林北辰

80后的馮印陶很顯年輕，黑框眼鏡、白色T-shirt、帆布鞋與雙肩包是他的標(biāo)配。日常工作中他沒(méi)有什么管理者的架子，即使在公司也經(jīng)常會(huì)熟絡(luò)地幫參觀的訪客開(kāi)門，看上去與米域內(nèi)辦公的白領(lǐng)們沒(méi)有太多區(qū)別。

2016年成立的聯(lián)合辦公品牌米域是一家“上海味”頗為濃厚的創(chuàng)業(yè)公司，小資、透亮的采光是米域空間給人的第一印象，偏愛(ài)在商場(chǎng)頂層選址與頗具設(shè)計(jì)感的裝修風(fēng)格則是米域空間的共同特點(diǎn)。

米域 晶品是這家公司今年在上海開(kāi)出的第四個(gè)聯(lián)合辦公空間，也是聯(lián)合辦公與核心商圈合作的案例之一。其位于靜安寺晶品Crystal Galleria 7樓頂層，總面積5500余平方米，配有1200平方米超大開(kāi)放花園露臺(tái)。在此之前，米域最為人所知的項(xiàng)目是在上海老城區(qū)將廢棄的錨釘廠改造成辦公空間。

過(guò)去三年內(nèi)，聯(lián)合辦公經(jīng)歷了2016年的井噴式發(fā)展、2017年的融資熱潮、2018年的上市潮等歷程，規(guī)模效應(yīng)初顯，同時(shí)也面臨行業(yè)洗牌、盈利能力存疑等困境。這樣的背景下，差異化的打法、用戶體驗(yàn)與精細(xì)運(yùn)營(yíng)成為聯(lián)合辦公企業(yè)們突圍的重點(diǎn)。

在采訪過(guò)程中，馮印陶不止一次提到“科技”對(duì)聯(lián)合辦公發(fā)展的意義。他在最新的一次演講中，也把“AI”加入米域的戰(zhàn)略規(guī)劃中。互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下成長(zhǎng)的中國(guó)青年們對(duì)智能化的生活方式有前所未有的高需求、高熱情，馮印陶認(rèn)為，科技化的辦公方式將成為中國(guó)本土聯(lián)合辦公打敗Wework中國(guó)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。

新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的自我定位

聯(lián)合辦公賽道跑了三年，眼下是否已經(jīng)到了馬拉松最后五公里的階段？

馮印陶的回答是否定的。

“Wework在美國(guó)干了將近十年了，進(jìn)入中國(guó)是三年以前?！瘪T印陶說(shuō)，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公最早的在2014、2015年入局，遲一點(diǎn)的2016、2017年進(jìn)場(chǎng)，“不管是wework還是中國(guó)的競(jìng)品，我覺(jué)得都是剛剛開(kāi)始。這種感覺(jué)應(yīng)該像2006、2007年的電商，雖然好像大格局定了，但還沒(méi)到尾聲，只是過(guò)了起跑階段?！?/p>

談起聯(lián)合辦公自然繞不開(kāi)其鼻祖Wework。2010年，Wework在美國(guó)紐約起家，為紐約的創(chuàng)業(yè)者提供辦公服務(wù)，后受金融危機(jī)和辦公地點(diǎn)租金高昂等原因影響，促使小企業(yè)們更多選擇wework提供的工位計(jì)費(fèi)方式。歷經(jīng)十年，Wework發(fā)展了多種業(yè)態(tài)，成為全球最大的聯(lián)合辦公獨(dú)角獸。

馮印陶認(rèn)為，如今的上海與Wework起家時(shí)紐約的整體環(huán)境相似：創(chuàng)業(yè)風(fēng)潮興起，而整體大環(huán)境趨于蕭條。這樣的背景讓更多的中小微企業(yè)放棄整租辦公室，開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向更經(jīng)濟(jì)的聯(lián)合辦公模式。

然而，馮印陶也看到，在中國(guó)的聯(lián)合辦公賽道，供給側(cè)與需求側(cè)均存在著不同的行業(yè)亂象：

在供給側(cè)，業(yè)界對(duì)融資的炒作讓加劇了企業(yè)的盲目擴(kuò)張。早期的聯(lián)合辦公企業(yè)創(chuàng)業(yè)門檻不高，導(dǎo)致供給側(cè)同質(zhì)化程嚴(yán)重。三年過(guò)去，聯(lián)合辦公空間的規(guī)劃不合理、設(shè)備老舊等問(wèn)題紛紛暴露。

