林北辰

80后的馮印陶很顯年輕，黑框眼鏡、白色T-shirt、帆布鞋與雙肩包是他的標(biāo)配。日常工作中他沒有什么管理者的架子，即使在公司也經(jīng)常會熟絡(luò)地幫參觀的訪客開門，看上去與米域內(nèi)辦公的白領(lǐng)們沒有太多區(qū)別。

2016年成立的聯(lián)合辦公品牌米域是一家“上海味”頗為濃厚的創(chuàng)業(yè)公司，小資、透亮的采光是米域空間給人的第一印象，偏愛在商場頂層選址與頗具設(shè)計感的裝修風(fēng)格則是米域空間的共同特點。

米域 晶品是這家公司今年在上海開出的第四個聯(lián)合辦公空間，也是聯(lián)合辦公與核心商圈合作的案例之一。其位于靜安寺晶品Crystal Galleria 7樓頂層，總面積5500余平方米，配有1200平方米超大開放花園露臺。在此之前，米域最為人所知的項目是在上海老城區(qū)將廢棄的錨釘廠改造成辦公空間。

過去三年內(nèi)，聯(lián)合辦公經(jīng)歷了2016年的井噴式發(fā)展、2017年的融資熱潮、2018年的上市潮等歷程，規(guī)模效應(yīng)初顯，同時也面臨行業(yè)洗牌、盈利能力存疑等困境。這樣的背景下，差異化的打法、用戶體驗與精細(xì)運營成為聯(lián)合辦公企業(yè)們突圍的重點。

在采訪過程中，馮印陶不止一次提到“科技”對聯(lián)合辦公發(fā)展的意義。他在最新的一次演講中，也把“AI”加入米域的戰(zhàn)略規(guī)劃中?；ヂ?lián)網(wǎng)環(huán)境下成長的中國青年們對智能化的生活方式有前所未有的高需求、高熱情，馮印陶認(rèn)為，科技化的辦公方式將成為中國本土聯(lián)合辦公打敗Wework中國業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。

新經(jīng)濟形態(tài)下的自我定位

聯(lián)合辦公賽道跑了三年，眼下是否已經(jīng)到了馬拉松最后五公里的階段？

馮印陶的回答是否定的。

“Wework在美國干了將近十年了，進入中國是三年以前?！瘪T印陶說，國內(nèi)聯(lián)合辦公最早的在2014、2015年入局，遲一點的2016、2017年進場，“不管是wework還是中國的競品，我覺得都是剛剛開始。這種感覺應(yīng)該像2006、2007年的電商，雖然好像大格局定了，但還沒到尾聲，只是過了起跑階段?！?/p>

談起聯(lián)合辦公自然繞不開其鼻祖Wework。2010年，Wework在美國紐約起家，為紐約的創(chuàng)業(yè)者提供辦公服務(wù)，后受金融危機和辦公地點租金高昂等原因影響，促使小企業(yè)們更多選擇wework提供的工位計費方式。歷經(jīng)十年，Wework發(fā)展了多種業(yè)態(tài)，成為全球最大的聯(lián)合辦公獨角獸。

馮印陶認(rèn)為，如今的上海與Wework起家時紐約的整體環(huán)境相似：創(chuàng)業(yè)風(fēng)潮興起，而整體大環(huán)境趨于蕭條。這樣的背景讓更多的中小微企業(yè)放棄整租辦公室，開始將目光轉(zhuǎn)向更經(jīng)濟的聯(lián)合辦公模式。

然而，馮印陶也看到，在中國的聯(lián)合辦公賽道，供給側(cè)與需求側(cè)均存在著不同的行業(yè)亂象：

在供給側(cè)，業(yè)界對融資的炒作讓加劇了企業(yè)的盲目擴張。早期的聯(lián)合辦公企業(yè)創(chuàng)業(yè)門檻不高，導(dǎo)致供給側(cè)同質(zhì)化程嚴(yán)重。三年過去，聯(lián)合辦公空間的規(guī)劃不合理、設(shè)備老舊等問題紛紛暴露。

而在需求側(cè)，馮印陶認(rèn)為行業(yè)過度強調(diào)了租戶群體的創(chuàng)業(yè)身份，這其實并不是聯(lián)合辦公的最主要目標(biāo)群體?！爸行∥⑵髽I(yè)”與“創(chuàng)業(yè)公司”雖然在人數(shù)、體量上差距不大，但中小微企業(yè)具有更穩(wěn)定、留存時間更久的特點。

“聯(lián)合辦公的客戶不該只是創(chuàng)業(yè)者，用戶畫像也不該只是VC層面的創(chuàng)業(yè)公司?！?馮印陶表示，創(chuàng)業(yè)企業(yè)可以靠畫餅獲得融資，而小微企業(yè)更多的是存續(xù)，這樣的特點投映在聯(lián)合辦公空間上，使企業(yè)對于辦公空間交通便利、配套設(shè)施的考量更為務(wù)實。

過于強調(diào)高端化也是一大問題。馮印陶反對在甲級寫字樓里開設(shè)聯(lián)合辦公空間的做法，他認(rèn)為甲級寫字樓“是另一個維度的投入”，并不適合用作聯(lián)合辦公空間，

例如，甲級寫字樓每個周末都對前臺的大理石進行深度清潔，用玻璃幕墻展示高端化。對于入駐聯(lián)合辦公的中小微企業(yè)來說，這些都不是必須的，尤其是小型互聯(lián)網(wǎng)公司并不需要這樣豪華的門面，但每一項服務(wù)都體現(xiàn)在了工位的租金上。而5A寫字樓雖然外觀高端，網(wǎng)絡(luò)空調(diào)等設(shè)施不夠靈活的特點也給聯(lián)合辦公空間的運營增加了難度。

