摘要：近年來，伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，也進(jìn)一步的促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是為了能夠更好的控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展趨勢，有必要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素加以分析，并且采取一定的措施加以解決，僅供參考。

關(guān)鍵詞：對策;影響因素;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

中圖分類號：F2933 ??文獻(xiàn)識別碼：A ?文章編號：

2096-3157（2019）29-0133-02

近年來，在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的地位及其作用越來越重要，已經(jīng)成為我國強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支柱之一，所以人們開始紛紛加大對房地產(chǎn)的投資，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的同時也會受到諸多因素的影響，其中有來自于內(nèi)部的因素也有來自于外界的因素，無論是何種影響因素必須要加大研究力度，并且結(jié)合實際情況采取切實可行的措施予以解決。

一、加大力度控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的重要意義

在我國現(xiàn)階段下的經(jīng)濟(jì)體系中不難看出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)占據(jù)了主導(dǎo)性地位，簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與整個社會經(jīng)濟(jì)體系有著十分密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動會直接影響到整個社會經(jīng)濟(jì)體系。但縱觀當(dāng)下我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并未達(dá)到整體的穩(wěn)定性，時而發(fā)生波動，究其根本原因主要在于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素較多，其中有來自于內(nèi)部的供需矛盾以及房地產(chǎn)的收益率等因素，也有來自于外部的因素的經(jīng)濟(jì)、土地和市場等因素的影響?；诖?，國家相關(guān)部門也曾做出過相關(guān)的宏觀調(diào)控，在一定程度上也促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了短暫的穩(wěn)定，有效地避免了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)波動。房地產(chǎn)行業(yè)相比于其他行業(yè)而言，具有非常高的投資風(fēng)險，而且在短時間之內(nèi)也無法得到投資回報，但是它卻能影響到整體的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，足以可見加大力度控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的重要性。所以在具體的實施過程中必須要通過借助于其他的輔助手段來得以全面控制，只有各方均加強(qiáng)緊密協(xié)作才能實現(xiàn)綜合調(diào)控，以促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析

1外部的影響因素分析

第一，城市發(fā)展因素。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市中的基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)量也在不斷的增多，特別是人們對于住宅方面的需求正在不斷的進(jìn)行擴(kuò)大，而且，城市中的人口分布密集情況以及數(shù)量和交通情況等均會影響著房地產(chǎn)價格的波動變化。

第二，經(jīng)濟(jì)的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)和金融投資具有十分緊密的聯(lián)系，兩者相輔相成，彼此促進(jìn)。尤其是針對于剛起步的房地產(chǎn)企業(yè)，它在不斷發(fā)展的過程中必然會與大量的資金無法分離，一旦資金無法及時到位，很有可能會造成該房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正?；l(fā)展。所以，為了能夠避免這類現(xiàn)狀的產(chǎn)生，銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)建立起良好的誠信關(guān)系，其主要的目的在于一旦資金無法及時到位，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向銀行貸款的方式來緩解當(dāng)下所面臨的危機(jī)。但是，由于我國銀行信貸調(diào)控頻繁，具有極高不穩(wěn)定性，放款時間長，不能滿足房地產(chǎn)業(yè)的金融需求和使用量，融資方式單一，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。健全多元融資構(gòu)架，這樣才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

第三，土地帶來的影響因素。眾所周知，我國地大物博，所以給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了契機(jī)，在利用的土地資源的過程中必須要做到科學(xué)合理的利用，并且充分尊重大自然的發(fā)展規(guī)律，做到人與自然和諧相處，共同發(fā)展。此外，開發(fā)商在大力發(fā)展房地產(chǎn)時必須要對所使用的土地資源報備有關(guān)單位及部門，且只有獲得審批之后方可進(jìn)行合理規(guī)劃，但是在建造的過程中難免會碰觸到諸多的問題，這樣一來必然會在一定程度上制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動的現(xiàn)狀。只有采取一定的措施加以解決，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。

