羅寅

摘要：云南滇中新區(qū)正處于跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，新區(qū)內(nèi)國(guó)有企業(yè)更應(yīng)肩負(fù)起開拓創(chuàng)新的重任。新區(qū)應(yīng)積極探索基金化運(yùn)作模式，借助東部沿海地區(qū)優(yōu)勢(shì)資源共同設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)投資基金。通過(guò)基金化運(yùn)作，提升新區(qū)內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，改善居住和商業(yè)環(huán)境，優(yōu)化落戶企業(yè)的軟環(huán)境。以資金杠桿的方式，撬動(dòng)和引導(dǎo)各類招商資源落戶新區(qū)，形成有效的財(cái)稅收入增長(zhǎng)。探索新區(qū)投融模式新方向，形成金融引領(lǐng)，促進(jìn)新區(qū)產(chǎn)融結(jié)合。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);投資基金;滇中新區(qū)

中圖分類號(hào)：F831.2 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：

2096-3157（2019）06-0073-02

一、背景

1.滇中新區(qū)的發(fā)展需求

云南滇中新區(qū)是國(guó)家實(shí)施“一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等重大戰(zhàn)略和區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的重要舉措，國(guó)務(wù)院明確要將新區(qū)打造為我國(guó)面向南亞?wèn)|南亞輻射中心的重要支點(diǎn)、云南橋頭堡建設(shè)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化綜合試驗(yàn)區(qū)及改革創(chuàng)新先行區(qū)。從新區(qū)的戰(zhàn)略定位和發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，相對(duì)完善的城市形象建設(shè)、快速的產(chǎn)業(yè)集聚引導(dǎo)、配合產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展之現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的提升、人文環(huán)境和生態(tài)區(qū)域建設(shè)是近一階段的重點(diǎn)任務(wù)和發(fā)展需求。

對(duì)于滇中新區(qū)而言，發(fā)展的重點(diǎn)將放在招商引資和產(chǎn)業(yè)培育以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上面，不斷提升新區(qū)形象和配套環(huán)境，迅速擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)能級(jí)，增強(qiáng)財(cái)政實(shí)力。首先，新區(qū)具有強(qiáng)烈的項(xiàng)目需求，尤其是空港區(qū)域更需要抓住機(jī)遇進(jìn)行合理高效的開發(fā)。其次，新區(qū)急需尋求與經(jīng)驗(yàn)和資源豐富的商業(yè)管理公司進(jìn)行合作，有效提高滇中新區(qū)所持有物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，推動(dòng)其市場(chǎng)化和資本化運(yùn)作。第三，期望以資金杠桿的方式撬動(dòng)更多招商資源落戶新區(qū)，形成有效的財(cái)稅收入增長(zhǎng)。

對(duì)于新區(qū)內(nèi)國(guó)企而言，發(fā)展的突破口可以放在商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)及與之相伴的資本運(yùn)作上面。其一，可以考慮尋求與東部沿海的相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，以自身現(xiàn)有及未來(lái)建成的商業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，筑巢引鳳，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與資本的雙贏。其二，以商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)投資基金的形式與外部機(jī)構(gòu)形成合作，通過(guò)成熟化的商業(yè)團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)、資金管理以及資本運(yùn)作方面的嘗試，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)投資基金的目的

第一，基金嵌入商業(yè)，促進(jìn)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軟環(huán)境和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的整體提升。通過(guò)基金化運(yùn)作的招商運(yùn)營(yíng)模式，推動(dòng)新區(qū)內(nèi)各功能性產(chǎn)業(yè)區(qū)的居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境提升改善，優(yōu)化落戶企業(yè)的軟環(huán)境，增強(qiáng)吸引力，全面提升新區(qū)內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平。

第二，“商業(yè)+文創(chuàng)園區(qū)”雙輪驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集。借助專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)的雙重管理經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)新區(qū)以文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)形態(tài)為依托的園區(qū)建設(shè)，以資金杠桿的方式，撬動(dòng)和引導(dǎo)各類招商資源落戶滇中新區(qū)，形成有效的財(cái)稅收入增長(zhǎng)。

