伍輝念

摘要：戰(zhàn)略管控一直都是各大企業(yè)、各行各業(yè)的重心所在，事關(guān)任何一個(gè)企業(yè)發(fā)展的大局。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，其暴利時(shí)代已經(jīng)一去不返，尤其是2016年5月1日開(kāi)始，隨著房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)與現(xiàn)代生活服務(wù)業(yè)等四大行業(yè)全面“營(yíng)改增”以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度再次加劇，行業(yè)的利潤(rùn)率逐年下降。各種限價(jià)、限售、限購(gòu)政策層出不窮，這無(wú)疑加大了房地產(chǎn)企業(yè)生存的難度，再不轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)恐怕難以在這波大潮中求得生存空間。文章基于“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管控體系進(jìn)行研究，力求為房地產(chǎn)企業(yè)如何在“后營(yíng)改增”時(shí)代獲得更好的發(fā)展，提供借鑒。

關(guān)鍵詞：“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”;房地產(chǎn)業(yè);戰(zhàn)略管控體系

戰(zhàn)略管控體系，是一套系統(tǒng)化的管理邏輯，它更多地基于企業(yè)宏觀(guān)層面的把控，決定企業(yè)的戰(zhàn)略布局與經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向。一個(gè)好的企業(yè)，勢(shì)必有著一套科學(xué)、合理、全面的戰(zhàn)略管控體系，它指引著企業(yè)快速、安全、高效發(fā)展。隨著行業(yè)集中度不斷加劇，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)全面的轉(zhuǎn)型期，國(guó)家宏觀(guān)層面已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，明確規(guī)定“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這一明確規(guī)定，實(shí)質(zhì)上給房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向定下了基調(diào)?；诖?，廉租房、公租房、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，開(kāi)始在房地產(chǎn)業(yè)慢慢站穩(wěn)了腳跟，并將一定時(shí)間內(nèi)成為行業(yè)發(fā)展的主流。由此可見(jiàn)，國(guó)家宏觀(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略管控體系的制定，起著至關(guān)重要的作用。文章提供了一個(gè)比較好的基于“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”戰(zhàn)略管控體系制定工具，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)精益化管理具有一定的借鑒意義。

一、“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”邏輯

管理，歷來(lái)都是企業(yè)的大事，簡(jiǎn)言之，管就是管人，理就是理事。任何一個(gè)企業(yè)，其實(shí)每天都在從事著不同程度的管理工作。自從房地產(chǎn)業(yè)步入白銀時(shí)代，以往的粗放型管理，不再適應(yīng)企業(yè)發(fā)展新常態(tài)，從而一個(gè)個(gè)行業(yè)巨頭提出一系列的管理組合拳，諸如：基于平衡記分卡（BSC）的房地產(chǎn)業(yè)全面預(yù)算管控體系、基于彈性預(yù)算的房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略管控體系、基于財(cái)務(wù)共享機(jī)制的房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略管控體系、基于大數(shù)據(jù)時(shí)代的房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略管控體系、基于“互聯(lián)網(wǎng)+”的房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略管控體系等，這些都無(wú)疑在一定程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管控水平，帶領(lǐng)企業(yè)走向了一個(gè)個(gè)新的發(fā)展高度。

管理無(wú)定式，思維無(wú)止境。隨著行業(yè)集中度不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)精益化管理提出了更高的要求，“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”邏輯應(yīng)運(yùn)而生。所謂計(jì)劃，就是一系列行動(dòng)的安排，而行動(dòng)的執(zhí)行，勢(shì)必需要相應(yīng)的人力、物力和財(cái)力支撐，“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”就是基于一個(gè)這樣的邏輯，它很好地架構(gòu)了計(jì)劃跟執(zhí)行之間的橋梁。當(dāng)一個(gè)企業(yè)，任何行動(dòng)都事先有計(jì)劃，然后再預(yù)算，這樣才能避免更多無(wú)效成本支出，從而實(shí)現(xiàn)組織的降本增效，提升企業(yè)的整體盈利能力。

全面預(yù)算是一個(gè)大家耳熟能詳?shù)脑~，它可以是動(dòng)詞，也可以是名詞，文章中談及的全面預(yù)算，更多的是一個(gè)動(dòng)詞。它要求公司全員參與、全過(guò)程管控、全資金預(yù)算，且所有預(yù)算必須先有計(jì)劃，從而實(shí)現(xiàn)“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”的整套邏輯，確保公司的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高效 、規(guī)范、有序開(kāi)展;確保管理過(guò)程留痕、支出及決策有據(jù)，為后續(xù)戰(zhàn)略管控體系的升級(jí)提供系統(tǒng)的數(shù)據(jù)支撐。

二、“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”對(duì)戰(zhàn)略管控體系的作用

戰(zhàn)略管控體系從來(lái)都不是一句空話(huà)，更不是口號(hào)，也不僅僅是管理層才需要關(guān)心的領(lǐng)域。一個(gè)公司管理人員，無(wú)外乎三類(lèi)：基層管理人員、中層管理人員以及高層管理人員。在任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展歷程中，這三類(lèi)管理人員各司其職、各就其事。傳統(tǒng)企業(yè)通常的做法是，高層制定公司發(fā)展戰(zhàn)略，中層負(fù)責(zé)執(zhí)行公司戰(zhàn)略，而基層管理人員，更多地是負(fù)責(zé)中層下達(dá)的具體任務(wù)，這樣的管控體系可想而知，有可能會(huì)面臨如下尷尬的局面：中層對(duì)公司戰(zhàn)略理解錯(cuò)位，基層對(duì)具體任務(wù)執(zhí)行不到位，導(dǎo)致最后高層制定的戰(zhàn)略無(wú)法落地，從而給組織造成不可估量的損失。

