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        常州市行政區(qū)域調(diào)整對(duì)房價(jià)的影響分析

        2019-10-18 09:40:39王鑫
        市場周刊 2019年9期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場

        王鑫

        摘要:金壇撤市設(shè)區(qū)并入常州市區(qū)。旨在推進(jìn)城市化進(jìn)程、解決后備土地資源不足等問題,這一舉措可能會(huì)對(duì)常州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響。本文基于2012-2017年常州市房價(jià)數(shù)據(jù),采用OLS擬合其房價(jià)的變化率。研究發(fā)現(xiàn):常州行政區(qū)域調(diào)整對(duì)常州市主城區(qū)有一定的影響,但其影響具有滯后性,而對(duì)金壇房價(jià)有正向影響。本文的研究結(jié)論對(duì)地方政府房價(jià)政策制定有一定的推動(dòng)作用。

        關(guān)鍵詞:行政區(qū)域調(diào)整;撤市設(shè)區(qū);房地產(chǎn)市場

        中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1008-4428(2019)09-13058-03

        一、引言

        (一)研究背景

        改革開放以前,國內(nèi)行政區(qū)劃調(diào)整基于政治方面考慮,如為了協(xié)調(diào)過渡時(shí)期各項(xiàng)工作,在1949~1954年間中國設(shè)立了6個(gè)大行政區(qū),而后為加強(qiáng)中央集權(quán)又撤銷了這些大行政區(qū)。改革開放后,行政區(qū)劃調(diào)整越來越多考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,為了調(diào)動(dòng)地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性和適應(yīng)快速城鎮(zhèn)化的趨勢(shì),撤縣設(shè)市成為主流行政區(qū)劃調(diào)整形式。1997年以后,行政區(qū)劃調(diào)整主要包括撤縣設(shè)區(qū)和區(qū)界重組兩大類。

        2015年,常州市行政區(qū)劃作了較大的調(diào)整,金壇撤市設(shè)區(qū)這一舉措目的在于在優(yōu)化資源配置。首先,由于金壇區(qū)土地出讓價(jià)格多低于常州市的土地出讓價(jià)格,因此土地整合后,金壇區(qū)的土地價(jià)格會(huì)增加,從而帶動(dòng)金壇區(qū)房價(jià)的上漲。其次,由于金壇撤市設(shè)區(qū)后,出于協(xié)同地方區(qū)域發(fā)展考慮,基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)投資往往會(huì)增加,例如萬達(dá)廣場以及區(qū)域圖書館的建設(shè)、小學(xué)初中基礎(chǔ)教育資源的投入,改善了房地產(chǎn)區(qū)位條件,帶動(dòng)了房價(jià)上漲。最后,金壇撤市設(shè)區(qū)后,由于房地產(chǎn)本身存在“易漲難跌”的剛性,且新開發(fā)住房的規(guī)格往往較已有住房不斷提高,因此撤市設(shè)區(qū)后房價(jià)也可能提高,相應(yīng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加。