第三，探索新區(qū)投融模式新方向，形成金融引領(lǐng)，促進(jìn)新區(qū)產(chǎn)融結(jié)合。通過(guò)園區(qū)多類別基金運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的積累，打造滇中新具備境內(nèi)外輻射影響力的專業(yè)基金生態(tài)，提高金融資源的配置和引導(dǎo)作用，充分運(yùn)用新區(qū)政策、資源、資金以及東南亞區(qū)域合作等多種金融手段和渠道體現(xiàn)“一帶一路”的金融引領(lǐng)作用，為滇中新區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)建設(shè)提供豐富的資金支持。

二、成立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)投資基金的意義

1.對(duì)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意義

（1）提升新區(qū)內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平和園區(qū)軟環(huán)境。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)投資基金可定位于針對(duì)新區(qū)內(nèi)商業(yè)環(huán)境的改善和提升。一方面，通過(guò)基金化運(yùn)作妥善解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)中傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中形成人力資源的物質(zhì)和精神文明需求，也為新區(qū)打造東南亞“一帶一路”輻射中心地位提供軟環(huán)境支持。另一方面，基金所倡導(dǎo)的商業(yè)和文化元素對(duì)區(qū)域商業(yè)形態(tài)的轉(zhuǎn)軌和新區(qū)內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)具有積極意義。

（2）推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)形成良性循環(huán)。基金化運(yùn)作在地產(chǎn)和投資領(lǐng)域?qū)乙姴货r，其專業(yè)性的定位、科學(xué)化的過(guò)程管理以及產(chǎn)業(yè)資本孵化的路徑優(yōu)勢(shì)讓基金在各個(gè)新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域獲得一致認(rèn)可。結(jié)合商業(yè)形態(tài)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，其物業(yè)形態(tài)、運(yùn)營(yíng)招商乃至項(xiàng)目中小到每一細(xì)節(jié)的工程管理，都需要時(shí)間周期的孵化，基金的時(shí)間周期特征正好符合商業(yè)培育的這一周期性需求。

因此，通過(guò)基金嵌入式的商業(yè)地產(chǎn)模式，可以使商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)更加專注于項(xiàng)目本身的精華萃取和提煉，讓項(xiàng)目里的每一個(gè)基因都能充分調(diào)動(dòng)潛力，最終形成一個(gè)良性循環(huán)，打造出立足當(dāng)?shù)亍⒉┎杀婇L(zhǎng)的優(yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目。

（3）完善招商引資的軟性配套。與東部沿海相關(guān)機(jī)構(gòu)合作成立基金，可以粘合東部沿海先進(jìn)的專業(yè)化招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，大幅提升新區(qū)各類商業(yè)價(jià)值。通過(guò)特色化、定制化商業(yè)形態(tài)推動(dòng)周邊地價(jià)上升，完善園區(qū)招商引資的軟性配套，為新區(qū)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

（4）促進(jìn)新區(qū)財(cái)稅收入的增長(zhǎng)。通過(guò)基金化運(yùn)作的招商運(yùn)營(yíng)模式，將推動(dòng)新區(qū)內(nèi)各功能性產(chǎn)業(yè)區(qū)的居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境提升改善，優(yōu)化落戶企業(yè)的軟環(huán)境條件，增強(qiáng)新區(qū)吸引力。同時(shí)，以資金杠桿的方式，撬動(dòng)和引導(dǎo)各類招商資源落戶新區(qū)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，進(jìn)而形成有效的財(cái)稅收入增長(zhǎng)。

