吳俊東

【摘要】本文主要針對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)物流產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，并結(jié)合具體情況，提出物流園區(qū)在發(fā)展過(guò)程中建議。以期能夠推動(dòng)國(guó)內(nèi)物流可持續(xù)發(fā)展，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。

【關(guān)鍵詞】物流地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;機(jī)遇

隨著近幾年我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)。在此環(huán)境下，商業(yè)物流行業(yè)獲得更好的發(fā)展。但是當(dāng)前我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中還存在一定的問(wèn)題需要解決，為此，相關(guān)企業(yè)需針對(duì)當(dāng)前物流地產(chǎn)發(fā)展情況，實(shí)施相應(yīng)的發(fā)展策略。

一、物流產(chǎn)業(yè)概述及發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，主要就是指原材料、產(chǎn)成品等相關(guān)信息流動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。而在此過(guò)程中，通過(guò)對(duì)運(yùn)輸、加工、整理以及信息等方面進(jìn)行有效結(jié)合后，逐漸形成新的供應(yīng)鏈。近幾年我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及內(nèi)需增長(zhǎng)速度的不斷提升，促使物流業(yè)處于不斷發(fā)展的趨勢(shì)中。

將物流地產(chǎn)與其他類型地產(chǎn)相比，其不僅具有風(fēng)險(xiǎn)低的優(yōu)勢(shì)，還具有高回報(bào)且收入穩(wěn)定的特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)繁榮的同時(shí)也在不斷累積經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，近年來(lái)我國(guó)政府開始加大對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度，降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐證明，對(duì)住宅、商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控在一定程度上推動(dòng)各類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，為物流地產(chǎn)等新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造出良好的市場(chǎng)環(huán)境，在此背景下物流地產(chǎn)投資者明顯增加，促使國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)獲得更好的發(fā)展，進(jìn)一步滿足現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的需求。

結(jié)合對(duì)當(dāng)前物流產(chǎn)業(yè)主要發(fā)展方向的了解，其表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是，不斷降低物流成本，同時(shí)還需根據(jù)具體情況適當(dāng)?shù)臏p少行政干預(yù);二是，注重對(duì)物流企業(yè)規(guī)?；图s化水平的提升。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是通過(guò)規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)，不斷提高物流服務(wù)水平。三是加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。在此環(huán)節(jié)中，通過(guò)對(duì)綜合交通運(yùn)輸和物流倉(cāng)儲(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，構(gòu)建出具有高效性且便捷性的供應(yīng)鏈服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。這種方式在提高我國(guó)物流體系綜合能力上起到重要的作用，進(jìn)一步滿足現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。

而在企業(yè)發(fā)展整體格局上，我國(guó)當(dāng)前物流市場(chǎng)主要為“三分天下”格局。具體有三個(gè)方面：一是，較為規(guī)?；拿駹I(yíng)物流企業(yè)。該類企業(yè)在物流工作中主要涉及快遞、零擔(dān)和綜合物流等：二是，大型國(guó)有物流企業(yè)。國(guó)有物流企業(yè)在自身發(fā)展過(guò)程中主要以綜合物流、快遞領(lǐng)域?yàn)橹?。針?duì)此類企業(yè)，借助其所具有的國(guó)有背景，能夠更好的發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展等方面的優(yōu)勢(shì);三是，規(guī)?；耐赓Y物流企業(yè)。具體指聯(lián)邦快遞等跨國(guó)物流企業(yè)。

二、物流地產(chǎn)的發(fā)展分析

關(guān)于物流園區(qū)，主要是由不同的物流設(shè)施與相關(guān)物流企業(yè)在空間布局中所逐漸形成的產(chǎn)業(yè)聚集場(chǎng)地。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，其不僅具有較為全面功能的特點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)還可借助相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施進(jìn)行成本降低。