第四，市場帶來的影響因素。房地產(chǎn)的發(fā)展并不是一成不變的，它也會受到諸多因素的影響，而市場的環(huán)境變化也同樣會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。此外，有關(guān)的數(shù)據(jù)表明，在購買房屋的過程中，消費者對面積、戶型、品質(zhì)的要求也同樣會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。所以在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過程中，必須要學(xué)會把控全局，基于多方角度下做出合理的調(diào)整，以明確房產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展方向。而在這種現(xiàn)狀下，必須要對消費者的購買意愿以及購買能力等方面進(jìn)行有針對性的調(diào)查，并且做出切實可行的解決方案，從而不斷地降低其風(fēng)險的產(chǎn)生。

第五，國家政策影響因素。國家出臺的政策性因素主要是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的財政政策，尤其是針對于部分敏感程度較大的貨幣政策和經(jīng)濟(jì)體制以及產(chǎn)業(yè)政策的變革等方面。這些政策措施是國家對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控的主要手段，同時也會對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動造成一定的影響。

2內(nèi)部的影響因素分析

第一，供需矛盾。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會受到諸多因素的影響，所以房地產(chǎn)的供求關(guān)系會一直處于一個變化的過程，而這種供需變化會直接反映到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢中，進(jìn)而對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成較大幅度的波動。就當(dāng)下而言，我國的房地產(chǎn)供給水平主要是受資金以及技術(shù)和勞動力等因素的影響，它們之間在一定程度上會導(dǎo)致供需關(guān)系處于一種不平衡的狀態(tài)。為了能夠更好的扭轉(zhuǎn)這種局面必須要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，這樣一來必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動。

第二，房地產(chǎn)收益率。房地產(chǎn)收益率主要指的是投資商所投入的投資額和凈收益之間的一個比例。一般來說，投資商若所獲得的收益率較高時，他們會加大對房地產(chǎn)的投資力度，不斷的擴(kuò)大房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，相反，若收益率不理想那么必然會在一定程度上減少資金的投入，致使房地產(chǎn)的發(fā)展過于緩慢，無論何種因素均會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成一定的波動。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的控制對策分析

1對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動過程中，其房地產(chǎn)價格的影響最為深遠(yuǎn)，所以這就要求政府相關(guān)部門制定出相應(yīng)的策略，但是在這之前必須要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)查，并且進(jìn)行科學(xué)、合理的分析。例如，政府相關(guān)部門委托第三方按照區(qū)域繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套等因素進(jìn)行評估最高控制價和平均控制價，并綜合考慮土地成本計算的銷售指導(dǎo)均價、調(diào)查二手房價格推算銷售指導(dǎo)均價等因素確定每個樓盤的商品住房的預(yù)售備案建議指導(dǎo)價格。報政府部門備案后，根據(jù)評估建議指導(dǎo)價做好樓盤預(yù)售備案價的指導(dǎo)。房地產(chǎn)價格評估既是加強(qiáng)房地產(chǎn)價格管理的基本內(nèi)容，又是實現(xiàn)房地產(chǎn)價格管理的重要手段。有助于了解房地產(chǎn)市場行情，保護(hù)合法交易，保持房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定。也只有這樣才能更好的將其經(jīng)濟(jì)的波動情況加以控制，此外，國家在出臺有關(guān)的宏觀調(diào)控政策之前，必須要承擔(dān)一定的責(zé)任，并且要確保房地產(chǎn)的波動控制在一定的范圍之內(nèi)，同時國家在進(jìn)行正常干預(yù)的過程中必須要注意把控節(jié)奏，切勿進(jìn)行過多的干涉，必須要讓房地產(chǎn)的波動符合當(dāng)代社會發(fā)展的趨勢，一旦房地產(chǎn)的波動較為顯著，此時國家出臺政策加以合理調(diào)控即可，從而精準(zhǔn)實施片區(qū)調(diào)控，完善住房指導(dǎo)價格體系。

