高佳

摘? ? 要：近年來，國土資源部連續(xù)出臺(tái)了深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效工業(yè)用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見、產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引和支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展的用地政策，有力推動(dòng)了土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)了用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化和節(jié)約集約利用。上海為積極應(yīng)對(duì)新增建設(shè)用地日益緊缺的情況，研究制定了一系列關(guān)于盤活存量工業(yè)用地的政策，大力推進(jìn)存量用地的盤活利用。

關(guān)鍵詞：創(chuàng)新;轉(zhuǎn)型;利用

1? 引言

根據(jù)寶山區(qū)土地利用總體規(guī)劃和全市建設(shè)用地“負(fù)增長”的要求，至2020年，寶山區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模244.3平方公里（其中工礦倉儲(chǔ)用地總規(guī)模50.8平方公里）。而截止2017年底寶山區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地已達(dá)246.6平方公里（其中工礦倉儲(chǔ)用地84.7平方公里），已超出規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模。通過減量化獲得的新增建設(shè)用地已不能滿足寶山區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的需求，一定程度上阻礙了寶山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此盤活存量工業(yè)用地，通過工業(yè)用地的盤活轉(zhuǎn)型提升經(jīng)濟(jì)效益迫在眉睫。據(jù)此，為創(chuàng)新政策、加快盤活、促進(jìn)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用，推進(jìn)寶山發(fā)展，主要有以下三點(diǎn)措施和建議：

2? 把握一個(gè)“高”字，以完善規(guī)劃編制為引領(lǐng)

加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)發(fā)展，結(jié)合不同轉(zhuǎn)型發(fā)展訴求，積極制定工業(yè)用地盤活調(diào)整專項(xiàng)規(guī)劃，將閑置、低效、小規(guī)模等需二次開發(fā)土地整合起來以達(dá)到最大效益，保障存量土地合理、有序、滾動(dòng)開發(fā)。結(jié)合新一輪總體規(guī)劃編制，努力推動(dòng)實(shí)現(xiàn)寶山產(chǎn)業(yè)發(fā)展四大片區(qū)，即東部國際航運(yùn)中心北部片區(qū)，南部科技商務(wù)集聚片區(qū)，中部生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚片區(qū)以及北部先進(jìn)制造業(yè)片區(qū)，成為面向長三角地區(qū)的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)重要承載區(qū)。

例如吳淞工業(yè)園區(qū)作為寶山今后發(fā)展的一塊寶地，區(qū)域內(nèi)300多家國有大型企業(yè)、央企以及市屬企業(yè)都對(duì)轉(zhuǎn)型有著強(qiáng)烈的轉(zhuǎn)型訴求，但需求和規(guī)劃的不匹配問題讓政府遇到了前所未有的挑戰(zhàn)，作為市區(qū)政府重點(diǎn)關(guān)注的國家級(jí)老工業(yè)基地，在前期完成概念規(guī)劃研究和歷史風(fēng)貌調(diào)查及城市更新路徑研究工作基礎(chǔ)上，加快規(guī)劃編制、啟動(dòng)特定區(qū)域單元控詳規(guī)劃編制是當(dāng)前盤活工作的重中之重。

3? 瞄準(zhǔn)一個(gè)“新”字，以優(yōu)化管理機(jī)制為動(dòng)力

在用地“零”增長的背景下，剛印發(fā)出臺(tái)的《寶山區(qū)加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、盤活存量工業(yè)用地的規(guī)劃土地管理實(shí)施意見》（寶規(guī)土[2018]76號(hào)）不僅在豐富盤活路徑的同時(shí)，也對(duì)全面推進(jìn)低效存量工業(yè)用地的盤活利用給予了新的相關(guān)優(yōu)惠政策。在功能上，按照“高端化、集約化、服務(wù)化”要求，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)和城市服務(wù)品質(zhì);在空間上，按照規(guī)劃促進(jìn)集中布局、立體開發(fā)，提高建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平;在管理上，轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋亍⒔?jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)等全要素、全過程、全生命周期管理，并立足產(chǎn)業(yè)園區(qū)訴求提出配套用地、履約保證金、付款方式、土地指標(biāo)和財(cái)政政策五類扶持政策，使得盤活工作更具操作性、實(shí)踐性。

此外，通過多渠道保障土地集約高效利用。以審改為契機(jī)，提高全方位“店小二”服務(wù)，提前介入開展方案預(yù)審、建立專人跟蹤制度、跨前一步做好部門協(xié)調(diào)等，縮短審批時(shí)限，營造良好營商環(huán)境;強(qiáng)化批后項(xiàng)目監(jiān)管制，定期巡查反饋地塊開發(fā)信息，對(duì)疑似閑置地塊建立預(yù)警制度，并采用收取土地閑置費(fèi)、強(qiáng)制收地等方式加大閑置土地處置力度;以土地綜合整治為平臺(tái)，繼續(xù)積極穩(wěn)妥推進(jìn)集建區(qū)外污染、耗能及過剩產(chǎn)能企業(yè)、僵尸企業(yè)的淘汰退出，實(shí)現(xiàn)集建區(qū)外現(xiàn)狀低效建設(shè)用地減量化。

4? 堅(jiān)持一個(gè)“實(shí)”字，以加強(qiáng)政企協(xié)調(diào)為支撐

現(xiàn)行土地管理?xiàng)l塊分割，企業(yè)發(fā)展方向、再開發(fā)利益分配等涉及多部門管理，各部門職權(quán)側(cè)重點(diǎn)不同，其對(duì)企業(yè)改造要求也相應(yīng)不同，雖有發(fā)言權(quán)但不主動(dòng)作為，造成合作機(jī)制缺失。同時(shí)，企業(yè)發(fā)展訴求與政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的不匹配問題也是矛盾集中點(diǎn)。企業(yè)通常立足自身，謀求利益最大化，而政府更多考慮的是以最優(yōu)方式實(shí)現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展。因此，無論對(duì)內(nèi)對(duì)外，謀求雙贏局面，把項(xiàng)目落到實(shí)處是一項(xiàng)難題。

目前，區(qū)規(guī)土局已主動(dòng)對(duì)接協(xié)調(diào)區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)委、區(qū)建交委等相關(guān)職能部門，并推進(jìn)完成了如中鐵工業(yè)研發(fā)項(xiàng)目、鑫燕隆汽車二期項(xiàng)目、金橋北郊未來產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目等項(xiàng)目的審批工作，雖然由于項(xiàng)目前期手續(xù)辦理涉及多個(gè)部門、多個(gè)環(huán)節(jié)，建設(shè)單位不熟悉每個(gè)環(huán)節(jié)的辦理要求，但只要做到跨前一步積極溝通，各職能部門協(xié)同跨前服務(wù)，政府和企業(yè)互相理解，加強(qiáng)溝通，本著提升寶山城市形象、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，一定能共同推動(dòng)完成盤活利用和轉(zhuǎn)型發(fā)展的工作，確保項(xiàng)目盡快落地。

5? 結(jié)束語

在低效工業(yè)用地盤活利用過程中，突破瓶頸，進(jìn)一步提高土地節(jié)約集約的利用水平，消除低效用地，調(diào)整騰出更多城市空間，確保區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，打通轉(zhuǎn)型發(fā)展的“最后一公里”，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)和城市服務(wù)品質(zhì)。