(zhǎng)。企業(yè)在于客戶簽訂合同后客戶會(huì)支付首付，只能回收一部分金額，其他資金進(jìn)行分期支付，而且房地產(chǎn)企業(yè)龐大，涉及土地征用、土地規(guī)劃、土地施工等多個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)建設(shè)持續(xù)數(shù)年，在此過程中資金難以控制，銷售隊(duì)伍又過于龐大，導(dǎo)致密度高，無法計(jì)算會(huì)計(jì)收入，且回收期長(zhǎng)。并且房地產(chǎn)的法律法規(guī)不夠完善，一些房地產(chǎn)企業(yè)有漏洞可鉆，又增加了會(huì)計(jì)收入的復(fù)雜性。

（二）產(chǎn)品流動(dòng)性不強(qiáng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有很強(qiáng)地域性，在生產(chǎn)后便固定下來不易移動(dòng)。房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)能力與其他產(chǎn)品相比較差，這樣的特點(diǎn)使得房產(chǎn)在生產(chǎn)和銷售商都其他商品有著較大的區(qū)別，造成了投資房地產(chǎn)財(cái)務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

二、企業(yè)會(huì)計(jì)中出現(xiàn)的問題

（一）可行性論證沒有得到重視

房地產(chǎn)行業(yè)的可行性論證貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)的多個(gè)環(huán)節(jié)與步驟中，若是沒有一定可行性會(huì)給房地產(chǎn)的決策帶來巨大影響。但目前的房地產(chǎn)行業(yè)沒有戰(zhàn)略眼光對(duì)行業(yè)進(jìn)行全面的分析只重視工程預(yù)算，導(dǎo)致一些主觀分散的計(jì)算進(jìn)行工程預(yù)算，而不是客觀全面的進(jìn)行分析。

（二）相關(guān)部門管理水平欠缺

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算不同于其他業(yè)務(wù)，不能通過開發(fā)業(yè)務(wù)中多個(gè)項(xiàng)目的方式對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行核算，并且很多公司也沒有完善的財(cái)務(wù)規(guī)章制度，導(dǎo)致總公司無法統(tǒng)一管理下屬項(xiàng)目公司。

（三）成本管理精細(xì)化欠缺

房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理如果不夠細(xì)化，在會(huì)計(jì)上會(huì)出現(xiàn)部分問題，從而影響公司利潤(rùn)、增加投資風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)公司不改變只重視工程造價(jià)不重視開工前的預(yù)算控制，并且不考慮成本，將持續(xù)造成成本管理與現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)脫節(jié)。

（四）制度不完善

會(huì)計(jì)部門監(jiān)管不嚴(yán)與企業(yè)內(nèi)控機(jī)制的不健全主要導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度不夠完善，而導(dǎo)致會(huì)計(jì)部門監(jiān)管不嚴(yán)的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)使用獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算制度，以及基礎(chǔ)設(shè)施與會(huì)計(jì)缺少緊密的聯(lián)系。

（五）內(nèi)部控制欠缺

關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的重要外部因素主要是金融環(huán)境，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到2008年金融危機(jī)的影響在一段時(shí)間內(nèi)處在低迷狀態(tài)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)一部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視會(huì)計(jì)控制。會(huì)計(jì)核算本身就是個(gè)復(fù)雜的過程，而且我國(guó)在內(nèi)部控制與協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)內(nèi)部方面存在種種問題，與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之間存有較大差距，導(dǎo)致我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境不夠理想。由于內(nèi)控機(jī)制不夠理想，導(dǎo)致企業(yè)的大量資金被用在內(nèi)控成本上，造成資金浪費(fèi)，也沒有起到應(yīng)有的效果，企業(yè)運(yùn)行整體不好。

固定資產(chǎn)的折扣方法為直線法，各類固定資產(chǎn)的折舊年限和年折舊率如下：

三、對(duì)于問題的解決的措施分析

（一）增強(qiáng)可行性水平

要將可行性放在第一位置，才能做到優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理，在籌備時(shí)要在公司的各個(gè)層面對(duì)項(xiàng)目盈虧、前景、規(guī)劃等進(jìn)行分析，避免發(fā)生規(guī)劃本末倒置的情況。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)可分工進(jìn)行核算，讓每個(gè)會(huì)計(jì)單獨(dú)負(fù)責(zé)一部分，提高核算效率。

（二）健全財(cái)務(wù)制度

目前還沒有相應(yīng)的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)，讓會(huì)計(jì)核算不標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員缺乏規(guī)范的指引按照需要做出處理。

（三）使成本管理更為細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)可以延遲和提起確認(rèn)收入應(yīng)對(duì)收入隨意性比較大這個(gè)問題，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則統(tǒng)一的房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)，用來作為收入的明確準(zhǔn)則。房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)定出明確的成本規(guī)定，要讓成本管理細(xì)化到可以具體操作。一般來說4-9層為多層建筑，10-11為小高層建筑，其中每層的建筑成本差別不大，因此對(duì)核算時(shí)要用平均成本。比如：30層樓的平均成本是每平方米3000，5-10層，10-20層，20-30層權(quán)重依次為每平方米9000、每平方米3000、每平方米6000、每平方米4500.這樣有效化解了收入和成本不配對(duì)的問題。通過細(xì)化成本費(fèi)用和制定明確的收入準(zhǔn)則可以降低房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)的隨意性，降低房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策的自由度，提高信息的真實(shí)性。

（四）提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合能力

會(huì)計(jì)人員能否正確的運(yùn)用會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)規(guī)范是非常重要的，因此有必要提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，包括專業(yè)素質(zhì)、文化素質(zhì)、文化素養(yǎng)，以及會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信和職業(yè)道德品質(zhì)。這些可以保障房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性與可靠性。會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的下降原因就是會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)不高造成的，所以讓會(huì)計(jì)人員做好本職工作的方法前提是提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)誠(chéng)信與道德素質(zhì)，從而會(huì)計(jì)人員才能做好自己的職責(zé)、付好自己的責(zé)任。

（五）控制好會(huì)計(jì)內(nèi)控流程

根據(jù)自己房產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況制定出適應(yīng)的措施，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制，不斷優(yōu)化內(nèi)部控制機(jī)制，解決會(huì)計(jì)行業(yè)核算問題，推動(dòng)企業(yè)健康快速發(fā)展。

（六）做好基建報(bào)表的建設(shè)

為了將來進(jìn)行核算時(shí)方便，應(yīng)把所有核算項(xiàng)目收集起來建立一個(gè)報(bào)表，形成完整的會(huì)計(jì)信息。其中有遞延投資和基礎(chǔ)實(shí)施計(jì)劃貸款，從而反映出企業(yè)的資金收入和資金支出情況，便于客戶了解企業(yè)情況，間接增加企業(yè)業(yè)務(wù)。

四、結(jié)語：

一個(gè)企業(yè)是否可以順利發(fā)展的核心因素是財(cái)產(chǎn)部門的工作效率和質(zhì)量。對(duì)此必須不斷提高會(huì)計(jì)人員的整體素質(zhì)和專業(yè)技能，由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)不夠建全，使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)了種種問題。對(duì)于這些問題，要在客觀全面的分析企業(yè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算制度，并對(duì)其中出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的處理。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)方面的浪費(fèi)資金和存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)存在的五個(gè)問題一一做出了解釋，并提出了具體的解決措施。

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