而在需求側(cè)，馮印陶認(rèn)為行業(yè)過(guò)度強(qiáng)調(diào)了租戶群體的創(chuàng)業(yè)身份，這其實(shí)并不是聯(lián)合辦公的最主要目標(biāo)群體?！爸行∥⑵髽I(yè)”與“創(chuàng)業(yè)公司”雖然在人數(shù)、體量上差距不大，但中小微企業(yè)具有更穩(wěn)定、留存時(shí)間更久的特點(diǎn)。

“聯(lián)合辦公的客戶不該只是創(chuàng)業(yè)者，用戶畫像也不該只是VC層面的創(chuàng)業(yè)公司?！?馮印陶表示，創(chuàng)業(yè)企業(yè)可以靠畫餅獲得融資，而小微企業(yè)更多的是存續(xù)，這樣的特點(diǎn)投映在聯(lián)合辦公空間上，使企業(yè)對(duì)于辦公空間交通便利、配套設(shè)施的考量更為務(wù)實(shí)。

過(guò)于強(qiáng)調(diào)高端化也是一大問(wèn)題。馮印陶反對(duì)在甲級(jí)寫字樓里開(kāi)設(shè)聯(lián)合辦公空間的做法，他認(rèn)為甲級(jí)寫字樓“是另一個(gè)維度的投入”，并不適合用作聯(lián)合辦公空間，

例如，甲級(jí)寫字樓每個(gè)周末都對(duì)前臺(tái)的大理石進(jìn)行深度清潔，用玻璃幕墻展示高端化。對(duì)于入駐聯(lián)合辦公的中小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些都不是必須的，尤其是小型互聯(lián)網(wǎng)公司并不需要這樣豪華的門面，但每一項(xiàng)服務(wù)都體現(xiàn)在了工位的租金上。而5A寫字樓雖然外觀高端，網(wǎng)絡(luò)空調(diào)等設(shè)施不夠靈活的特點(diǎn)也給聯(lián)合辦公空間的運(yùn)營(yíng)增加了難度。

這不禁讓人聯(lián)想到米域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手氪空間，后者在全國(guó)11個(gè)城市開(kāi)設(shè)了總計(jì)40多個(gè)聯(lián)合辦公空間，選址均分布在核心商圈高端物業(yè)的甲級(jí)寫字樓中。2018年底，以氪空間為首的眾多聯(lián)合辦公企業(yè)面臨關(guān)店、拖欠租金、資金鏈斷裂等問(wèn)題，直到2019年初的一筆融資才緩解了氪空間的燃眉之急。

對(duì)此，馮印陶沒(méi)有正面進(jìn)行評(píng)價(jià)，只是稱他所欣賞的開(kāi)店模式是零售行業(yè)711對(duì)“3個(gè)月盈利測(cè)試”的做法——無(wú)論選址看起來(lái)多么合適，若三個(gè)月無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，一律關(guān)店重新物色店面。

對(duì)于已經(jīng)開(kāi)業(yè)的米域項(xiàng)目，馮印陶坦言，已經(jīng)有10%處于需要翻修的階段。三年前，創(chuàng)業(yè)熱潮興起，米域的辦公空間內(nèi)設(shè)置了許多大會(huì)議室供創(chuàng)業(yè)公司開(kāi)會(huì)、擴(kuò)員，但如今，米域減少了大會(huì)議室的布置，也是創(chuàng)業(yè)熱潮趨于平淡的表現(xiàn)。

瞄準(zhǔn)“科技化”

馮印陶的大學(xué)專業(yè)是計(jì)算機(jī)科學(xué)，從他身上可以感受到明顯的理科生思維。作為米域的唯一創(chuàng)始人，馮印陶為米域品牌定下了“四步走”的發(fā)展階段：

第一步是“二房東”、直營(yíng)店階段，通過(guò)自己承租、自己改造帶動(dòng)品牌影響力；其二是品牌成長(zhǎng)期，這個(gè)階段中不再投入裝修改造，而是與房東業(yè)主共同承擔(dān)裝修成本；其三是打造社區(qū)，用空間將用戶連接起來(lái)，這個(gè)階段的重點(diǎn)是品牌運(yùn)營(yíng)；其四是對(duì)品牌的經(jīng)營(yíng)，做到完全輕資產(chǎn)化。