        (二)研究現(xiàn)狀

        2010年,李開宇等人在研究廣州市番禺區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn),番禺區(qū)并入廣州市有利于工業(yè)化、房地產(chǎn)開發(fā)、大項(xiàng)目建設(shè)和城市規(guī)劃修編帶動(dòng)土地、景觀和設(shè)施等的非農(nóng)化和建設(shè)用地?cái)U(kuò)張。201 1年,石憶邵、徐妍菲等人研究了南匯并入浦東新區(qū)房價(jià)的變化。他們發(fā)現(xiàn),行政區(qū)劃調(diào)整后,浦東新區(qū)各板塊的住宅均價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),且前階段的漲幅較之后要大。2012年,李恕宏等人通過合肥蕪湖雙核空間整合分析了行政區(qū)劃調(diào)整對(duì)城鎮(zhèn)體系和城市群結(jié)構(gòu)的影響。研究發(fā)現(xiàn),區(qū)劃調(diào)整往往增強(qiáng)了中心城市的影響力和城市群的向心性,推進(jìn)了區(qū)域空間的整合。并且受基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后的影響。2014年,劉云剛、靳杰等人在研究中山市發(fā)現(xiàn),撤縣設(shè)市有利于擴(kuò)大中心城市的發(fā)展,推動(dòng)人口集聚,加快產(chǎn)業(yè)和生活方式的城市化進(jìn)程。2015年,金中坤、徐偉等人利用擬合實(shí)驗(yàn)法對(duì)蘇州、常州兩市進(jìn)行比較研究中發(fā)現(xiàn)。區(qū)劃調(diào)整具有長期效應(yīng),并且認(rèn)為拆縣設(shè)區(qū)優(yōu)于整縣設(shè)區(qū)。2017年,王豐龍、張傳勇等人基于1999-2013年280多個(gè)地級(jí)市和2009~2016年上海市19個(gè)區(qū)的房價(jià)面板數(shù)據(jù),采用合成控制法檢驗(yàn)撤縣設(shè)區(qū)和城區(qū)合并對(duì)房價(jià)的影響,發(fā)現(xiàn)對(duì)于特大城市。撤縣設(shè)區(qū)對(duì)城市房價(jià)有正向影響;對(duì)于一般的地級(jí)市,撤縣設(shè)區(qū)短期內(nèi)會(huì)減緩城市房價(jià)的增速。此外,城區(qū)合并對(duì)被合并城區(qū)的房價(jià)往往具有推動(dòng)作用。

        (三)研究意義

        常州城市化進(jìn)程的加快,常住人口對(duì)住宅需求的不斷增長,有力推進(jìn)了常州市房地產(chǎn)的開發(fā)。金壇自2015年撤市設(shè)區(qū)后,一方面直接帶動(dòng)金壇區(qū)房價(jià)的提高,另一方面由于行政區(qū)域調(diào)整不徹底,存在土地利用浪費(fèi)等問題,從而造成常州市房地產(chǎn)發(fā)展不平衡現(xiàn)狀。本文研究基于金壇撤市設(shè)區(qū)并入常州市對(duì)金壇區(qū)、溧陽市以及常州市區(qū)房地產(chǎn)市場的影響,旨在對(duì)推進(jìn)區(qū)域融合,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展有重大意義。

        二、區(qū)域調(diào)整前后常州市房地產(chǎn)市場概況

        (一)土地市場

        2015年,常州市房屋建筑施工面積10299萬平方米,同比上升6.63%。全年房屋建筑竣工面積3540萬平方米。同比上升4.74%。累計(jì)房屋建筑竣工面積超過15萬平方米的建筑企業(yè)46個(gè),其竣工面積之和占全市建筑業(yè)企業(yè)房屋建筑竣工面積總和的75%。

        2015年金壇撤市設(shè)區(qū)后,其全年建筑總面積約2536萬平方米,新開工建筑面積1194萬平方米,竣工面積1342萬平方米。與2014年相比,其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)以上的增長。由此可見,金壇撤市設(shè)區(qū)后經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)顯著的增長,房地產(chǎn)開發(fā)有了顯著的提升。

        (二)住宅市場

        根據(jù)2015年常州年鑒,全年全市商品住宅登記銷售面積690.31萬平方米,同比下降3.87%,其中市區(qū)商品住宅登記銷售面積551.37萬平方米,同比下降6.44%,前三季度市場成交較為低迷,從第四季度開始,受央行放松限貸和降息的提振,市場成交有所回升。商品住宅成交量有所下降。二手住宅成交觸底回升。2014年,常州市區(qū)二手住宅登記銷售面積147.78萬平方米,同比下降14%,成交均價(jià)5270元/平方米,同比增長了5%。