2.對(duì)改善新區(qū)民生配套的意義

（1）安置房建設(shè)作為滇中新區(qū)重要的民生工程，以基金牽頭運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)，一方面可以以優(yōu)質(zhì)便利的商業(yè)環(huán)境提高回遷居民的入住意愿，引導(dǎo)其積極配合回遷安置;另一方面，良好的商業(yè)生態(tài)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也能幫助回遷居民通過(guò)住房租售、增加就業(yè)等方式帶來(lái)穩(wěn)定、可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，從而實(shí)質(zhì)性地解決回遷安置居民的民生問(wèn)題。

（2）居民入住意愿的提升能夠促進(jìn)人氣聚集，回遷安置居民的生活保障問(wèn)題得到實(shí)質(zhì)性解決更能有效提高其消費(fèi)能力，反過(guò)來(lái)將進(jìn)一步增加新區(qū)商業(yè)的活力和成熟度，進(jìn)而吸引更多的商業(yè)投資，有利于新區(qū)綜合價(jià)值的提升，最終形成一個(gè)新區(qū)居民生活與商業(yè)建設(shè)相互促進(jìn)的良性循環(huán)。

3.對(duì)新區(qū)內(nèi)國(guó)企轉(zhuǎn)型和發(fā)展的意義

（1）通過(guò)與外部專業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)及金融機(jī)構(gòu)合作，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)資源的運(yùn)作，使企業(yè)團(tuán)隊(duì)逐步積累豐富的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，提高自身軟實(shí)力。

（2）合作成立基金，可使企業(yè)在資本運(yùn)作方面獲得突破。首先，基金運(yùn)作可以探尋企業(yè)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。其次，與各類金融機(jī)構(gòu)形成緊密的合作關(guān)系，為完善投融資體系做好準(zhǔn)備，從而更好的服務(wù)企業(yè)主業(yè)。最后，通過(guò)設(shè)立基金，探索基金合作模式的優(yōu)勢(shì)經(jīng)驗(yàn)，可為將來(lái)與各類實(shí)力企業(yè)形成戰(zhàn)略合作打下基礎(chǔ)。

（3）基金的滾動(dòng)發(fā)行和招商引資，可以不斷提升企業(yè)所持商業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力和資產(chǎn)附加值，奠定估值基礎(chǔ)，為后續(xù)實(shí)施資產(chǎn)證券化和發(fā)行債券做好準(zhǔn)備。

三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)投資基金的優(yōu)勢(shì)

1.精準(zhǔn)定位，延伸與整合并舉的運(yùn)作模式

基金的特征是專業(yè)、專項(xiàng)運(yùn)作。基金側(cè)重的商業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的雙重管理能力使基金的運(yùn)作具備普通商業(yè)沒(méi)有的業(yè)態(tài)延展性，基金化運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)是將雜亂無(wú)章的業(yè)態(tài)納入基金的有序，分階段分層次進(jìn)行不同定位的開發(fā)，將文化這一無(wú)形轉(zhuǎn)化為有型的商業(yè)形態(tài)。

基金可以結(jié)合新區(qū)乃至周邊區(qū)域內(nèi)優(yōu)秀的自然和人文環(huán)境，綜合推動(dòng)區(qū)域內(nèi)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的延伸。結(jié)合各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，根據(jù)不同的主題進(jìn)行分拆組合，成立每一個(gè)小領(lǐng)域的專項(xiàng)子基金，從而為延伸的關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)發(fā)展打下發(fā)展基礎(chǔ)。

2.資本的杠桿效用

鑒于社會(huì)資源的有限性，基金的屬性里天然帶有杠桿特征，通過(guò)母基金或者與外部投資人分類合作，以有限的資金帶來(lái)更多杠桿倍數(shù)的資金或資源，將使基金運(yùn)作區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目獲得更好的“養(yǎng)料”，從而提速增長(zhǎng)。通過(guò)基金的科學(xué)孵化，將區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目進(jìn)行全國(guó)乃至境外的模式復(fù)制，基金平臺(tái)引入外部?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目整合區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目，提升區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)項(xiàng)目的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

