朱東可

摘 要：住房抵押貸款證券化在盤(pán)活銀行資金的同時(shí)也帶來(lái)各種風(fēng)險(xiǎn)。以“郵元2014-1”個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來(lái)討論抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在介紹“郵元2014-1”產(chǎn)品基本情況的基礎(chǔ)上，用多元線性回歸的方式實(shí)證分析了房?jī)r(jià)、利率、債齡和季節(jié)這四個(gè)因素對(duì)提前還款率的影響。并在此基礎(chǔ)上提出了住房抵押貸款證券提前還款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：“郵元2014-1”；住房抵押貸款證券；提前還款風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2019.32.052

1 引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模越來(lái)越大，逐漸成為商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)來(lái)源。個(gè)人住房抵押貸款雖然給商業(yè)銀行帶來(lái)了一定的利潤(rùn)，但是其貸款金額比較大而且貸款時(shí)間較長(zhǎng)，占用銀行大量的資金，“長(zhǎng)貸短借”的這種形式造成了銀行資金期限失配的問(wèn)題，不利于商業(yè)銀行有效的控制風(fēng)險(xiǎn)。在這種局勢(shì)下，個(gè)人住房抵押貸款證券應(yīng)運(yùn)而生。

個(gè)人住房抵押貸款證券最早起源于美國(guó)，它可以將期限較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較小的抵押貸款通過(guò)證券化的形式轉(zhuǎn)化為能夠被投資者所接受的合理證券。一方面緩解了商業(yè)銀行期限失配的問(wèn)題，盤(pán)活商業(yè)銀行的資金，減少商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面也為投資者提供了一種良好的投資產(chǎn)品，加速了金融市場(chǎng)的流動(dòng)性。但是個(gè)人住房抵押貸款證券化作為一種金融產(chǎn)品也存在著風(fēng)險(xiǎn)，包括利率風(fēng)險(xiǎn)，違約風(fēng)險(xiǎn)以及提前還款風(fēng)險(xiǎn)。而利率風(fēng)險(xiǎn)以及違約風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上是可控的，通過(guò)一定的政策和機(jī)構(gòu)可以有效的進(jìn)行把控，但是提前還款風(fēng)險(xiǎn)確受到貸款人的一些主觀行為影響，在一定程度上比較難以控制。同時(shí)抵押人提前還款行為的發(fā)生會(huì)影響到個(gè)人住房抵押貸款證券的現(xiàn)金流的狀況，進(jìn)而影響抵押貸款證券的定價(jià)問(wèn)題以及投資者的收益，會(huì)對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)產(chǎn)生影響。因此，研究個(gè)人住房抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險(xiǎn)，了解其具體的影響因素，可以在一定程度上有效預(yù)測(cè)抵押貸款證券現(xiàn)金流的狀況，為維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性保駕護(hù)航。

2 “郵元-2014”抵押貸款證券產(chǎn)品的基本情況

2.1 發(fā)行情況

“郵元2014-1”個(gè)人住房抵押貸款證券化項(xiàng)目的發(fā)起人是郵政儲(chǔ)蓄銀行，總銷(xiāo)售量為68.14億元人民幣。證券采取內(nèi)部分層設(shè)計(jì)，主要包括優(yōu)先A級(jí)、優(yōu)先B級(jí)以及次級(jí)，各自所占比重分別為88%、7%和5%。其中優(yōu)先A級(jí)證券和優(yōu)先B級(jí)證券均采取公開(kāi)招標(biāo)的辦法在銀行間債券市場(chǎng)上進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售。從付息方法上來(lái)看，優(yōu)先A級(jí)證券和優(yōu)先B級(jí)證券采用浮動(dòng)利息的付息方式，即基準(zhǔn)利息與基礎(chǔ)利差的和，次級(jí)債券無(wú)票面利息。在證券本金按月歸還次序上，按照優(yōu)先A級(jí)證券，優(yōu)先B級(jí)證券和次級(jí)證券的順序一次歸還各級(jí)債券本金。由于不論是優(yōu)先級(jí)A級(jí)，優(yōu)先級(jí)B級(jí)還是次級(jí)證券都采用的是過(guò)手?jǐn)傔€型償還方式，都導(dǎo)致投資者收到的現(xiàn)金流不穩(wěn)定。