這不禁讓人聯(lián)想到米域的競爭對手氪空間，后者在全國11個城市開設(shè)了總計40多個聯(lián)合辦公空間，選址均分布在核心商圈高端物業(yè)的甲級寫字樓中。2018年底，以氪空間為首的眾多聯(lián)合辦公企業(yè)面臨關(guān)店、拖欠租金、資金鏈斷裂等問題，直到2019年初的一筆融資才緩解了氪空間的燃眉之急。

對此，馮印陶沒有正面進行評價，只是稱他所欣賞的開店模式是零售行業(yè)711對“3個月盈利測試”的做法——無論選址看起來多么合適，若三個月無法實現(xiàn)盈利，一律關(guān)店重新物色店面。

對于已經(jīng)開業(yè)的米域項目，馮印陶坦言，已經(jīng)有10%處于需要翻修的階段。三年前，創(chuàng)業(yè)熱潮興起，米域的辦公空間內(nèi)設(shè)置了許多大會議室供創(chuàng)業(yè)公司開會、擴員，但如今，米域減少了大會議室的布置，也是創(chuàng)業(yè)熱潮趨于平淡的表現(xiàn)。

瞄準(zhǔn)“科技化”

馮印陶的大學(xué)專業(yè)是計算機科學(xué)，從他身上可以感受到明顯的理科生思維。作為米域的唯一創(chuàng)始人，馮印陶為米域品牌定下了“四步走”的發(fā)展階段：

第一步是“二房東”、直營店階段，通過自己承租、自己改造帶動品牌影響力；其二是品牌成長期，這個階段中不再投入裝修改造，而是與房東業(yè)主共同承擔(dān)裝修成本；其三是打造社區(qū)，用空間將用戶連接起來，這個階段的重點是品牌運營；其四是對品牌的經(jīng)營，做到完全輕資產(chǎn)化。

目前，米域正從馮印陶定義的第二階段至第三階段過渡。典型案例米域 晶品正是由商場物業(yè)負(fù)責(zé)大部分裝修費用，米域借辦公空間為商場帶來更多日間人流量，這樣才能將靜安寺地段的單個工位租金控制在每月2000元左右。

米域為上海地區(qū)的聯(lián)合辦公空間接入了人臉識別門禁系統(tǒng)。由于目前沒有企業(yè)面向聯(lián)合辦公場景研發(fā)人臉識別系統(tǒng)，米域組建自己的技術(shù)團隊，整合研發(fā)了一套新的技術(shù)方案，去掉一些不必要的性能，提高設(shè)備對聯(lián)合辦公環(huán)境的適配性。

馮印陶認(rèn)為，某種程度上米域的門禁人臉識別是“技術(shù)過?！钡?，原因在于目前市面上的產(chǎn)品多為安防行業(yè)的人臉識別，面臨的是萬人以上的識別率，而米域只需取其部分，最多面臨同時幾十個的識別精度。在室內(nèi)燈光穩(wěn)定、場景穩(wěn)定的情況下，聯(lián)合辦公的人臉識別門禁很容易做到精準(zhǔn)識別、流暢開門。

除了門禁，人臉識別還可以用于支付和會議室預(yù)定確認(rèn)等泛領(lǐng)域應(yīng)用。馮印陶的下一步計劃是，在米域空間的會議室中加入科大訊飛的語音識別系統(tǒng)，實現(xiàn)AI會議速記。這樣的計劃在技術(shù)層面同樣是一種“降維應(yīng)用”，在收聲穩(wěn)定的會議室，僅配備四個收音器，以科大訊飛目前的精準(zhǔn)度來說就能實現(xiàn)實時速記。

對于AI技術(shù)進入聯(lián)合辦公空間的前景，馮印陶頗為自信。他認(rèn)為這是中國用戶的特點，“Wework為什么在中國沒法盈利？美國人沒有意識到吧臺的啤酒對中國的年輕人而言不是剛需，也不需要有人天天幫他們洗杯子。但是對科技（應(yīng)用），對拿手機藍(lán)牙開門、對人臉識別等等，（中國的年輕人）有著天生的敏銳?！?/p>

確定“科技AI”戰(zhàn)略后，馮印陶對米域的定位是空間的運營方。米域近期上線了知識內(nèi)容分享社區(qū)“知時”，每周末在米域空間內(nèi)舉辦知識分享會，實行演講人邀請制、會員實名制，試圖打造知識分享的社區(qū)空間，但目前的會員人數(shù)不到200人。

小而美是米域的一貫作風(fēng)。與競品相比，米域的空間數(shù)量不超過20家，每一家的裝修風(fēng)格也不盡相同，只在北京、上海兩地發(fā)展。馮印陶認(rèn)為，京滬以外的城市目前還不具備足夠資源和創(chuàng)造力支持聯(lián)合辦公開業(yè)。

馮印陶還透露，米域在每一家開業(yè)的聯(lián)合辦公空間都實現(xiàn)了單點盈利，但這些還不足以支撐整個公司的支出，預(yù)計2020年實現(xiàn)盈虧平衡。在資本層面，米域A輪、B輪均選擇了產(chǎn)業(yè)資本，目前正與幾家VC洽談下一輪融資。

對于未來發(fā)展，馮印陶預(yù)測，Wework上市后的2、3年內(nèi)將退出中國市場?！半m然現(xiàn)在本土聯(lián)合辦公空間的體量不到Wework的十分之一，但米域等中國本土品牌將給Wework在中國的本土化發(fā)展帶來壓力，逐漸蠶食它的中國市場?！彼嘈?，未來占領(lǐng)中國聯(lián)合辦公產(chǎn)業(yè)的一定是中國本土品牌。