劉芬

摘? ? 要：對住宅項目的工程造價進行跟蹤審計，可以有效規(guī)范項目的建設(shè)行為，優(yōu)化項目的投資收益。本文從咨詢方的視角出發(fā)，對住宅項目各個不同階段建設(shè)要點的審計跟蹤要點進行分析，并且從建設(shè)的整個周期出發(fā)分析咨詢方在進行跟蹤審計中出現(xiàn)的問題，以及相應(yīng)的對策，來完善咨詢方的跟蹤審計工作。

關(guān)鍵詞：住宅項目;跟蹤審計;咨詢方

1? 引言

近年來，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，帶動著房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，也為該行業(yè)帶來了日益激烈的競爭，項目工程造價的合理化管理對整個建造項目有著巨大的影響。在整個項目的建造過程中，工程造價咨詢機構(gòu)可以作為業(yè)主的成本顧問，還可以作為政府部門進行宏觀調(diào)控的協(xié)助單位。

2? 對住宅項目工程造價進行跟蹤的控制要點

項目咨詢方在進行工程造價跟蹤審計時，要抓住成本控制的重點，才能高效的完成項目成本控制的目標。

2.1? 可研階段項目造價跟蹤控制的要點

在項目建設(shè)前期對項目進行的初步可行性研究、機會研究、投資估算等，是項目投資的決策階段。在這個階段里，建設(shè)單位為了對項目有更為客觀的評估，為能選出最具有經(jīng)濟效益的方案，會委托造價咨詢機構(gòu)對擬建項目進行一系列的調(diào)研、分析、評估，比如進行市場調(diào)研、做投資測算、資金預(yù)測、風險分析、測算盈利能力、分析償還債務(wù)的能力，對決策項目的評估選定、對應(yīng)各項經(jīng)濟指標初步擬定對應(yīng)的建設(shè)方案，為建筑單位選擇最優(yōu)的建設(shè)項目和建設(shè)方案提供參考依據(jù)，幫助建設(shè)單位作出最合理、經(jīng)濟效益最高的投資決策。該階段是進行項目決策的初始階段，對整個工程項目的造價成本和經(jīng)濟效益有著決策性的影響。

2.2? 方案設(shè)計階段項目造價跟蹤控制的要點

方案設(shè)計階段對建設(shè)工程的總造價和整體的經(jīng)濟效益都有著決定性的作用，是工程建設(shè)的關(guān)鍵階段。該階段造價咨詢機構(gòu)基于市場狀況，結(jié)合建設(shè)單位提供前期策劃定位報告、建造方案、建造標準、產(chǎn)品配置標準、建造面積、各精裝修區(qū)域面積及經(jīng)濟技術(shù)指標等編制投資概算。投資概算是投資執(zhí)行過程中檢查、預(yù)警以及考核的主要依據(jù)，用于指導設(shè)計、采購、施工。

2.3? 招投標階段的造價跟蹤控制要點

建設(shè)項目的招投標是以公平競爭為前提在市場上尋找價格最優(yōu)、質(zhì)量最優(yōu)的施工方或材料供應(yīng)商，招投標的結(jié)果直接影響工程造價成本。在這個過程中，造價咨詢單位的主要工作是協(xié)助建設(shè)單位編制招標計劃書，編寫招標文件、準備工程量清單，協(xié)助評審各單位的投標書，編寫評標制度等。協(xié)助建設(shè)單位對施工單位進行考察，比如人員素養(yǎng)、施工計劃、信譽情況、質(zhì)量控制措施等，特別注意影響造價成本的部分，比如承包范圍、合同價款、結(jié)算方式、材料設(shè)備等的品牌和質(zhì)量要求、分包工程的管理、建設(shè)工期的設(shè)置等。

2.4? 施工階段進行造價跟蹤的管理要點

施工階段是落實合同的階段，是實際進行投資控制的階段，是最終實現(xiàn)工程設(shè)計的階段。這一階段造價咨詢單位的主要控制點是價格核對和工程簽證管理，采取有效的措施進行成本控制。

2.5? 核對設(shè)備、材料的價格

在審核報送的材料核價時，應(yīng)先根據(jù)建設(shè)項目在方案設(shè)計階段已確定產(chǎn)品配置標準，判斷該材料是否與項目要求匹配。根據(jù)施工合同約定的主材調(diào)價差的條款，在結(jié)合已確認的品牌商、生產(chǎn)商、型號、材料等級的基礎(chǔ)上，進行造價核算且相關(guān)經(jīng)理進行審核和復核后，向業(yè)主提供批價單。

