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        國有企業(yè)加強土地資產管理探析

        2019-10-14 11:09:40淳勇
        西部論叢 2019年17期
        關鍵詞:國有企業(yè)

        淳勇

        摘 要:國家實行國有土地有償使用制度,這使得國有企業(yè)面臨新的土地資產管理要求,為讓土地資產有效服務于國有企業(yè)的改革事業(yè),盤活企業(yè)存量土地,實現(xiàn)企業(yè)資產保值增值,為企業(yè)轉型升級找準著力點,企業(yè)就應按要求加強對土地資產管理策略的分析和探索,管好用好存量土地資產,獲得更大的效益與動力,持續(xù)深化改革、實現(xiàn)企業(yè)轉型發(fā)展。

        關鍵詞:國有企業(yè) 土地資產 管理要求 管理策略

        引 言

        歷史使然,國有企業(yè)的土地一般系劃撥所有,在市場中雖然數(shù)量偏多,但其利用率低,存在管理難度。與此同時,國有企業(yè)經歷改革與改制,人員頻繁變動,土地資產情況不明、管理不嚴,導致土地資源變得低效甚至無效,增加企業(yè)經營風險。鑒于此,如何完善土地資產管理體制、有效經營土地、盤活閑置土地,更好地滿足國有土地資產管理要求,這是國有企業(yè)面臨的重要課題。

        一、國有企業(yè)加強土地資產管理的要求

        第一,顯化土地資產。國有企業(yè)改革的目的在于獲得最大化的經濟效益,而科學管理、經營現(xiàn)有資產是企業(yè)實現(xiàn)經營目標的關鍵性途徑。土地是一種資產,國有企業(yè)如果不根據(jù)市場規(guī)律將其顯化出來,就會影響管理的科學性[1]。第二,適當提供優(yōu)惠。國有企業(yè)要把配置盤活土地資產得到的資金收入用于還債或安置下崗職工,也可作為兼并破產的優(yōu)惠條件。如今國家允許經營困難的國有企業(yè)改變原劃撥土地的用途,屬商業(yè)性用途可租賃,基于困難情況在一定年限里減免土地租金,屬工業(yè)性生產可繼續(xù)劃撥,得到的收入按照一定比例用于生產自救、職工分流安置等。第三,改變國有企業(yè)土地資產的用途,加大開發(fā)與利用力度,賺取收益,或變現(xiàn)土地資產,調整企業(yè)資本結構,或把土地資產當作銀行抵押物,確保獲取貸款。這一系列要求集中起來就是國有企業(yè)對土地資產的處置權,只有加強管理才能滿足要求。

        二、國有企業(yè)加強土地資產管理的策略建議

        (一)完善管理體制,明確部門管理職能

        在國有企業(yè)的管理實踐中存在土地資產多頭管理的問題,未明確究竟是土地管理部門負責還是資產管理部門負責[2]。根據(jù)歷史情況,土地管理部門從事的一直是土地行政管理工作,小到宗地出讓、大到土地戰(zhàn)略管理,所以按照誰出讓誰管理、統(tǒng)一權利和責任的基本原則,應確立由土地管理部門占據(jù)管理國有土地資產的主體地位,保證出讓土地資產前后的連續(xù)性管理。只是要注意國有企業(yè)土地資產的運作與保值、增值都要接受國資部門的監(jiān)督。在確立主體地位以后,土地管理部門從本質上改變工作理念,國有企業(yè)的管理部門應主動接受并積極配合其工作,明確管理土地資產的根本目的在于體現(xiàn)國家作為所有者的經濟利益,確保在經濟活動中最大限度發(fā)揮土地資產的作用,合法使用國有土地資產。除此以外,國有企業(yè)要加強對土地資產管理的理論研究,分析自身用地的資產特性和土地資產管理的地位、保值和增值、國有企業(yè)土地市場的特征及運行機制、地價管理及土地收益管理等規(guī)定,為完善土地資產管理體制提供指導。

        (二)整合經營方式,科學管理土地資產

        國有土地資產的經營管理方式一般包括置換、轉讓、租賃、兼并和收購這五種,在實際工作中不能單獨使用某種方式,應盡量選擇多種方式結合的理念,為土地資產的經營管理選擇最佳方式,實現(xiàn)國有企業(yè)效益的最大化。第一,把土地使用權劃撥通過出讓的方式轉變?yōu)閲衅髽I(yè)全權資產。國有企業(yè)和普通企業(yè)的區(qū)別在于國有企業(yè)能享受土地劃撥使用權,如果國有企業(yè)發(fā)展情況良好,暫時無需經營土地資產,那么劃撥土地使用權至少能為其提供發(fā)展用地。在取得劃撥土地資產之后應充分使用,促使企業(yè)能夠增值增效。針對劃撥土地使用權,國有企業(yè)沒有權利獨立處分,把劃撥土地轉變成出讓,企業(yè)只需繳納少量出讓金就能享受出讓土地使用權,把土地資產變成企業(yè)的資產,在增加企業(yè)資產的同時明晰產權,讓企業(yè)資產更清晰,為國有企業(yè)在后續(xù)發(fā)展中經營土地資產奠定堅實基礎。

