胡警衛(wèi)

摘要：伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟(jì)糾紛案件已為尋常百姓所熟知。房地產(chǎn)作為居民家庭的重要財(cái)產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)糾紛案件中經(jīng)常被評(píng)估拍賣。本文分析了房地產(chǎn)司法估價(jià)服務(wù)存在的問(wèn)題，提出了估價(jià)機(jī)構(gòu)開展高質(zhì)量司法估價(jià)服務(wù)的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：估價(jià)機(jī)構(gòu);高質(zhì)量司法估價(jià)服務(wù);對(duì)策

改革開放以來(lái)，國(guó)內(nèi)蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)衍生了大量經(jīng)濟(jì)糾紛案件。人民法院將涉案房地產(chǎn)委托給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)后拍賣執(zhí)行，成為解決經(jīng)濟(jì)糾紛的有效途徑。筆者結(jié)合多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，分析當(dāng)前在司法估價(jià)上存在的問(wèn)題，提出高質(zhì)量司法估價(jià)服務(wù)的對(duì)策建議，以饗讀者。

1 司法估價(jià)服務(wù)存在的問(wèn)題

司法估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)的重要業(yè)務(wù)。二十多年來(lái)，估價(jià)機(jī)構(gòu)已成為自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我約束、公平競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，但是司法估價(jià)服務(wù)仍然存在一些共性問(wèn)題。若處理不好，勢(shì)必影響估價(jià)機(jī)構(gòu)今后的發(fā)展。

1.1 復(fù)合型專業(yè)化人才缺乏

司法估價(jià)需要復(fù)合型專業(yè)估價(jià)人才，不但要有豐富的專業(yè)理論、經(jīng)驗(yàn)和良好的法律素養(yǎng)，還要具有創(chuàng)新、風(fēng)控和溝通能力。但是，放眼估價(jià)行業(yè)，現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。

估價(jià)機(jī)構(gòu)重收入、輕服務(wù)的意識(shí)普遍存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員整體水平偏低，估價(jià)助理代替房地產(chǎn)估價(jià)師開展執(zhí)業(yè)活動(dòng)，導(dǎo)致從業(yè)人員魚目混雜、復(fù)合型專業(yè)人員缺乏。同時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)不熱衷估價(jià)師參加學(xué)術(shù)會(huì)議和專業(yè)培訓(xùn)，導(dǎo)致高水平估價(jià)人才缺乏，制約著復(fù)合型專業(yè)人才的培養(yǎng)。

1.2 服務(wù)創(chuàng)新動(dòng)力不足

法院系統(tǒng)于2018年出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》，全面推行當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)等新型業(yè)務(wù)，這個(gè)舉措導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量和業(yè)務(wù)收入大幅下降，從側(cè)面反映了估價(jià)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)能力不強(qiáng)。

創(chuàng)新服務(wù)不強(qiáng)，主要表現(xiàn)在創(chuàng)新動(dòng)力不足。估價(jià)機(jī)構(gòu)大都是中小企業(yè)，規(guī)模不大，小富即安。在創(chuàng)新服務(wù)上，房地產(chǎn)在線詢價(jià)系統(tǒng)、云估價(jià)平臺(tái)等新服務(wù)方式，估價(jià)機(jī)構(gòu)少有問(wèn)津，處于被動(dòng)挨打的不利局面。司法估價(jià)的“新、奇、特”業(yè)務(wù)，象房地產(chǎn)損害賠償?shù)葮I(yè)務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)鮮有涉獵，不敢做、不會(huì)做是主要原因，說(shuō)明創(chuàng)新動(dòng)力不足。

1.3 管理機(jī)制跟不上發(fā)展

目前，估價(jià)行業(yè)實(shí)行“政府主導(dǎo)下的協(xié)會(huì)自律管理”的管理模式。估價(jià)協(xié)會(huì)通過(guò)出臺(tái)規(guī)范、意見或管理辦法對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)管相對(duì)粗放和松散。

估價(jià)機(jī)構(gòu)自律性不強(qiáng)，導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在重營(yíng)收、輕管理的行業(yè)生態(tài)。對(duì)內(nèi)輕管理，導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)管理體系建設(shè)滯后，諸如估價(jià)程序不統(tǒng)一、隨意性大、估價(jià)思路不當(dāng)?shù)鹊?對(duì)外重營(yíng)收，導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)活動(dòng)中不講規(guī)則、惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于估價(jià)機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

2 開展高質(zhì)量司法估價(jià)服務(wù)的對(duì)策研究

鑒于新技術(shù)的不斷普及和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)推進(jìn)，目前司法估價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生劇烈變化。若不能迎難而上，開展高質(zhì)量司法估價(jià)服務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)今后很難在司法估價(jià)領(lǐng)域中站穩(wěn)腳跟。筆者在此提出以下對(duì)策建議。

2.1 培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師的復(fù)合型職業(yè)素質(zhì)