2.2 基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概況

“郵元2014-1”的基礎(chǔ)資產(chǎn)為抵押貸款，這些基礎(chǔ)資產(chǎn)來(lái)源于郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)行的236800筆抵押貸款。截止至發(fā)行日，未償還的本金總值為68.14億元人民幣。在未償還本金中，鄭州貸款余額占比21.72%，杭州占比20.84%，重慶占比119.66%，深圳占比17.86%，成都占比14.1%，廣州占比9.87%。住房抵押貸款基礎(chǔ)資產(chǎn)相對(duì)比較集中，因此如果相關(guān)城市的房?jī)r(jià)有大幅變動(dòng)時(shí)，就會(huì)影響整個(gè)資金池的穩(wěn)定性。在房屋評(píng)估價(jià)格范圍中，“郵元2014-1”個(gè)人住房抵押貸款基礎(chǔ)資產(chǎn)池中，50萬(wàn)以上的貸款金額所占的比重達(dá)到66.25%，100萬(wàn)以上的貸款金額所占的比重達(dá)到25.79%。貸款金額越大，借款人就會(huì)面臨的比較大的還款壓力，提前還款的可能性就會(huì)越大。從貸款的剩余期限上來(lái)看，剩余期限120個(gè)月以下的占比僅為15.85%，剩余期限180個(gè)月以上的比重達(dá)到60.56%。由此可見(jiàn)“郵元2014-1”基礎(chǔ)資產(chǎn)池中貸款金額偏大，還款剩余期限偏長(zhǎng)，有可能會(huì)面臨較大的提前還款風(fēng)險(xiǎn)。

3 提前還款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的理論分析

提前償付風(fēng)險(xiǎn)歸根結(jié)底是源于借款人的提前還款行為，本文在借鑒相關(guān)學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，從再融資需求，住房周轉(zhuǎn)需求，社會(huì)心理因素理論上分析提前還款行為產(chǎn)生的根源。

3.1 再融資的需要

再融資需求是指，面對(duì)市場(chǎng)利率不斷變化的情況，消費(fèi)者會(huì)改變?cè)瓉?lái)的資金渠道而選擇其他利率水平的資金渠道以滿足自己的需求。對(duì)再融資需求影響最大的是利率水平的變化。消費(fèi)者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)會(huì)有一個(gè)貸款利率，在固定利率抵押貸款的情況下，隨著市場(chǎng)利率的波動(dòng)，會(huì)存在市場(chǎng)利率低于合同利率的情況，這時(shí)候消費(fèi)者可以通過(guò)其他渠道獲得利率更低的資金去償還住房抵押貸款的剩余資金以節(jié)約利息成本，這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是經(jīng)濟(jì)的。目前我國(guó)實(shí)行的是浮動(dòng)利率，住房抵押貸款的利率會(huì)隨著市場(chǎng)利率進(jìn)行波動(dòng)，但是抵押貸款利率的調(diào)整是在一年后進(jìn)行調(diào)整的，因此會(huì)存在時(shí)間差，這也會(huì)影響消費(fèi)者的提前還款行為。

3.2 住房周轉(zhuǎn)的需要

住房周轉(zhuǎn)需求主要分為兩個(gè)部分：一方面房屋是作為一種生活必須的消費(fèi)品，具有強(qiáng)大的剛性需求；另一方面它也有投資品的作用會(huì)吸引資金充足的消費(fèi)者進(jìn)行投資購(gòu)買(mǎi)。剛性需求受到消費(fèi)者自身生活需求的影響比較大，例如工作地點(diǎn)的變化或者是家庭人口的增加，都會(huì)引發(fā)消費(fèi)者進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)，而二手房的交易和買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定導(dǎo)致房屋交易必須還清抵押貸款，由此會(huì)導(dǎo)致住房抵押貸款提前還款的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。但是這一方面主要是受到消費(fèi)者主觀行為的選擇，無(wú)法準(zhǔn)確的進(jìn)行定量描述。另一方面是投資性需求，投資性需求受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比較大。隨著住房?jī)r(jià)格上漲，這一部分購(gòu)房者本著保值增值的目的通過(guò)提前還款以方便快速出售手中的房屋，這時(shí)提前還款行為就會(huì)發(fā)生，從而會(huì)導(dǎo)致抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險(xiǎn)增加。從這一角度來(lái)講，住房周轉(zhuǎn)需求中的投資型消費(fèi)者的提前還款行為受到房?jī)r(jià)的影響比較大。