2完善經(jīng)濟(jì)管理制度

第一，必須要獲得國家政策上的支持，在對市場進(jìn)行調(diào)查之前必須要加強(qiáng)重視保障性安居工程的建設(shè)工作，包括保障性住房（廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房）、棚戶區(qū)改造;并以此來作為重點項目進(jìn)行建設(shè)，這樣一來可以讓從事房地產(chǎn)的企業(yè)能夠在第一時間獲取到有關(guān)的優(yōu)惠政策，便于他們更好的開展工作，此外，也可以對相關(guān)的管理力度進(jìn)行不斷的擴(kuò)大。第二，完善我國房地產(chǎn)開發(fā)融資體系。當(dāng)前而言我國的房地產(chǎn)融資渠道主要包括以下幾種：資本市場直接融資、房地產(chǎn)信托和商業(yè)銀行貸款以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基金。第三，完善我們國家的住房消費融資體系。通常而言我國的住房消費融資渠道主要有住房公積金低息貸和商業(yè)按揭貸款以及國家的有關(guān)優(yōu)惠政策和住房儲蓄等。第四，建立健全完善的金融管理制度。在對整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行整合的過程中，也要對結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)的管理制度進(jìn)行有效的結(jié)合，將細(xì)節(jié)性工作得以完善，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3加大市場調(diào)查力度

在控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動的方法中，通過加大對市場的調(diào)查力度也能夠達(dá)到有效的防范措施，所以這就要求相關(guān)部門以及人員相互協(xié)作，加強(qiáng)重視對市場的調(diào)查力度，以更好地對市場進(jìn)行定位。一般來說，市場周期的發(fā)展會與投資主體結(jié)構(gòu)息息相關(guān)。但是就目前來看，我國仍有很大一部分的企業(yè)還存在著諸多的問題，而這些問題的存在必然會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動產(chǎn)生不利的影響，例如相關(guān)職責(zé)不夠明確、有關(guān)防范措施缺乏健全等。所以這就要求加大對投資結(jié)構(gòu)的理性分析，對市場進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查，依照有關(guān)的需求合理設(shè)計開發(fā)方案，建立科學(xué)風(fēng)險指標(biāo)評估體系，完善風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，全面把握房地產(chǎn)投資市場動態(tài)，并盡可能的將投資風(fēng)險進(jìn)行轉(zhuǎn)移或者將至最低，只有這樣才能確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步前進(jìn)。

4規(guī)范土地市場

不斷強(qiáng)化土地市場管理制度，政府有關(guān)部門必須要嚴(yán)格控制土地的審批制度。其主要可以從以下的幾點內(nèi)容做起：其一，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，將土地的出讓權(quán)掌握在手中，這樣一來能夠讓政府的土地供給能力得到加強(qiáng)，促使土地轉(zhuǎn)讓市場得到徹底的開放，城市的土地使用權(quán)能夠由土地的二級市場進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在調(diào)控市場機(jī)制的基礎(chǔ)上，重新配置和組織土地市場機(jī)制。其二，加強(qiáng)總量控制，依照有關(guān)的規(guī)章制度以及標(biāo)準(zhǔn)對劃撥用地實行嚴(yán)格的管控，同時也要確保土地資源被得以合理的利用。其三，當(dāng)前我國的土地供應(yīng)機(jī)制并不完善，必須要逐步的進(jìn)行完善和創(chuàng)新，土地一級市場的出讓行為由政府管控，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的出現(xiàn)。其四，強(qiáng)化招標(biāo)拍賣的規(guī)范性。通常而言，土地的轉(zhuǎn)讓方式絕大多數(shù)都是以招投標(biāo)或者是拍賣的形式進(jìn)行，這樣一來確實能夠充分的體現(xiàn)出市場化的獨有特征;但是，在這過程中難免會存在諸多的違規(guī)性操作，這樣一來并不利于房地產(chǎn)今后的發(fā)展。所以，必須要予以嚴(yán)格和規(guī)范化，加強(qiáng)審批過程、使用限制和必要的附加條件作為土地審批的依據(jù)，對附加條件進(jìn)行控制，完善土地制度，以確保減少此類現(xiàn)象的發(fā)生，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。緩解其對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的波動。

四、結(jié)語

綜上所述，通過對上文的分析可知，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素主要分為內(nèi)因和外因以及市場和經(jīng)濟(jì)因素的影響，所以要想更好的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響，必須要從上述的幾大影響因素著手，并且充分的掌握房地產(chǎn)波動的規(guī)律，繼而采取相應(yīng)的措施予以解決，盡可能的將其波動控制在合理的范圍之內(nèi)，這樣才能更好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

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作者簡介：

劉艷婷，供職于漳州市城市房屋征收管理處。