        第二,將土地資產視作融資權的一種進行經營。國有企業(yè)的發(fā)展離不開資金,應在確保不丟失土地資產的基礎上取得融資,即通過出讓土地使用權實現(xiàn)抵押融資、以地投資、出租獲資,這三種土地資產經營管理行為都能讓企業(yè)得到大量資金,并保留土地資產。這對欠發(fā)達地區(qū)的國有企業(yè)特別是中小型國有企業(yè)具有重要意義,企業(yè)應基于實際情況選擇恰當?shù)姆绞?。如果企業(yè)產業(yè)優(yōu)良、發(fā)展前景好,最好選擇抵押融資;如果企業(yè)產業(yè)落后、前景不好,針對新的產業(yè)項目就可選擇以地投資;如果企業(yè)產業(yè)一般、前景一般、資產閑置,就可選擇出租獲資。第三,或許國有企業(yè)適當剝離轉讓土地資產,可以讓自己起死回生。國有企業(yè)受到政府政策優(yōu)惠的資產或異地搬遷的老地基均有可能存在大面積國有土地,一旦將其長期閑置,政府就會無償收回,應積極改變這些土地資產的用途,通過包裝推介提高其價值,之后轉讓,從中獲得超值土地資產收益。

        (三)盤活閑置土地,提高資源的利用率

        依法將國有存量土地資源盤活是一項要求比價高、政策性比較強的工作,要求相關利益方務必要妥善協(xié)調,相互支持、配合,取得工作成效[3]。更關鍵的是在盤活國有企業(yè)的存量土地資產之后,企業(yè)今后的經營與發(fā)展謀劃也要和盤活工作密切結合在一起,將盤活存量資產當作國有企業(yè)今后發(fā)展的動力來考慮,本著國有資產保值增值的要求建設與市場經濟體制相符的企業(yè)發(fā)展模式,盤活閑置資產特別是土地資產,將其變成經濟建設增量,真正取得經濟效益和體現(xiàn)社會價值。由于現(xiàn)階段國有企業(yè)制定現(xiàn)代企業(yè)制度的改革需要,只有廣泛發(fā)掘并努力盤活閑置土地資源,將其變成城市建設用地的補充,才能確保經濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

        國有企業(yè)的存量土地資產是稀缺的、珍貴的,特別是授權經營地,這是國家在特殊時期為企業(yè)改革提供的用地政策支持,不管閑置與否都應保留,在盤活閑置土地時應優(yōu)先滿足企業(yè)主營業(yè)務的發(fā)展,對區(qū)域內的土地資源進行統(tǒng)籌考慮與規(guī)劃,按照土地資產清查結果,以企業(yè)最大化利潤為目標制定可操作性強的土地盤活處置計劃、實施方案。針對股份公司能夠使用的、地理位置較好的閑置土地,應先滿足國有企業(yè)發(fā)展需要,如完善廠房建設等。通過重啟自用閑置土地,不僅節(jié)約看守管理成本,還節(jié)約大量新增建設用地的費用,有效控制國有企業(yè)運營成本。針對暫時不能置換及重新使用的閑置土地,可將其租出去。如果閑置土地有地面建筑物,可以確保收回土地使用稅、土地租金等出現(xiàn)的成本的前提下租賃;如果閑置土地沒有地面建筑物,就可出租場地,在節(jié)省看管費用的同時保證土地資產的安全性。針對個人或外部單位非法占用企業(yè)土地資產的情況,應和占用者友好協(xié)商,根據(jù)國有資產出租規(guī)定辦理租賃手續(xù),協(xié)商無果就應采取舉報或起訴等手段,用法律的力量清退土地資產占用者,維護國有企業(yè)的合法權益。

        三、結語

        國有企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度和管理土地資產息息相關,加強土地資產管理能為企業(yè)創(chuàng)造建立現(xiàn)代企業(yè)制度的環(huán)境,企業(yè)改革則提供進一步深化土地資產管理的契機。所以國有企業(yè)在日常運營中必須完善土地資產管理體制,科學整合多種土地經營方式,同時依法盤活閑置土地,利用多種策略把土地資產管好、用好,優(yōu)化企業(yè)資源配置,保證提高資產效益,盡快走上可持續(xù)發(fā)展道路。

        參考文獻

        [1] 鄧衛(wèi)陽.規(guī)范土地資產管理,提高土地資產管理效率[J].住宅與房地產,2017(33):114.

        [2] 閆斐斐.企業(yè)土地資產管理工作的實踐思路及優(yōu)化思考[J].經貿實踐,2016(01):338-339.

        [3] 董為紅,胡碧霞,烏日娜.加強我國國有土地資產管理的建議[J].國土資源情報,2018(01):9-12+28.

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