3.3 社會(huì)心理因素

社會(huì)心理因素的范圍比較廣，主要是受到消費(fèi)者的主觀心理狀況的影響。在我國(guó)傳統(tǒng)觀里，“無(wú)債一身輕”的社會(huì)心理還是受到很多人的推崇。一方面面對(duì)巨額住房抵押貸款，消費(fèi)者在心理方面有一種壓迫感，因此在收入增加或者手頭資金充足的時(shí)候，會(huì)選擇提前還款以釋放壓力，加速提前還款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。另一方面，社會(huì)心理因素也會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)待債齡的態(tài)度。受到傳統(tǒng)“無(wú)債一身輕”的社會(huì)心理的影響，面對(duì)時(shí)間較長(zhǎng)的抵押貸款，消費(fèi)者壓力很大，因此一有機(jī)會(huì)，就會(huì)提前還款以縮短債齡，尋求心理的安慰。而債齡較短時(shí)，其心理壓力比較小，就不會(huì)急于提前還款，抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險(xiǎn)就比較小。

4 “郵元2014-1”提前還款風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證分析

4.1 “郵元2014-1”提前還款率的測(cè)量

對(duì)個(gè)人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)有效管理的前提是需要明確其提前還款情況。本文用SMM提前償付率的測(cè)算方法測(cè)算“郵元2014-1”的提前還款率以此來(lái)揭示該產(chǎn)品的提前還款情況。本文提前還款率測(cè)算的數(shù)據(jù)由“郵元2014-1”住房抵押貸款證券第1期到第50期受托報(bào)告整理得來(lái)的，提前還款率的如表1所示。

由上表我們可以看出，“郵元2014-1”第一期推出時(shí)，提前還款速度最高，達(dá)到3.15%，該抵押貸款證券在以后的時(shí)期里一直保持平穩(wěn)波動(dòng)的變化趨勢(shì)，波動(dòng)范圍基本上保持在0.37%到1.77%的波動(dòng)范圍。通過(guò)變化趨勢(shì)的分析，發(fā)現(xiàn)“郵元2014-1”產(chǎn)品波動(dòng)的峰值點(diǎn)基本上出現(xiàn)在受托報(bào)告的9-11期、21-23期、32-34期以及45-47期，其對(duì)應(yīng)時(shí)間為每年的春季左右。由此可以看該產(chǎn)品的提前還款明顯受到季節(jié)因素的影響，在每年的春季提前還款率有上升的趨勢(shì)。

4.2 “郵元2014-1”提前還款風(fēng)險(xiǎn)影響因素實(shí)證分析

4.2.1 指標(biāo)選取

該部分主要是檢驗(yàn)?zāi)男┮蛩貙?duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)起關(guān)鍵作用以及各因素對(duì)提前償付率的影響有何不同，參考以前相關(guān)學(xué)者的研究，我們?cè)诖酥饕沁x取多元線性回歸的方式測(cè)算“郵元2014-1”提前還款率與各影響因素之間的關(guān)系。在變量選取部分，結(jié)合以往學(xué)者外部經(jīng)濟(jì)特征維度，房屋特征維度，抵押貸款特征維度和借款人特征維度四個(gè)維度的分析和數(shù)據(jù)的可獲得性。在此我們主要是選取5年期中長(zhǎng)期貸款的利率（X1）、加權(quán)平均住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)（X2）、債齡（X3）以及季節(jié)（D4），這4個(gè)具有代表性的因素作為自變量，單月提前還款率（SMM）作為因變量，進(jìn)行實(shí)證分析。

4.2.2 模型的選取及檢驗(yàn)