        2015年,常州樓市去庫存成效明顯,市區(qū)商品住房可售余量去化周期11.79個(gè)月,跨入6-12個(gè)月的合理區(qū)間。商品房成交量穩(wěn)中有升。常州市區(qū)商品房銷售備案面積696.68萬平方米,商品住房成交均價(jià)同比企穩(wěn)回升。市區(qū)商品房成交均價(jià)6711元/平方米,其中商品住宅成交均價(jià)6736元/平方米,比上年分別上漲3.42%、6.1%。2015年。市區(qū)基本無全新盤上市,開發(fā)企業(yè)也一再放緩開發(fā)節(jié)奏,商品房新增供應(yīng)大幅減少。市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積498.52萬平方米,其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積321.68萬平方米,比上年分別減少36.89%、42.42%。

        行政區(qū)域調(diào)整后,金壇區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格有了明顯的增長。根據(jù)全國歷史房價(jià)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示,2015年金壇撤市設(shè)區(qū)后房屋銷售價(jià)格同比增長20.8%,商品房均價(jià)為6193.33元。2016年金壇商品房均價(jià)為7383.67元,同比增長19.2%。拉動(dòng)常州市房價(jià)同比增長5.7%。根據(jù)金壇年鑒,2015年房地產(chǎn)開發(fā)完成實(shí)際投資21.76億元,商品房新開工面積107.71萬平方米,竣工面積115.46萬平方米,商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積89.5萬平方米,備案銷售面積69.17萬平方米,均較2014年撤市設(shè)區(qū)前有了顯著的提高。

        (三)數(shù)據(jù)分析

        實(shí)驗(yàn)一:2009-2014年金壇撤市設(shè)區(qū)前年份與房價(jià)的對(duì)應(yīng)關(guān)系

        作出2009~2014年金壇撤市設(shè)區(qū)前年份與房價(jià)關(guān)系的散點(diǎn)圖,如圖1所示。

        根據(jù)圖2初步觀察得出,金壇撤市設(shè)區(qū)前年份與房價(jià)具有線性關(guān)系。不妨假設(shè)金壇市房價(jià)與年份具有如下的一次函數(shù)關(guān)系:

        Y1=β01+β11t+u

        式中,Y1為金壇撤市設(shè)區(qū)前的房價(jià),t為年份(t=9.10…14),β01與β11分別為常數(shù)項(xiàng)與年份t前面的系數(shù),u為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。根據(jù)2009~2014年金壇市撤市前房價(jià)平均值的數(shù)據(jù),利用普通最小二乘法進(jìn)行擬合,得到如下函數(shù)關(guān)系:

        Y1=377.94t-488.95

        對(duì)時(shí)間t前面的系數(shù)β11做變量的顯著性檢驗(yàn)以及方程的顯著性檢驗(yàn)。根據(jù)運(yùn)算結(jié)果,得到t=5.55.p=0.005<0.01.故變量時(shí)間£對(duì)金壇撤市設(shè)區(qū)前房價(jià)影響在0.01的統(tǒng)計(jì)水平下顯著。在F檢驗(yàn)中,p=0.0052<0.01。故該方程在0.01的統(tǒng)計(jì)水平下通過了方程的顯著性檢驗(yàn)。擬合優(yōu)度R2=0.8850.調(diào)整后的擬合優(yōu)度為0.8563。擬合結(jié)果見圖2。將15、16、17這三個(gè)數(shù)據(jù)帶人上述方程,得到2015年金壇未撤市設(shè)區(qū)房價(jià)的預(yù)期為5180.15元/平方米,2016年金壇未撤市設(shè)區(qū)房價(jià)的預(yù)期為5558.09元/平方米,2017年金壇未撤市設(shè)區(qū)房價(jià)的預(yù)期為5963.03元/平方米。這與2015年金壇撤市設(shè)區(qū)后的實(shí)際觀察值6193.33元/平方米、2016年金壇撤市設(shè)區(qū)后的實(shí)際觀察值6328.75元/平方米、2017年金壇撤市設(shè)區(qū)后的實(shí)際觀察值7457.33元/平方米有顯著的差異且撤市設(shè)區(qū)后的觀察值要明顯的比撤市設(shè)區(qū)前的期望值高。因此,我們可以初步認(rèn)為金壇撤市設(shè)區(qū)后對(duì)該地區(qū)房價(jià)有顯著的正向作用。