首先要培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師的專家素質(zhì)。房地產(chǎn)估價(jià)師不但要具有估價(jià)理論和基礎(chǔ)知識(shí)，還要有復(fù)合型的知識(shí)結(jié)構(gòu)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)重視內(nèi)部培訓(xùn)和外部行業(yè)學(xué)術(shù)交流，建立綜合的培訓(xùn)體系和有效的考核機(jī)制，增強(qiáng)估價(jià)師的單兵作戰(zhàn)能力和理論功底。

其次要培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師的創(chuàng)新素質(zhì)。在做好傳統(tǒng)業(yè)務(wù)提供精細(xì)化估價(jià)服務(wù)基礎(chǔ)上，還要挖掘創(chuàng)新，提供“新、奇、特”個(gè)性化服務(wù)。這需要估價(jià)師加強(qiáng)外部行業(yè)交流，轉(zhuǎn)變觀念，更新思維，不斷嘗試創(chuàng)新。誠(chéng)如此，才能培養(yǎng)出復(fù)合型的房地產(chǎn)估價(jià)師。

2.2 增強(qiáng)估價(jià)數(shù)據(jù)的信息化水平

估價(jià)數(shù)據(jù)不是單純的數(shù)據(jù)符號(hào)，它是涵蓋了估價(jià)全過(guò)程的數(shù)據(jù)流。若僅僅記錄成紙質(zhì)檔案，或者保存為word/excel電子文檔，只會(huì)形式一個(gè)個(gè)數(shù)據(jù)孤島，降低估價(jià)數(shù)據(jù)的利用價(jià)值，不利于高質(zhì)量的估價(jià)服務(wù)。

首先，要建立網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)估價(jià)過(guò)程數(shù)據(jù)信息化。將各種渠道采集的估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及生成的各種估價(jià)參數(shù)和估價(jià)結(jié)果數(shù)據(jù)，建立集約化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全員共享，強(qiáng)化估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)信息的搜集、處理、儲(chǔ)備和利用能力。

其次，建立在線詢價(jià)系統(tǒng)、云估價(jià)平臺(tái)、估價(jià)報(bào)告生成系統(tǒng)等，為人民法院提供多元化的估價(jià)新產(chǎn)品。比如，估價(jià)機(jī)構(gòu)建立網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)平臺(tái)，推廣給法院系統(tǒng)。把傳統(tǒng)司法估價(jià)中損失的業(yè)務(wù)量從網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)渠道上獲得彌補(bǔ)和拓展，這就是順勢(shì)而為，充分利用估價(jià)數(shù)據(jù)信息化，實(shí)現(xiàn)司法估價(jià)的高質(zhì)量服務(wù)水平。

2.3 提高估價(jià)機(jī)構(gòu)的資源整合能力

資源是指估價(jià)機(jī)構(gòu)的軟實(shí)力，對(duì)資源的整合能力越強(qiáng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量就會(huì)越高。

首先要加強(qiáng)檔案整合。做好估價(jià)檔案整合的頂層設(shè)計(jì)，重點(diǎn)做好檔案分類、歸檔范圍、保管期限、檔號(hào)編碼和檢索規(guī)則等。通過(guò)檔案整合，使“死檔案”變成“活資料”和“知識(shí)庫(kù)”。

其次要提高估價(jià)模板的效用整合。估價(jià)機(jī)構(gòu)每開發(fā)一個(gè)新的估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域，應(yīng)將新估價(jià)業(yè)務(wù)整合成新估價(jià)模板，形成標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率。

2.4 構(gòu)建公正科學(xué)的司法估價(jià)程序

構(gòu)建公正科學(xué)的司法估價(jià)程序是開展高質(zhì)量司法估價(jià)服務(wù)的要?jiǎng)?wù)之一。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》、《司法鑒定程序通則》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，房地產(chǎn)司法估價(jià)的基本程序可以分為估價(jià)委托、業(yè)務(wù)受理、估價(jià)作業(yè)、出具估價(jià)報(bào)告、整理歸檔、異議處理六個(gè)環(huán)節(jié)。

委托人應(yīng)提交估價(jià)委托書和真實(shí)、完整的評(píng)估材料。若評(píng)估材料不全，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求委托人補(bǔ)充齊全。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)委派至少兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同估價(jià)作業(yè)，認(rèn)真勘查和記錄，做好拍照和見證。估價(jià)執(zhí)業(yè)中要嚴(yán)守秘密，必要時(shí)應(yīng)依法回避。估價(jià)報(bào)告應(yīng)在規(guī)定工作時(shí)限內(nèi)提交給委托人。對(duì)于估價(jià)異議，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，對(duì)估價(jià)結(jié)論進(jìn)行客觀、公正地辯護(hù)。

3 結(jié)語(yǔ)

專業(yè)、創(chuàng)新、管理是估價(jià)機(jī)構(gòu)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的基石。借助著政府供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深度推進(jìn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)精耕細(xì)作、創(chuàng)新開拓，才能在新形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量司法估價(jià)服務(wù)，才能挖掘更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳平，沈曉偉，宮方強(qiáng)，陳智協(xié).房地產(chǎn)估價(jià)與計(jì)算機(jī)信息技術(shù)的嵌合[C].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)2011年年會(huì)論文集，2011.

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（作者單位：河南康鑫源房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司）