2.6? 設(shè)計變更的相關(guān)造價控制

設(shè)計變更會嚴重影響投資結(jié)果，因此在進行工程建設(shè)階段要將工程費用嚴格保持在受控狀態(tài)下，并具有可預(yù)測性。工程變更的提出及辦理必須嚴格依據(jù)合同條件、設(shè)計文件，符合有關(guān)技術(shù)標準、規(guī)范，提高工程質(zhì)量、節(jié)約工程投資、加快工程進度的原則，且遵守規(guī)定的程序及形式辦理。非正常的變更是跟蹤審計要特別關(guān)注的地方，比如因為設(shè)計失誤、操作有誤等造成的變更，應(yīng)該有相關(guān)的責任單位向造價咨詢公司提供具體的工程費用計算書，并附帶具體的聯(lián)系人，經(jīng)審核后確認是由操作失誤而導致的費用增加，造價咨詢單位需要及時向業(yè)主反映，商量決策。

2.7? 對現(xiàn)場簽證的管理

（1）現(xiàn)場簽證能夠直接反映項目的管理水平，項目建筑過程中隱蔽現(xiàn)場簽證是增加工程造價的主要影響因素。應(yīng)嚴格控制簽證制度，明確相關(guān)人員的職權(quán)分工，確保簽證質(zhì)量。

（2）明確現(xiàn)場簽證辦理不得違反合同原則，且一事一報，不得將同屬于一事項、范疇的工程簽證合并或肢解分解。工程簽證需注明工程名稱、發(fā)生簽證的原因、發(fā)生工程數(shù)量、發(fā)生時間。

2.8? 竣工驗收階段的造價管理要點

竣工驗收結(jié)算階段是項目建設(shè)控制的最后一個環(huán)節(jié)。在這個階段中，造價咨詢單位應(yīng)該認真審核項目結(jié)算工作，比如，根據(jù)合同條款對工程變更、工程材料使用情況進行明細審核;核對具體的工程條款，核對工程驗收記錄，核實實際的工程量，實際的各項費用明細，保證工程竣工結(jié)算是真實的工程造價;分析、考核項目的投資結(jié)果，對比最初的投資決策，分析是否達到投資目的和相應(yīng)的成本要求，為以后進行同類型項目的投資控制分析積累經(jīng)驗。

3? 咨詢方跟蹤審計存在的問題

3.1? 授權(quán)局限問題

很多建設(shè)單位對工程項目的成本管理意識不強，未能發(fā)現(xiàn)咨詢方參與全過程的重要性，因此只允許咨詢方參與到預(yù)決算的相關(guān)環(huán)節(jié)、款項審批環(huán)節(jié)等，這樣無法實現(xiàn)跟蹤審計工作的真正目的和價值。

3.2? 參與不夠深入的問題

由于相關(guān)的保密政策和誠信要求，建設(shè)單位會選擇性的讓咨詢單位參與成本的管理，比如咨詢單位通常在以下部分參與度較弱，成本目標的編制、招投標的評審、分包單位的資格審核等，沒有真正達到對全過程進行跟蹤審計的要求，嚴重影響咨詢公司專業(yè)發(fā)揮和技術(shù)指導功能。

3.3? 現(xiàn)場簽證的管理問題

現(xiàn)在簽證能夠直接反映項目工程的管理水平，真實有效的項目簽證管理，可以在一定程度上降低工程造價。但實際上由于各個部門職責分工不明、缺乏責任感、簽證制度不完善等原因，導致虛假簽證的情況屢見不鮮，最終影響工程造價。

4? 相關(guān)建議

4.1? 授權(quán)局限問題建議

引導建設(shè)單位轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的觀念，通過優(yōu)化咨詢合同，明確規(guī)定咨詢單位的參與環(huán)節(jié)和參與程度，保證咨詢機構(gòu)全過程、全方位的參與成本管理，為咨詢單位提供發(fā)揮專業(yè)能力的機會，實現(xiàn)用專業(yè)改善經(jīng)濟效益的目的。

4.2? 參與不夠深入的問題建議

咨詢單位通過不斷自身能力，提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)成果，來逐步建立建筑單位與咨詢單位之間的專業(yè)度認可地位和互信地位。比如，通過規(guī)范行業(yè)行為，加強行業(yè)管理，來建立咨詢機構(gòu)專業(yè)性、客觀性、誠信高的行業(yè)形象等。

4.3? 現(xiàn)場簽證管理問題建議

規(guī)范簽證制度，明確相關(guān)部門的職權(quán)分工，對簽證材料有嚴格的審查制度，所有的簽證必須有相關(guān)的領(lǐng)導簽字確認，保證簽證內(nèi)容與實際相符。

5? 結(jié)束語

對建造工程項目進行造價跟蹤審計是一項專業(yè)技術(shù)要求高、復雜程度高的管理工作，但對整個工程造價又有巨大影響的工作。因此，工程造價咨詢機構(gòu)要不斷地完善自身管理制度、提高自身的綜合能力，在實際的跟蹤審計過程中最大限度的發(fā)揮專業(yè)能力，促進建筑單位的投資收益最大化。

參考文獻：

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