        實(shí)驗(yàn)二:2009-2017年常州市區(qū)平均房價(jià)與年份的對(duì)應(yīng)關(guān)系

        作出2009-2017年常州市房價(jià)與年份關(guān)系的散點(diǎn)圖,如圖3所示。

        根據(jù)圖3初步觀察,發(fā)現(xiàn)其中有一個(gè)明顯的離群值,即2017年常州市區(qū)的平均房價(jià)為9897.17元/平方米這一觀察值。對(duì)以上9組年份與房價(jià)的數(shù)據(jù)進(jìn)行線性擬合,得到的擬合優(yōu)度R2只有0.5722.調(diào)整后的擬合優(yōu)度更是只有0.5111.并且系數(shù)的£值只有3.06.在0.01的統(tǒng)計(jì)水平上并不顯著,擬合效果較差。故剔除2017年這一離群值后,根據(jù)圖4初步觀察得出常州市年份與房價(jià)具有明顯的線性關(guān)系。故不妨假設(shè)常州市房價(jià)與年份具有如下的一次函數(shù)關(guān)系:

        Y2=β02+β12t+u

        其中,y2為常州市的房價(jià),t為年份(t=9.10.,,17),β02與β12分別為常數(shù)項(xiàng)與年份t前面的系數(shù),u為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。根據(jù)2009.2016年常州市房價(jià)平均值的數(shù)據(jù),利用普通最小二乘法進(jìn)行擬合。得到如下函數(shù)關(guān)系:

        Y2=136.87t+4920.5

        對(duì)時(shí)間t前面的系數(shù)β12做變量的顯著性檢驗(yàn)以及方程的顯著性檢驗(yàn)。

        根據(jù)運(yùn)行結(jié)果,得出t=10.75.p=0.000<0.01.故變量時(shí)間t在0.01的統(tǒng)計(jì)水平下對(duì)常州市房價(jià)影響顯著,且F檢驗(yàn)的p值為0.000<0.01.故該方程在0.01的水平上通過了方程的顯著性檢驗(yàn)。經(jīng)過觀察與計(jì)算,擬合優(yōu)度R2=0.9507.調(diào)整后的擬合優(yōu)度為0.9424。從這些模型指標(biāo)中均能體現(xiàn)出該方程能較好地?cái)M合了2009~2017年常州市區(qū)年份與房價(jià)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

        觀察實(shí)驗(yàn)一與實(shí)驗(yàn)二,其年份t前面的系數(shù)β11與盧β12相差較大,且利用回歸擬合β11-β12可以得出盧。在0.05統(tǒng)計(jì)水平下顯著的大于β12擬合優(yōu)度為0.715。故可以支持“金壇撤市設(shè)區(qū)對(duì)常州市區(qū)總體房價(jià)影響不大”這一結(jié)論。