3.招商引資速度與效率的提升

優(yōu)秀的基金及管理人必須具備全視野范圍的布局思維。尤其在商業(yè)領(lǐng)域，招商引資是每個(gè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的看家本領(lǐng)。嫁接了基金這個(gè)金融屬性的合作伙伴后，招商將變得與往常不同?；饘⑼ㄟ^(guò)精準(zhǔn)定位區(qū)位內(nèi)的招商項(xiàng)目，設(shè)計(jì)一套完整的資本孵化路徑和分階段的資金和資源投入計(jì)劃，從而提前布局招商引資。簡(jiǎn)言之，加入了基金管理的區(qū)域招商，可以有限的資金撬動(dòng)更多的資源，形成良性滾動(dòng)。市場(chǎng)化手段將有效降低政府管理成本，形成商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勝劣汰的自循環(huán)。從而在保證新區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，充分發(fā)揮引導(dǎo)作用，有效提升招商效率。

四、基金的架構(gòu)

基金的管理人可由滇中新區(qū)內(nèi)國(guó)有企業(yè)和外部有經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)的機(jī)構(gòu)共同成立基金管理公司。初步規(guī)?？稍?0億元左右，分期募集，存續(xù)期5年～7年。在出資結(jié)構(gòu)中，可由外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)劣后級(jí)LP，尋求產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金或母基金承擔(dān)中間級(jí)LP，新區(qū)內(nèi)國(guó)有企業(yè)作為產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方，承擔(dān)優(yōu)先級(jí)LP。

投資方向上側(cè)重為滇中新區(qū)創(chuàng)造更多招商引資項(xiàng)目落戶，可限定80%的資金投資于滇中新區(qū)內(nèi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及招商項(xiàng)目，不超過(guò)20%的資金投資于符合現(xiàn)金管理需求的金融產(chǎn)品。所有項(xiàng)目的投資決策由基金管理公司設(shè)置的投資決策委員會(huì)負(fù)責(zé)。退出方式包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)出售、在境內(nèi)或境外資本市場(chǎng)尋求上市（IPO）、基金發(fā)起人回購(gòu)等。

保障措施方面，由劣后級(jí)LP為優(yōu)先級(jí)LP提供本息擔(dān)保，中間級(jí)LP以出資部分對(duì)優(yōu)先級(jí)LP進(jìn)行擔(dān)保。基金期滿后，扣除基金管理人和其他運(yùn)營(yíng)成本后根據(jù)優(yōu)先劣后順序依次支付各級(jí)LP的本金和利息，最后根據(jù)GP與LP的約定分配比例進(jìn)行利潤(rùn)分配。

五、總結(jié)

云南滇中新區(qū)是國(guó)家實(shí)施“一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等重大戰(zhàn)略和區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的重要舉措，未來(lái)幾年將是滇中新區(qū)迅速成長(zhǎng)的黃金期，也將是新區(qū)內(nèi)國(guó)有企業(yè)發(fā)展壯大的重要時(shí)期。因此，新區(qū)應(yīng)結(jié)合發(fā)展需求，積極探索基金化運(yùn)作模式，借助東部沿海地區(qū)優(yōu)勢(shì)資源共同設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)投資基金。

發(fā)揮基金在產(chǎn)業(yè)延伸、資金杠桿和招商資源撬動(dòng)等方面的作用，一方面，可全面提升新區(qū)內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，改善居住和商業(yè)環(huán)境，優(yōu)化落戶企業(yè)的軟環(huán)境。另一方面，以資金杠桿的方式，能夠撬動(dòng)和引導(dǎo)各類招商資源落戶新區(qū)，形成有效的財(cái)稅收入增長(zhǎng)。再者，為探索新區(qū)投融模式提供了新方向，形成金融引領(lǐng)，促進(jìn)新區(qū)產(chǎn)融結(jié)合。

總而言之，在滇中新區(qū)范圍內(nèi)設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)投資基金，對(duì)于新區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、民生配套的改善以及新區(qū)內(nèi)國(guó)企轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展均具有重要而積極的意義。

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