譚桂芳 李俊英

摘 要：我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作已經(jīng)開(kāi)展了十來(lái)年，其理論和方法在不斷完善。本文從基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵、技術(shù)路線、數(shù)字化計(jì)算、樣點(diǎn)測(cè)算方法、基準(zhǔn)地價(jià)的合理性判斷、宗地修正體系等方面，分析了我國(guó)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中存在的問(wèn)題，以期有助于進(jìn)一步完善我國(guó)的地價(jià)理論和方法體系。

關(guān)鍵詞：土地估價(jià);技術(shù);分析

一、城鎮(zhèn)土地評(píng)估的重要性

為了適應(yīng)新的土地使用制度，全國(guó)各地都已開(kāi)展或準(zhǔn)備開(kāi)展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)土地價(jià)格評(píng)估工作。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的目的和出發(fā)點(diǎn)是為了科學(xué)地管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，它既可以促進(jìn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的順利實(shí)現(xiàn)，也可以為其提供必要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。具體來(lái)講，土地估價(jià)成果為城鎮(zhèn)規(guī)劃提供了均質(zhì)地域的分布規(guī)律及各類(lèi)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，可以使城鎮(zhèn)規(guī)劃合理地安排不同區(qū)域各行業(yè)的布局與發(fā)展，使土地得到最佳利用，有利于舊城的改造和新城區(qū)的建設(shè)。國(guó)土資源部已于2001年發(fā)布了《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2001）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》），作為地價(jià)評(píng)估的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！兑?guī)程》的發(fā)布對(duì)各地進(jìn)行土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估具有良好的實(shí)際指導(dǎo)作用，各地也取得了一些地價(jià)評(píng)估成果，但在實(shí)施過(guò)程中也出現(xiàn)了很多問(wèn)題。在一些大、中城市的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作中，《規(guī)程》起到了切實(shí)的指導(dǎo)作用，但對(duì)于一些小城市，特別是一些小城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作，《規(guī)程》也顯露出其局限性和實(shí)用性不強(qiáng)等缺點(diǎn)。因此，我們有必要對(duì)小城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)土地評(píng)估工作進(jìn)行一些探討。

二、城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)估價(jià)方法研究進(jìn)展

1.市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法的基本含義是：在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原理，將待評(píng)估土地與較近時(shí)期已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待評(píng)估土地的評(píng)估日地價(jià)的方法。

運(yùn)用市場(chǎng)比較法所求取的價(jià)格跟市場(chǎng)價(jià)格最為吻合。但是迄今為止中國(guó)農(nóng)村土地交易市場(chǎng)尚未建立，不具備應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估農(nóng)村土地價(jià)格的條件。學(xué)者們提出可以在運(yùn)用其他方法對(duì)農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上利用市場(chǎng)比較法修正。單勝道等力求通過(guò)延伸市場(chǎng)比較法概念，探討新的農(nóng)地評(píng)估方法——市場(chǎng)替代法和市場(chǎng)假想法。市場(chǎng)替代法的內(nèi)涵是當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格來(lái)直接衡量時(shí)，可以尋找替代物的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量。市場(chǎng)假想法是指在替代市場(chǎng)都找不到的情況下，只能人為地創(chuàng)造假想的市場(chǎng)來(lái)評(píng)估農(nóng)地價(jià)格的方法。并認(rèn)為在農(nóng)地存在一定市場(chǎng)時(shí)，首先選擇的評(píng)估方法應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)比較法。

2.收益還原法

收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日總收益的一種方法。一般公式為：土地價(jià)格=純收益/收益還原率。農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估適宜采用收益還原法，但是在純收益和還原率的確定上還需要進(jìn)一步研究。朱仁友等指出，中國(guó)在用收益還原法評(píng)估地價(jià)時(shí)，一般采用實(shí)際的純收益即年總收益與年總費(fèi)用之差來(lái)代替預(yù)期純收益，這不僅使地價(jià)失準(zhǔn)，而且也不能公平地反映不同地塊的地價(jià)。專(zhuān)家指出產(chǎn)能是農(nóng)用地價(jià)值的核心來(lái)源，應(yīng)該由農(nóng)用地產(chǎn)能來(lái)確定純收益，若能建立起農(nóng)用地的質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的規(guī)范關(guān)系，便可彌補(bǔ)收益還原法中的缺陷。一些學(xué)者對(duì)利用數(shù)學(xué)模型測(cè)算農(nóng)用地預(yù)期收益進(jìn)行了研究。