在此我們主要是選擇

（1）方程顯著性檢驗(yàn)。

回歸結(jié)果顯示，方程的擬合優(yōu)度R2=0.92，調(diào)整的擬合優(yōu)度為0.89，說(shuō)明方程的變量之間的相關(guān)關(guān)系是顯著的在方程的整體顯著性檢驗(yàn)中，在F檢驗(yàn)中，F(xiàn)=31.7>F0.01（k-1，n-k）=F0.01（4，11）=5.67，方城整體通過(guò)F檢驗(yàn)。說(shuō)明這四個(gè)影響因素都能顯著的解釋SMM的變化，顯著水平較高。

（2）單個(gè)回歸系數(shù)顯著性檢驗(yàn)。

查閱t檢驗(yàn)相關(guān)表格可以得到，樣本n=16，a=0.1的t統(tǒng)計(jì)量tα2（n-k）=t0.05（16-5）=1.363.自變量X1，X2，X3，D4都通過(guò)t檢驗(yàn)，說(shuō)明其對(duì)因變量SMM有顯著影響，存在相關(guān)關(guān)系。

因此，最終的回歸方程為

lnSMM=-10.838-0.258x1+0.8x2+0.027x3+0.159D4

4.2.3 結(jié)果分析與討論

多元線性回歸模型整體上有比較好的擬合優(yōu)度，而且無(wú)論是從整體上還是單個(gè)變量都能通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。說(shuō)明方程的模擬程度還是非常好的。

從回歸系數(shù)的符號(hào)上來(lái)看，利率的回歸系數(shù)符號(hào)為負(fù)，說(shuō)明利率與提前還款之間存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系，隨著貸款利率的增加，提前還款風(fēng)險(xiǎn)是會(huì)降低的，而利率的降低則會(huì)增加抵押貸款資金池提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)的系數(shù)為正，說(shuō)明隨著房?jī)r(jià)的升高，提前還款的速度會(huì)增加，這與購(gòu)房者投資性需求是緊密相關(guān)的。房?jī)r(jià)的增加會(huì)引發(fā)投資性需求的購(gòu)房者進(jìn)行房屋交易，房屋周轉(zhuǎn)需求增加從而引發(fā)抵押貸款證券提前還款的風(fēng)險(xiǎn)增加。債齡系數(shù)也為正，說(shuō)明債齡與提前還款速度之間是正相關(guān)關(guān)系。受到“無(wú)債一身輕”傳統(tǒng)觀念的影響，抵押貸款債齡越長(zhǎng)的貸款者越傾向于提前還款。在季節(jié)因素方面，從上文的分析了解到，春季是“郵元2014-1”抵押貸款證券提前還款的高峰期，而方程模擬的季節(jié)因素符號(hào)也為正，印證上文的分析。

從回歸系數(shù)的絕對(duì)值來(lái)看，房?jī)r(jià)水平的回歸系數(shù)的絕對(duì)值最大，說(shuō)明“郵元2014-1”抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險(xiǎn)受到房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響最大，影響程度第二的是利率，這說(shuō)明市場(chǎng)宏觀環(huán)境對(duì)“郵元2014-1”提前還款的風(fēng)險(xiǎn)影響也比較大。影響程度第三的是季節(jié)因素，最后是債齡。說(shuō)明“郵元2014-1”抵押貸款證券作為資產(chǎn)證券的一款產(chǎn)品，受到經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最大，季節(jié)和社會(huì)因素對(duì)其影響比較小。

5 個(gè)人住房抵押貸款提前劃款風(fēng)險(xiǎn)管理措施

5.1 制定入池貸款標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)縮短抵押貸款剩余期限和余額

在產(chǎn)品分析部分指出住房抵押貸款資產(chǎn)池抵押貸款余額較高、剩余期限較長(zhǎng)等特征而這些都會(huì)提高提前償付風(fēng)險(xiǎn)。因此，在選擇入池貸款的基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)，一方面要制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，約束貸款金額和期限，對(duì)入池貸款標(biāo)準(zhǔn)要向適當(dāng)縮短抵押貸款剩余期限、縮短抵押貸款余額方向改進(jìn)。另一方面，合理設(shè)置資產(chǎn)池組合，將資產(chǎn)池內(nèi)不同期限和不同貸款金額進(jìn)行分檔，不同類(lèi)型的資產(chǎn)其發(fā)生提前還款的時(shí)機(jī)和可能性不同，這樣可以有效規(guī)避大規(guī)模和集中性的提前還款行為，將提前還款風(fēng)險(xiǎn)分散化。同時(shí)依據(jù)降低提前還款風(fēng)險(xiǎn)的投資目標(biāo)設(shè)計(jì)證券化產(chǎn)品，在基礎(chǔ)資產(chǎn)池的現(xiàn)金流分檔設(shè)計(jì)上，應(yīng)關(guān)注可以保證提前償付風(fēng)險(xiǎn)條款設(shè)計(jì)。