        三、行政區(qū)劃調(diào)整前后常州市房地產(chǎn)價(jià)格差異的深層次原因

        (一)供給方面

        根據(jù)常州國土資源網(wǎng)顯示,2015年前常州市區(qū)面積僅為2520.47公頃,可開發(fā)的土地較少。一方面,自金壇撤市設(shè)區(qū)并入常州市區(qū)后,常州市土地供應(yīng)量大幅度增加。與此同時(shí),隨著各住宅小區(qū)各種配套設(shè)施逐步完善以及建筑材料的更新?lián)Q代,使得房屋的建造成本提高。另一方面,撤市設(shè)區(qū)后,人們往往預(yù)期被撤市房價(jià)將走高,這種預(yù)期往往帶動(dòng)房價(jià)增長。例如,自金壇并入常州后,許多常州知名度較好開發(fā)商紛紛投資開發(fā)樓盤。其中以碧桂園為首的開發(fā)商進(jìn)人土地市場,儲(chǔ)備開發(fā)樓盤。這些開發(fā)商的進(jìn)入,一方面拉動(dòng)金壇區(qū)房地產(chǎn)投資的增加,另一方面拉動(dòng)常州市開發(fā)商的開發(fā)熱情,使得房價(jià)大幅度上漲。

        (二)需求方面

        近年來,隨著常州市經(jīng)濟(jì)水平的不斷上漲,城鎮(zhèn)居民收入因此不斷增加。一方面,住房消費(fèi)占據(jù)常州居民消費(fèi)的大部分,他們的高收入能力已成為常州市住房消費(fèi)的有力保障。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示。常州市區(qū)、金壇區(qū)以及溧陽市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每年都在持續(xù)增長。另一方面,隨著常州市區(qū)房價(jià)上漲,收入水平較低的居民買房較為困難,因此,相對(duì)低廉的房產(chǎn)容易受到消費(fèi)者搶購。所以很多人將關(guān)注轉(zhuǎn)向設(shè)區(qū)后的金壇。與此同時(shí),金壇區(qū)周邊學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升了房屋的價(jià)值,逐步改善的交通環(huán)境等一系列有利因素,這些都將推動(dòng)房價(jià)上漲。

        (三)行政區(qū)域調(diào)整不徹底

        行政區(qū)域調(diào)整對(duì)金壇區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展影響較大,但是對(duì)于常州市影響較為緩慢,房價(jià)仍然居高不下,且具有滯后性。這主要源于常州的行政區(qū)域調(diào)整不徹底,具體表現(xiàn)為以下有幾個(gè)方面:

        1.基礎(chǔ)設(shè)施共享難

        由于地方管理權(quán)限存在障礙,市中心與地方區(qū)域工作較難統(tǒng)一。根據(jù)現(xiàn)狀可以看出,常州市一些老城區(qū)與金壇無法從整體發(fā)展利益考慮,在一定程度上延續(xù)以自身利益為核心的發(fā)展模式,從而造成公共基礎(chǔ)設(shè)施工作無法順利開展。

        2.教育資源不平衡

        常州市優(yōu)質(zhì)教育資源大多分布在新北、武進(jìn)等城區(qū),相比之下,金壇區(qū)教育資源較為落后。金壇區(qū)并入常州市區(qū)以后,當(dāng)?shù)鼐用翊蠖嘞M优匠V葜鞒菂^(qū)接受更好的資源教育。但是由于現(xiàn)行戶籍制度管制及教育資源的短缺。造成金壇新區(qū)居民日益增長的教育需求無法得到滿足。

        由于存在上述問題,常州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展并沒有預(yù)期的好,從而對(duì)于居民購買房屋時(shí)造成一定影響。由于常州市政府無法統(tǒng)一調(diào)控及規(guī)劃,從一定程度上帶來了金壇撤市設(shè)區(qū)對(duì)常州市區(qū)房價(jià)影響具有一定的滯后性。

        四、結(jié)論與政策建議

        (一)結(jié)論

        常州市行政區(qū)域調(diào)整對(duì)于常州老城區(qū)、溧陽市及撤市設(shè)區(qū)后的金壇區(qū)均產(chǎn)生一定的影響,然而這種影響是不均勻的。行政區(qū)域調(diào)整對(duì)常州市老城區(qū)影響較小且具有一定的滯后性,而對(duì)于金壇區(qū)房價(jià)影響較為顯著。主要原因在于行政區(qū)域調(diào)整不徹底,常州市政府希望通過行政區(qū)域調(diào)整來增加土地供應(yīng)目標(biāo)尚未完全實(shí)現(xiàn),與此同時(shí)緩解住宅需求目標(biāo)也未完全實(shí)現(xiàn)。