“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”很好地避免了上述存在的問(wèn)題，因?yàn)檫@種管控邏輯，最大的好處就是全員參與、全過(guò)程監(jiān)督、全資金預(yù)算?；凇坝?jì)劃+全面預(yù)算管理”的戰(zhàn)略管控體系，不再讓公司戰(zhàn)略成為一句空話(huà)、一個(gè)口號(hào)，而是基于全員對(duì)公司戰(zhàn)略的一個(gè)全面了解與執(zhí)行，它將公司全員形成一股合力，讓大家都站在組織的角度思考問(wèn)題，從公司發(fā)展大局出發(fā)，無(wú)疑提升了組織的效率，減少了溝通成本，降低了公司戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何構(gòu)建“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管控體系

任何一個(gè)體系的構(gòu)建，都需要組織的高度關(guān)注，尤其是高層管理人員的大力支持，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。為構(gòu)建一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”戰(zhàn)略管控體系，主要需要從以下幾個(gè)方面著手：

1. 公司應(yīng)該形成應(yīng)有的制度，從制度層面加強(qiáng)對(duì)“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”戰(zhàn)略管控體系的政策支持。

2. 加強(qiáng)對(duì)公司全員宣貫，讓全體員工知曉公司的戰(zhàn)略，更重要的是對(duì)“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”的管控邏輯要有清晰的概念，防止大家因?yàn)椴焕斫?，而產(chǎn)生抵觸心理，從而降低戰(zhàn)略執(zhí)行層面的風(fēng)險(xiǎn)。

3. “計(jì)劃+全面預(yù)算管理”戰(zhàn)略管控體系不可一蹴而就，更不是一成不變，它需要結(jié)合公司所處的發(fā)展階段，進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和平衡，從而不斷適應(yīng)公司發(fā)展新常態(tài)，形成有效的競(jìng)爭(zhēng)合力。

4. 戰(zhàn)略管控體系需要結(jié)合國(guó)家的宏觀(guān)政策導(dǎo)向，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展實(shí)際，尤其注重企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，兼顧行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)，最終形成適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略管控體系。

5. “計(jì)劃+全面預(yù)算管理”戰(zhàn)略管控體系，存在兩個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)是計(jì)劃，一個(gè)是全面預(yù)算管理，兩者相輔相成，缺一不可。沒(méi)有計(jì)劃的全面預(yù)算，將導(dǎo)致公司無(wú)所是從，徒增無(wú)效成本;沒(méi)有全面預(yù)算的計(jì)劃，將無(wú)法保證企業(yè)戰(zhàn)略的有效實(shí)施;因此，一個(gè)好的戰(zhàn)略管控體系，要權(quán)衡好計(jì)劃與全面預(yù)算管理之間的關(guān)系，形成強(qiáng)有力的管控邏輯，最終確保所制定的戰(zhàn)略管控體系卓有成效。

四、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管控體系引發(fā)的進(jìn)一步思考

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，TOP50強(qiáng)也好，TOP100強(qiáng)也罷，包括碧桂園、恒大、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、金茂、金地、旭輝等品牌房企，相信他們能有今天的規(guī)?；l(fā)展，無(wú)疑都會(huì)有自己的一套相對(duì)成熟的管理邏輯，以及相對(duì)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新常態(tài)的戰(zhàn)略管控體系。隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重新定位，很多房地產(chǎn)企業(yè)沿用傳統(tǒng)的戰(zhàn)略管控體系，恐怕難再帶領(lǐng)其企業(yè)取得更好的發(fā)展，其規(guī)模與效益恐怕也難以再見(jiàn)成效。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重構(gòu)其戰(zhàn)略管控體系，即使文章討論的基于“計(jì)劃+全面預(yù)算管理”戰(zhàn)略管控體系，也只能在一定階段帶領(lǐng)企業(yè)取得適度的發(fā)展。

隨著行業(yè)集中度不斷加劇、并購(gòu)浪潮來(lái)臨，基于現(xiàn)代管理會(huì)計(jì)理論體系的系列房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管控體系，相信會(huì)于不久的將來(lái)面世。比如：基于作業(yè)成本法（ABC）的戰(zhàn)略管控體系、基于供應(yīng)鏈管理（SCM）的戰(zhàn)略管控體系、基于價(jià)值鏈管理（VCM）的戰(zhàn)略管控體系、基于產(chǎn)城融合的戰(zhàn)略管控體系等，對(duì)于任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，所有這些幾乎都是新課題，也是必須面對(duì)的行業(yè)發(fā)展新態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)唯一能做的就是：保持對(duì)市場(chǎng)的警覺(jué)，加強(qiáng)內(nèi)部管控體系建設(shè)，以最快的速度找準(zhǔn)自己的戰(zhàn)略發(fā)展方向，構(gòu)建適合自己發(fā)展的新型戰(zhàn)略管控體系，從而在這波轉(zhuǎn)型浪潮中贏得一席之地。

文章更多地是理論引領(lǐng)，后續(xù)會(huì)結(jié)合具體案例，展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略管控體系的研究，希望能給房地產(chǎn)企業(yè)良性聚焦發(fā)展，提供一定的借鑒作用。

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