目前，米域正從馮印陶定義的第二階段至第三階段過(guò)渡。典型案例米域 晶品正是由商場(chǎng)物業(yè)負(fù)責(zé)大部分裝修費(fèi)用，米域借辦公空間為商場(chǎng)帶來(lái)更多日間人流量，這樣才能將靜安寺地段的單個(gè)工位租金控制在每月2000元左右。

米域?yàn)樯虾５貐^(qū)的聯(lián)合辦公空間接入了人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)。由于目前沒(méi)有企業(yè)面向聯(lián)合辦公場(chǎng)景研發(fā)人臉識(shí)別系統(tǒng)，米域組建自己的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，整合研發(fā)了一套新的技術(shù)方案，去掉一些不必要的性能，提高設(shè)備對(duì)聯(lián)合辦公環(huán)境的適配性。

馮印陶認(rèn)為，某種程度上米域的門禁人臉識(shí)別是“技術(shù)過(guò)?！钡?，原因在于目前市面上的產(chǎn)品多為安防行業(yè)的人臉識(shí)別，面臨的是萬(wàn)人以上的識(shí)別率，而米域只需取其部分，最多面臨同時(shí)幾十個(gè)的識(shí)別精度。在室內(nèi)燈光穩(wěn)定、場(chǎng)景穩(wěn)定的情況下，聯(lián)合辦公的人臉識(shí)別門禁很容易做到精準(zhǔn)識(shí)別、流暢開(kāi)門。

除了門禁，人臉識(shí)別還可以用于支付和會(huì)議室預(yù)定確認(rèn)等泛領(lǐng)域應(yīng)用。馮印陶的下一步計(jì)劃是，在米域空間的會(huì)議室中加入科大訊飛的語(yǔ)音識(shí)別系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)AI會(huì)議速記。這樣的計(jì)劃在技術(shù)層面同樣是一種“降維應(yīng)用”，在收聲穩(wěn)定的會(huì)議室，僅配備四個(gè)收音器，以科大訊飛目前的精準(zhǔn)度來(lái)說(shuō)就能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)速記。

對(duì)于AI技術(shù)進(jìn)入聯(lián)合辦公空間的前景，馮印陶頗為自信。他認(rèn)為這是中國(guó)用戶的特點(diǎn)，“Wework為什么在中國(guó)沒(méi)法盈利？美國(guó)人沒(méi)有意識(shí)到吧臺(tái)的啤酒對(duì)中國(guó)的年輕人而言不是剛需，也不需要有人天天幫他們洗杯子。但是對(duì)科技（應(yīng)用），對(duì)拿手機(jī)藍(lán)牙開(kāi)門、對(duì)人臉識(shí)別等等，（中國(guó)的年輕人）有著天生的敏銳?！?/p>

確定“科技AI”戰(zhàn)略后，馮印陶對(duì)米域的定位是空間的運(yùn)營(yíng)方。米域近期上線了知識(shí)內(nèi)容分享社區(qū)“知時(shí)”，每周末在米域空間內(nèi)舉辦知識(shí)分享會(huì)，實(shí)行演講人邀請(qǐng)制、會(huì)員實(shí)名制，試圖打造知識(shí)分享的社區(qū)空間，但目前的會(huì)員人數(shù)不到200人。

小而美是米域的一貫作風(fēng)。與競(jìng)品相比，米域的空間數(shù)量不超過(guò)20家，每一家的裝修風(fēng)格也不盡相同，只在北京、上海兩地發(fā)展。馮印陶認(rèn)為，京滬以外的城市目前還不具備足夠資源和創(chuàng)造力支持聯(lián)合辦公開(kāi)業(yè)。

馮印陶還透露，米域在每一家開(kāi)業(yè)的聯(lián)合辦公空間都實(shí)現(xiàn)了單點(diǎn)盈利，但這些還不足以支撐整個(gè)公司的支出，預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。在資本層面，米域A輪、B輪均選擇了產(chǎn)業(yè)資本，目前正與幾家VC洽談下一輪融資。

對(duì)于未來(lái)發(fā)展，馮印陶預(yù)測(cè)，Wework上市后的2、3年內(nèi)將退出中國(guó)市場(chǎng)?！半m然現(xiàn)在本土聯(lián)合辦公空間的體量不到Wework的十分之一，但米域等中國(guó)本土品牌將給Wework在中國(guó)的本土化發(fā)展帶來(lái)壓力，逐漸蠶食它的中國(guó)市場(chǎng)?！彼嘈牛磥?lái)占領(lǐng)中國(guó)聯(lián)合辦公產(chǎn)業(yè)的一定是中國(guó)本土品牌。