張志強

出讓國有土地使用權(quán)制度是根據(jù)我國的國情和社會制度進行的一次對土地使用制度的改革。它利用市場手段調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)，打破了我國之前幾十年形成的無償供地的模式，為解決我國土地的流轉(zhuǎn)和使用起到了巨大的作用。但是這一制度在運行和理論上還存在許多問題，這些問題在一定程度上已經(jīng)影響到了社會的發(fā)展。

具有自然資源屬性的土地是有形的資產(chǎn)。優(yōu)化利用土地資源，就需要集約型的土地管理方式，從根本上來加強土地的監(jiān)管。努力構(gòu)建土地集約型管理體系，健全和完善國有建設(shè)用地的監(jiān)管制度。

一、研究背景

為了加強和規(guī)范建設(shè)用地的監(jiān)督和管理，貫徹落實國家宏觀調(diào)控的政策，土地資源管理的相關(guān)部門陸續(xù)出臺了關(guān)于土地使用權(quán)的政策。各地根據(jù)自身的不同情況，制定的管理政策也有不同。

二、土地批后管理現(xiàn)狀

（一） 我國目前面臨土地供需的主要問題是人多地少以及耕地資源稀缺。如何保證耕地的使用面積，促進集約型的用地原則，這關(guān)系到國家的長遠發(fā)展問題和人們的生存問題。在這樣的情況下，許多建設(shè)用地沒有進行合理規(guī)劃和使用，有許多土地存在閑置未用的情況，這促使相關(guān)部門必須盡快出臺合理的規(guī)定來規(guī)劃這部分的土地。

（二） 許多地區(qū)為了促進經(jīng)濟增長而采用的是粗放型的方式，許多管理者的思想還停留在該地短期的發(fā)展中，出現(xiàn)了許多用地不科學的情況。由于土地審批完成后，才具備其資產(chǎn)價值，所以許多地區(qū)更加重視審批階段。但由于許多土地審批后，都處于長時間閑置狀態(tài)，或土地受讓人也沒有嚴格遵守合同條款來使用土地，或者改變土地規(guī)劃用途來增加利潤等等，而這些現(xiàn)象都沒有得到有效的監(jiān)督管理。

三、土地資產(chǎn)管理的思路和對策

在當前形勢下，應(yīng)該更加清晰的認識到，雖然我國的國土資源和規(guī)劃工作已經(jīng)有了一些經(jīng)驗，但還是面臨著許多問題，而這些問題正是我們土地從粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型的主要障礙，所以如何以科學的方式來進行土地規(guī)劃是當前急切需要解決的問題。

（一） 通過對舊版合同條款的分析和解讀，發(fā)現(xiàn)一些目前存在的普遍問題在出讓合同并沒有得到解決，因此需要在履行合同時在文本中加一些補充條約。合同監(jiān)管的工作不夠嚴謹、監(jiān)管體系不夠完善等新問題不斷的被暴露出來，工作標準的不夠清晰，各部門協(xié)調(diào)能力差的問題也日漸凸顯。這些都是目前急需突破的問題。最后一點在合同監(jiān)管工作的實施過程中缺少監(jiān)管的依據(jù)，這些則必須通過法制化的監(jiān)管、規(guī)范化的措施和現(xiàn)代化的操作，來進一步完善。

（二）上海市在2011年出臺的關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)合同的相關(guān)文本中，通過對合同當事人權(quán)利的細化、義務(wù)合同監(jiān)管內(nèi)容的明確，不僅規(guī)范了土地交易的行為還提高了土地資源配置的效率，更是加強土地批后監(jiān)管和落實宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。

（三）通過實踐和探索，合同監(jiān)管的相關(guān)部門需要建立適合本地的合同監(jiān)管體系。在一個統(tǒng)一的平臺建立當?shù)氐耐恋匦畔?，其中需要包含?shù)據(jù)和動態(tài)及時更新，涉及鄉(xiāng)、區(qū)、市三個層面，形成決策、辦理和巡查三條主線的監(jiān)管體系。

（四）通過對土地的抽查審核、進行專項通報、建立預(yù)報預(yù)警等方式，來加強土地使用權(quán)出讓合同的監(jiān)管，通過常態(tài)、全域、全稱的監(jiān)管，達成集約型的監(jiān)督機制。

四、 重點工作內(nèi)容與發(fā)展方向

（一） 我們要做到掌握土地的基本情況，對合同監(jiān)管工作的臺賬進行及時理清，這樣才能真正實現(xiàn)合同監(jiān)管工作過程和內(nèi)容的全覆蓋，及時對合同的每個環(huán)節(jié)進行實時監(jiān)管。在擬定合同時，要做到一合同一臺賬，對合同履行的全過程進行詳細的記錄，保證做到數(shù)據(jù)的及時更新，為合同監(jiān)管的長期有效性奠定一個堅實的基礎(chǔ)。

（二）嚴格履行出讓合同有利于在宏觀上調(diào)控土地市場，推進集約型的用地措施，也維護了合同的權(quán)威性和相關(guān)政府部門的權(quán)威性。而作為合同監(jiān)管的工作人員則必須加強他們相關(guān)的學習培訓(xùn)，增強管理意識，提高管理水平和工作人員的自身素質(zhì)，這樣他們才能做好合同監(jiān)管工作。

（三）要做到土地出讓合同的全面覆蓋監(jiān)管，就要從合同簽訂開始，將日常巡查當成日常的任務(wù)完成，來確保土地的有序供應(yīng)，通過現(xiàn)場的調(diào)查，掌握土地的各項使用情況，是否存在囤積土地和使用權(quán)逾期的情況等等，督促土地使用人盡快開工，通過對閑置土地的處理，合同的調(diào)整，來改善土地批后閑置的狀況。

五、結(jié)語

國有土地建設(shè)使用權(quán)的監(jiān)管還需要走很長的一條路，需要長期有效的機制進行監(jiān)管。各地有關(guān)部門必須要清晰的認識到這一點，增強大局意識，統(tǒng)一思想，進一步增強合同監(jiān)管的使命感。確保合同內(nèi)容的全面性，且能夠按照約定有序履行，在最大程度上避免閑置土地的出現(xiàn)，避免國有資產(chǎn)的浪費，盡量讓土地都有效的被利用起來，保護我國有限的土地資源。（作者單位：煙臺市牟平區(qū)自然資源調(diào)查服務(wù)中心）