淳勇

摘 要：國家實行國有土地有償使用制度，這使得國有企業(yè)面臨新的土地資產管理要求，為讓土地資產有效服務于國有企業(yè)的改革事業(yè)，盤活企業(yè)存量土地，實現(xiàn)企業(yè)資產保值增值，為企業(yè)轉型升級找準著力點，企業(yè)就應按要求加強對土地資產管理策略的分析和探索，管好用好存量土地資產，獲得更大的效益與動力，持續(xù)深化改革、實現(xiàn)企業(yè)轉型發(fā)展。

關鍵詞：國有企業(yè) 土地資產 管理要求 管理策略

引 言

歷史使然，國有企業(yè)的土地一般系劃撥所有，在市場中雖然數(shù)量偏多，但其利用率低，存在管理難度。與此同時，國有企業(yè)經歷改革與改制，人員頻繁變動，土地資產情況不明、管理不嚴，導致土地資源變得低效甚至無效，增加企業(yè)經營風險。鑒于此，如何完善土地資產管理體制、有效經營土地、盤活閑置土地，更好地滿足國有土地資產管理要求，這是國有企業(yè)面臨的重要課題。

一、國有企業(yè)加強土地資產管理的要求

第一，顯化土地資產。國有企業(yè)改革的目的在于獲得最大化的經濟效益，而科學管理、經營現(xiàn)有資產是企業(yè)實現(xiàn)經營目標的關鍵性途徑。土地是一種資產，國有企業(yè)如果不根據(jù)市場規(guī)律將其顯化出來，就會影響管理的科學性[1]。第二，適當提供優(yōu)惠。國有企業(yè)要把配置盤活土地資產得到的資金收入用于還債或安置下崗職工，也可作為兼并破產的優(yōu)惠條件。如今國家允許經營困難的國有企業(yè)改變原劃撥土地的用途，屬商業(yè)性用途可租賃，基于困難情況在一定年限里減免土地租金，屬工業(yè)性生產可繼續(xù)劃撥，得到的收入按照一定比例用于生產自救、職工分流安置等。第三，改變國有企業(yè)土地資產的用途，加大開發(fā)與利用力度，賺取收益，或變現(xiàn)土地資產，調整企業(yè)資本結構，或把土地資產當作銀行抵押物，確保獲取貸款。這一系列要求集中起來就是國有企業(yè)對土地資產的處置權，只有加強管理才能滿足要求。

二、國有企業(yè)加強土地資產管理的策略建議

（一）完善管理體制，明確部門管理職能

在國有企業(yè)的管理實踐中存在土地資產多頭管理的問題，未明確究竟是土地管理部門負責還是資產管理部門負責[2]。根據(jù)歷史情況，土地管理部門從事的一直是土地行政管理工作，小到宗地出讓、大到土地戰(zhàn)略管理，所以按照誰出讓誰管理、統(tǒng)一權利和責任的基本原則，應確立由土地管理部門占據(jù)管理國有土地資產的主體地位，保證出讓土地資產前后的連續(xù)性管理。只是要注意國有企業(yè)土地資產的運作與保值、增值都要接受國資部門的監(jiān)督。在確立主體地位以后，土地管理部門從本質上改變工作理念，國有企業(yè)的管理部門應主動接受并積極配合其工作，明確管理土地資產的根本目的在于體現(xiàn)國家作為所有者的經濟利益，確保在經濟活動中最大限度發(fā)揮土地資產的作用，合法使用國有土地資產。除此以外，國有企業(yè)要加強對土地資產管理的理論研究，分析自身用地的資產特性和土地資產管理的地位、保值和增值、國有企業(yè)土地市場的特征及運行機制、地價管理及土地收益管理等規(guī)定，為完善土地資產管理體制提供指導。

（二）整合經營方式，科學管理土地資產

國有土地資產的經營管理方式一般包括置換、轉讓、租賃、兼并和收購這五種，在實際工作中不能單獨使用某種方式，應盡量選擇多種方式結合的理念，為土地資產的經營管理選擇最佳方式，實現(xiàn)國有企業(yè)效益的最大化。第一，把土地使用權劃撥通過出讓的方式轉變?yōu)閲衅髽I(yè)全權資產。國有企業(yè)和普通企業(yè)的區(qū)別在于國有企業(yè)能享受土地劃撥使用權，如果國有企業(yè)發(fā)展情況良好，暫時無需經營土地資產，那么劃撥土地使用權至少能為其提供發(fā)展用地。在取得劃撥土地資產之后應充分使用，促使企業(yè)能夠增值增效。針對劃撥土地使用權，國有企業(yè)沒有權利獨立處分，把劃撥土地轉變成出讓，企業(yè)只需繳納少量出讓金就能享受出讓土地使用權，把土地資產變成企業(yè)的資產，在增加企業(yè)資產的同時明晰產權，讓企業(yè)資產更清晰，為國有企業(yè)在后續(xù)發(fā)展中經營土地資產奠定堅實基礎。