        (二)政策建議

        1.創(chuàng)新行政管理

        要解決本質(zhì)問題,必須從管理體制上進(jìn)行轉(zhuǎn)變。要實(shí)現(xiàn)區(qū)域的平衡發(fā)展,保持房價(jià)的均勻發(fā)展,實(shí)質(zhì)上就要不斷尋求一種更為公平且有效率的都市治理,使各個(gè)區(qū)市更好地融合,實(shí)現(xiàn)各個(gè)區(qū)市的優(yōu)劣互補(bǔ),力求更加全面、平衡的發(fā)展,而不是只考慮自身的利益去損害其他區(qū)市的正當(dāng)權(quán)益。

        2.規(guī)劃設(shè)施管理一體化

        按照規(guī)劃空間布局,實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃。例如:由市及區(qū)聯(lián)合編制城市重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃,按階段、城區(qū)實(shí)施。與此同時(shí),加強(qiáng)市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的對(duì)接,實(shí)現(xiàn)資源共享,加大被并入?yún)^(qū)縣的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),力求跟上原有老城區(qū)的步伐,這也有利于各個(gè)區(qū)市平衡與協(xié)調(diào)發(fā)展,促進(jìn)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升。

        3.落實(shí)市區(qū)社會(huì)保障制度

        通過落實(shí)社會(huì)保障制度,促使常州市各區(qū)教育資源分布均衡、就業(yè)機(jī)會(huì)平等,促進(jìn)各區(qū)市一體化發(fā)展。由于金壇區(qū)生活成本的相對(duì)降低。居民購買住宅的需求也會(huì)不斷增加,那么交易量的增加使得金壇區(qū)與常州市老城區(qū)交易價(jià)格較為接近,這也有利于促進(jìn)常州市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

        五、結(jié)語

        本文的研究結(jié)果說明行政區(qū)域調(diào)整一定程度上有助于推動(dòng)房價(jià)的上漲。本文對(duì)行政區(qū)劃調(diào)整與房價(jià)變化問題的探索只是拋磚引玉,仍然有很多問題有待后續(xù)研究補(bǔ)充。本文中心在于分析行政區(qū)劃對(duì)房價(jià)有無影響,解釋影響房價(jià)的深層次原因并提出相關(guān)政策建議,而對(duì)于具體影響路徑和機(jī)制沒有深入分析。后續(xù)研究可以通過詳細(xì)考察行政區(qū)劃調(diào)整后的地價(jià)、人口因素等變化揭示行政區(qū)劃調(diào)整如何影響房價(jià)。有研究指出,行政邊界對(duì)城市擴(kuò)張的影響存在階段性。因此,隨著不同區(qū)市一體化程度深化,有理由相信區(qū)劃調(diào)整的效應(yīng)會(huì)逐漸減弱。

        雖然本文存在上述的不足,但本文的政策建議可供相關(guān)機(jī)構(gòu)研究參考。加大學(xué)校、醫(yī)院等硬性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。可以為發(fā)展積蓄能量、增添后勁,而建設(shè)滯后則可能成為制約發(fā)展的瓶頸。將政府基本建設(shè)的增量主要用于新城區(qū)建設(shè),逐步把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新城區(qū),有利于加快新城區(qū)城市建設(shè)的步伐,使其能夠趕上老城區(qū)的腳步。平衡發(fā)展一個(gè)城市下的各個(gè)區(qū)縣,全面、平衡的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)各個(gè)區(qū)市的優(yōu)劣互補(bǔ),同時(shí)也有利于各個(gè)區(qū)市更好地融合。本文希望通過提出上述的政策建議,能夠促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)有序的發(fā)展,同時(shí)為未來的政策制定提供一個(gè)切實(shí)可行的方案。

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