5.2 穩(wěn)定利率和房?jī)r(jià)，建立提前還款率動(dòng)態(tài)調(diào)整模型

從回歸結(jié)果可以看出，利率因素對(duì)住房抵押貸款證券基礎(chǔ)資產(chǎn)池的狀況有顯著的影響，房?jī)r(jià)因素對(duì)產(chǎn)品提前還款率起到推波助瀾的作用。因此，考慮到我國(guó)住房抵押貸款向固定利率抵押貸款發(fā)的趨勢(shì)、房屋價(jià)格持續(xù)走高并趨于穩(wěn)的預(yù)期，從協(xié)調(diào)借款人成本與收益的角度，商業(yè)銀行及有關(guān)的監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)綜合考慮利率、經(jīng)濟(jì)水平以及房?jī)r(jià)等因素建立起提前還款率動(dòng)態(tài)調(diào)整模型，靈活地監(jiān)控借款人償付成本，達(dá)到防范風(fēng)險(xiǎn)的作用。商業(yè)銀行及證券機(jī)構(gòu)應(yīng)該密切關(guān)注產(chǎn)品的提前還款風(fēng)險(xiǎn)，建立預(yù)警機(jī)制，設(shè)置預(yù)警范圍，并且設(shè)置應(yīng)急方案。特別是在利率波動(dòng)和房地市場(chǎng)活躍時(shí)期，加緊對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，調(diào)動(dòng)相關(guān)部門(mén)和資源，調(diào)控利率，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使個(gè)人住房抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險(xiǎn)維持在可控范圍內(nèi)。

5.3 兼顧季節(jié)效應(yīng)，做好防范措施

“郵元2014-1”抵押貸款證券提前償付率存在明顯的春季效應(yīng)，這是由于借款人在春節(jié)前獲得大量的獎(jiǎng)金及津貼收入，在春節(jié)過(guò)后將大量的剩余資金進(jìn)行提前還款所產(chǎn)生的季節(jié)效應(yīng)。季節(jié)效應(yīng)并非只屬于本產(chǎn)品獨(dú)有的特征，同樣存在于其他住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的運(yùn)作中。針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的存在的季節(jié)效應(yīng)，有關(guān)部門(mén)更應(yīng)該提前了解抵押的貸款的季節(jié)特征，研究其發(fā)展規(guī)律，有效的預(yù)知住房抵押貸款證券的發(fā)展趨勢(shì)，在敏感時(shí)期有效的加強(qiáng)監(jiān)控，提前采取應(yīng)對(duì)措施，降低住房抵押帶看證券提前還款風(fēng)險(xiǎn)。季節(jié)效應(yīng)本質(zhì)上是由借款人的主觀意愿所決定的，與借款人的個(gè)人特征有著密切關(guān)聯(lián)。因此有關(guān)部門(mén)在選取資產(chǎn)池的抵押貸款時(shí)，要有效監(jiān)控貸款人的具體個(gè)人情況，對(duì)借款人的具體特征進(jìn)行分類(lèi)整理，了解借款人的具體特征，可以有效的分散并降低提前還款風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]李新平，鄧琳，閆妍.個(gè)人住房抵押貸款的居民提前還款行為分析與RMBS定價(jià)問(wèn)題研究[J].管理評(píng)論，2018，30（07）：2633.

[2]劉遷遷.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品提前償還及定價(jià)研究[J].商業(yè)研究，2016，（07）：4248.

[3]樂(lè)源，費(fèi)圣達(dá).我國(guó)住房抵押貸款證券化提前償還風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究[J].華北金融，2015，（05）：48+13.

[4]謝明星，沈佳磊.個(gè)人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)及其影響因素分析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2013，（03）：94+96.

[5]劉洪玉，孫冰.個(gè)人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)因素實(shí)證研究[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2007，（01）：124128.