第二，將土地資產視作融資權的一種進行經營。國有企業(yè)的發(fā)展離不開資金，應在確保不丟失土地資產的基礎上取得融資，即通過出讓土地使用權實現(xiàn)抵押融資、以地投資、出租獲資，這三種土地資產經營管理行為都能讓企業(yè)得到大量資金，并保留土地資產。這對欠發(fā)達地區(qū)的國有企業(yè)特別是中小型國有企業(yè)具有重要意義，企業(yè)應基于實際情況選擇恰當?shù)姆绞?。如果企業(yè)產業(yè)優(yōu)良、發(fā)展前景好，最好選擇抵押融資;如果企業(yè)產業(yè)落后、前景不好，針對新的產業(yè)項目就可選擇以地投資;如果企業(yè)產業(yè)一般、前景一般、資產閑置，就可選擇出租獲資。第三，或許國有企業(yè)適當剝離轉讓土地資產，可以讓自己起死回生。國有企業(yè)受到政府政策優(yōu)惠的資產或異地搬遷的老地基均有可能存在大面積國有土地，一旦將其長期閑置，政府就會無償收回，應積極改變這些土地資產的用途，通過包裝推介提高其價值，之后轉讓，從中獲得超值土地資產收益。

（三）盤活閑置土地，提高資源的利用率

依法將國有存量土地資源盤活是一項要求比價高、政策性比較強的工作，要求相關利益方務必要妥善協(xié)調，相互支持、配合，取得工作成效[3]。更關鍵的是在盤活國有企業(yè)的存量土地資產之后，企業(yè)今后的經營與發(fā)展謀劃也要和盤活工作密切結合在一起，將盤活存量資產當作國有企業(yè)今后發(fā)展的動力來考慮，本著國有資產保值增值的要求建設與市場經濟體制相符的企業(yè)發(fā)展模式，盤活閑置資產特別是土地資產，將其變成經濟建設增量，真正取得經濟效益和體現(xiàn)社會價值。由于現(xiàn)階段國有企業(yè)制定現(xiàn)代企業(yè)制度的改革需要，只有廣泛發(fā)掘并努力盤活閑置土地資源，將其變成城市建設用地的補充，才能確保經濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

國有企業(yè)的存量土地資產是稀缺的、珍貴的，特別是授權經營地，這是國家在特殊時期為企業(yè)改革提供的用地政策支持，不管閑置與否都應保留，在盤活閑置土地時應優(yōu)先滿足企業(yè)主營業(yè)務的發(fā)展，對區(qū)域內的土地資源進行統(tǒng)籌考慮與規(guī)劃，按照土地資產清查結果，以企業(yè)最大化利潤為目標制定可操作性強的土地盤活處置計劃、實施方案。針對股份公司能夠使用的、地理位置較好的閑置土地，應先滿足國有企業(yè)發(fā)展需要，如完善廠房建設等。通過重啟自用閑置土地，不僅節(jié)約看守管理成本，還節(jié)約大量新增建設用地的費用，有效控制國有企業(yè)運營成本。針對暫時不能置換及重新使用的閑置土地，可將其租出去。如果閑置土地有地面建筑物，可以確保收回土地使用稅、土地租金等出現(xiàn)的成本的前提下租賃;如果閑置土地沒有地面建筑物，就可出租場地，在節(jié)省看管費用的同時保證土地資產的安全性。針對個人或外部單位非法占用企業(yè)土地資產的情況，應和占用者友好協(xié)商，根據(jù)國有資產出租規(guī)定辦理租賃手續(xù)，協(xié)商無果就應采取舉報或起訴等手段，用法律的力量清退土地資產占用者，維護國有企業(yè)的合法權益。

三、結語

國有企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度和管理土地資產息息相關，加強土地資產管理能為企業(yè)創(chuàng)造建立現(xiàn)代企業(yè)制度的環(huán)境，企業(yè)改革則提供進一步深化土地資產管理的契機。所以國有企業(yè)在日常運營中必須完善土地資產管理體制，科學整合多種土地經營方式，同時依法盤活閑置土地，利用多種策略把土地資產管好、用好，優(yōu)化企業(yè)資源配置，保證提高資產效益，盡快走上可持續(xù)發(fā)展道路。

參考文獻

[1] 鄧衛(wèi)陽.規(guī)范土地資產管理，提高土地資產管理效率[J].住宅與房地產，2017（33）：114.

[2] 閆斐斐.企業(yè)土地資產管理工作的實踐思路及優(yōu)化思考[J].經貿實踐，2016（01）：338-339.

[3] 董為紅，胡碧霞，烏日娜.加強我國國有土地資產管理的建議[J].國土資源情報，2018（01）：9-12+28.