3.剩余法

剩余法又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算土地價(jià)格的方法。使用剩余法可以對(duì)舊房交易樣點(diǎn)地價(jià)和商品房交易樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行測(cè)算。

4.基準(zhǔn)地價(jià)法

基準(zhǔn)地價(jià)法是以基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表為估價(jià)依據(jù)，按照替代原則對(duì)待評(píng)估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等開(kāi)展診斷，并對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待評(píng)估宗地的價(jià)格。

建立農(nóng)村土地基準(zhǔn)地價(jià)，一般采用“先定級(jí)后估價(jià)”的途徑，即在農(nóng)用地定級(jí)的基礎(chǔ)上，采用投入產(chǎn)出和市場(chǎng)交易資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，然后對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行平均化處理評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。測(cè)試樣點(diǎn)地價(jià)最常用的評(píng)估方法是收益還原法。也有學(xué)者認(rèn)為從邏輯上講應(yīng)該是先有地價(jià)后有級(jí)別。中國(guó)農(nóng)地定級(jí)估價(jià)試點(diǎn)工作剛完成，已建立農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)體系的縣域還很少，因此基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在大多數(shù)縣域仍無(wú)法適用。

為統(tǒng)籌農(nóng)村土地定級(jí)和土地估價(jià)，趙丹煦等根據(jù)回歸分析的原理，結(jié)合區(qū)域農(nóng)用地實(shí)際情況，提出農(nóng)用地定級(jí)與估價(jià)綜合模型，將農(nóng)用地級(jí)別劃分和價(jià)格評(píng)估統(tǒng)一起來(lái)，建立定級(jí)估價(jià)數(shù)據(jù)資料共享機(jī)制，以提高評(píng)估工作的效率和評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性。

三、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法的選擇

1.商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估

小城鎮(zhèn)的商業(yè)用地一般集中分布在集鎮(zhèn)中心的幾條街道上，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，街道相互貫通，郵電通訊、醫(yī)院、文化娛樂(lè)場(chǎng)所、中小學(xué)、幼兒園等設(shè)施配套齊全，為居民購(gòu)物和集市貿(mào)易提供了優(yōu)越條件。由于商業(yè)用地十分集中，而且路線價(jià)區(qū)段明顯，所以筆者在此次小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作中，直接采用路線價(jià)法測(cè)算出商業(yè)區(qū)內(nèi)幾條主要街道的路線價(jià)，以此來(lái)表示小城鎮(zhèn)的商業(yè)用地地價(jià)。路線價(jià)法的特點(diǎn)是：適用于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)道路兩旁排列整齊的商業(yè)用地的土地價(jià)格評(píng)估;需要較多的房屋買(mǎi)賣(mài)、出租的交易實(shí)例;能快速評(píng)估多宗與街道相鄰?fù)恋氐膬r(jià)格。小城鎮(zhèn)房地交易資料少而租賃實(shí)例較多，路線價(jià)法需要較多的交易實(shí)例，這與小城鎮(zhèn)的實(shí)際情況存在差距，因此，可以采用從房地租賃價(jià)格中市場(chǎng)比較的方法求取測(cè)算路線價(jià)格所需要的樣點(diǎn)地價(jià)。

2.住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估

與大中城市相比，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的—個(gè)重要特點(diǎn)是土地市場(chǎng)管理不完善，房地交易資料短缺。小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)公司很少，房屋交易不多，且大多為舊房交易，而且一般私下進(jìn)行，在這種情況下，評(píng)估居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)，若采用大城市常用的市場(chǎng)比較法和收益還原法，會(huì)因評(píng)估樣點(diǎn)過(guò)少和分布不均勻，以及房地買(mǎi)賣(mài)資料不足，使得測(cè)算地價(jià)困難或者測(cè)算出的地價(jià)不能客觀地反映實(shí)際地價(jià)水平;因此使用剩余法評(píng)估住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)最為合適。

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