李平

摘要：土地使用權(quán)面積分攤由于缺乏法律依據(jù)和統(tǒng)一的分攤計算規(guī)則，引發(fā)了大量矛盾和糾紛，有必要進行土地使用權(quán)面積的認識再深化及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記精神的貫徹方面再落實，重新制定不動產(chǎn)登記法明確的法律手段及采用三維空間確權(quán)登記的技術(shù)手段去破解當前土地使用權(quán)面積分攤面臨的困境。

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán);分攤;不動產(chǎn)登記;困境

中圖分類號：P273 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）09-0060-61 收稿日期：2019-07-28

1土地使用權(quán)及土地使用權(quán)面積

土地使用權(quán)是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人以及三資企業(yè)等符合法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括各類建設(shè)用地、農(nóng)用地以及未利用地的使用權(quán)。土地使用權(quán)面積一般理解為土地在一定平面投影空間的二維度量。房屋建筑面積的各類名稱也是各自的二維度量。

2土地使用權(quán)面積分攤計算

人類活動的早期土地和房屋是“一對一”的關(guān)系，即一塊土地上只有一個房屋所有權(quán)，無所謂分攤與不分攤，房地交易往往以單獨的房契或地契交易形式存在。隨著工業(yè)時代的來臨，人口的爆炸式增長和快速積聚，一個投影面承載多個房屋成為普遍現(xiàn)象。有關(guān)部門為確定和表現(xiàn)不同層次的房屋土地使用權(quán)，土地使用權(quán)分攤應(yīng)運而生。2002年國土資源部在《關(guān)于進一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2002]31號）中，針對樓房用地分攤難問題時提到：“對地方已有明確規(guī)定的，可繼續(xù)按規(guī)定執(zhí)行。對沒有規(guī)定，且有明顯界線的住宅小區(qū)，可以按住宅小區(qū)形成的封閉界線，設(shè)立共用宗進行土地面積分攤。對開放式難以確定明確界線的住宅小區(qū)，可按樓房基座占用土地面積進行分攤，對樓房基座占用土地面積以外的公用部分土地面積可以只造冊、不登記，在造冊時，明確公用部分土地面積歸該樓房所有業(yè)主共有”。

3土地使用權(quán)分攤計算面臨的困境

3.1有房無“地”

有房無“地”主要指房屋沒有分攤的土地面積。如張某、李某、王某、趙某依次擁有同一幢但在不同層次的房屋。后由于政策允許，趙某在頂層進行了合法加建（如平改坡）。根據(jù)現(xiàn)行分攤規(guī)則，由于改建前4套房屋已將原宗地分攤完畢，合法加建的房屋則無地可分攤，也無法享有相應(yīng)的土地使用權(quán)。

3.2分攤法理依據(jù)不足、計算規(guī)則復(fù)雜多樣

雖然國土資發(fā)[2002]31號文并沒有強制要求對土地使用權(quán)面積進行分攤，但實踐中各地仍有多數(shù)采用分攤計算的方法。常見的面積分攤模式有：面積分攤法、地份分攤法、樓價分攤法三種。具體到面積分攤計算又有三種不同方法。

3.3登記分攤的土地使用權(quán)面積過小，損害權(quán)利人利益

多數(shù)地方在進行面積分攤時進一步簡化了計算方法，只分攤了建筑物的基底面積，沒有將小區(qū)公建和配套景觀道路等占用的土地納人計算，造冊也淪為空談。導(dǎo)致分攤后百余平方米建筑面積的房屋，只有個位數(shù)的土地使用權(quán)面積，大大縮小了當事人的合法權(quán)利。

3.4與不動產(chǎn)統(tǒng)一的精神不符

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”，更重要的是要解決分散登記存在的各種弊端。土地使用權(quán)面積分攤與政府倡導(dǎo)的“最多跑一次改革”精神更是格格不人，導(dǎo)致辦事群眾仍然需要多頭申請、多頭繳費，與不動產(chǎn)登記“統(tǒng)一、便民、高效、安全”的宗旨嚴重不符。

4土地使用權(quán)分攤計算的對策

4.1各地破解土地使用權(quán)面積分攤困境的實踐

南京市自2017年6月5日起，對申請土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記的，均不再進行土地使用權(quán)面積分攤，不動產(chǎn)權(quán)證書上記載確權(quán)登記的宗地面積。浙江省麗水市自2019年1月1日起，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，不動產(chǎn)權(quán)證書上記載的土地使用權(quán)分攤面積調(diào)整登記為宗地面積;2019年1月1日前已辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，原權(quán)利證書繼續(xù)有效，申請相關(guān)登記時仍按原來的登記記載方式保持不變。

4.2走出困境的建議

一是在新制定的《不動產(chǎn)登記法》中明確土地使用權(quán)面積是否需要分攤。2018年9月7日，十三屆全國人大常委會公布立法規(guī)劃（共116件），《不動產(chǎn)登記法》位于第一類項目：條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案。自此，已經(jīng)施行近4年的《不動產(chǎn)登記暫行條例》將升格，相關(guān)立法已經(jīng)啟動。建議借此東風，在《不動產(chǎn)登記法》立法中對土地使用權(quán)面積是否應(yīng)該分攤做出明確界定。

二是法律確定需要分攤的，應(yīng)建立全國統(tǒng)一的規(guī)范和計算規(guī)則。土地使用權(quán)分攤涉及人民群眾的重大財產(chǎn)利益，應(yīng)以法律文件的形式統(tǒng)一規(guī)定。并在宗地共有的基礎(chǔ)上確立具體土地分攤標準和計算規(guī)則。土地使用權(quán)面積分攤要在“準”和“穩(wěn)”上下功夫，避免因不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查差錯或計算規(guī)則的頻繁變動而引發(fā)不必要的紛爭。

三是盡早啟動基于三維空間形態(tài)的不動產(chǎn)登記試點。以房屋為主要存在形式的不動產(chǎn)在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收等環(huán)節(jié)都體現(xiàn)在三維空間上，如權(quán)籍調(diào)查、測繪等能以三維空間的形態(tài)展現(xiàn)，不動產(chǎn)登記成果也可以三維空間的形式表現(xiàn)和確定。當前的不動產(chǎn)面積記載方法在某些特定定著物的確權(quán)登記上已經(jīng)失靈，盡早啟動三維形態(tài)技術(shù)的不動產(chǎn)登記試點，對破解土地使用權(quán)面積分攤帶來的困擾、早日走出困境大有裨益。