結(jié)合實(shí)際調(diào)查可知，現(xiàn)代物流園基本是將物流和供應(yīng)鏈作為管理核心，且多功能集為一體。比如，倉(cāng)儲(chǔ)配送功能，則涉及到倉(cāng)儲(chǔ)、配送設(shè)施等環(huán)節(jié)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，物流園區(qū)已經(jīng)有現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)。再如，采購(gòu)交易功能。該功能則是為國(guó)際和國(guó)內(nèi)貨物交易所提供的重要交易平臺(tái)，不僅能夠開展大型的貨物展示交易活動(dòng)，同時(shí)還在推動(dòng)商品流通上起到重要的作用。

三、國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)所具有的特點(diǎn)

國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)主要具有以下三個(gè)特點(diǎn)：

（一）投入高，且回收周期長(zhǎng)

眾所周知，物流地產(chǎn)投資的規(guī)模比較大，一般是在10萬(wàn)平方米左右的投資規(guī)模。在這其中，拋開所需要的土地成本后，以國(guó)際化單層倉(cāng)庫(kù)建設(shè)為例，其成本每平方米約為1800-2400元，按10萬(wàn)平方米計(jì)，僅倉(cāng)庫(kù)建造成本就高達(dá)1.8-2.4億元，建設(shè)現(xiàn)代化多層倉(cāng)庫(kù)的成本更高。同時(shí)，雖然物流地產(chǎn)開發(fā)周期比較短，但由于多數(shù)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式主要以租賃為主，所以投資回收周期相對(duì)比較長(zhǎng)。

（二）優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施回報(bào)比較高

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金處于不斷上漲的趨勢(shì)，且有關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資的回報(bào)率處在7%-8%左右的區(qū)間，明顯高于寫字樓和高檔住宅，在物業(yè)市場(chǎng)中具有比較優(yōu)勢(shì)。

（三）進(jìn)入門檻明顯提高

隨著近幾年我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)已經(jīng)逐漸形成壟斷競(jìng)爭(zhēng)的格局。而在此環(huán)境下，物流市場(chǎng)也已具備整合效應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)功能。在具體發(fā)展中，因受到多方因素的影響，特別是土地獲取、招商困難等，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物流行業(yè)進(jìn)入門檻顯著提高。

四、關(guān)于國(guó)內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策以及建議

物流業(yè)不僅是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是實(shí)現(xiàn)社會(huì)商業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。結(jié)合實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)引擎開始將投資和進(jìn)出口逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)閮?nèi)需。根據(jù)當(dāng)前我國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)商品快速流通對(duì)傳統(tǒng)物流運(yùn)營(yíng)模式提出了更高的要求。

現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使許多原來(lái)專注于商業(yè)和住宅類地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)看到了物流地產(chǎn)未來(lái)良好的發(fā)展前景，紛紛開始進(jìn)入這一細(xì)分市場(chǎng)。對(duì)于多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在發(fā)展過(guò)程中進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域需考慮到多個(gè)方面，包括金融、土地、招商和技術(shù)等。由于物流地產(chǎn)具有鮮明的特點(diǎn)，也就是投資大且回收期長(zhǎng)。因而需要企業(yè)有一定的金融支持。只有這樣才能夠確保快速擴(kuò)張和收回投資目的得以實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)階段，國(guó)際物流地產(chǎn)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，都具備較為成熟的融資渠道，其資本后盾主要為房地產(chǎn)信托基金。因受到各方面因素的影響，特別是政策，造成融資渠道不夠成熟。這種情況的出現(xiàn)，直接導(dǎo)致國(guó)內(nèi)多個(gè)物流地產(chǎn)投資商無(wú)法利用現(xiàn)有的渠道開展前期融資。對(duì)于這些物流地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，主要面臨的問(wèn)題就是如何獲得穩(wěn)定有效的金融支持來(lái)解決資金難問(wèn)題。只有解決好此問(wèn)題，才能夠順利在物流地產(chǎn)領(lǐng)域中殺出一條血路，從而獲得更好的發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為物流地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造出極大的空間。在現(xiàn)階段中，因物流地產(chǎn)對(duì)各方面要求比較高，越來(lái)越趨向于專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化以及智慧化的發(fā)展。需要政府在引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面給予更多的關(guān)注和支持，相關(guān)企業(yè)也應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的新契機(jī)，創(chuàng)新融資和商業(yè)模式，從兩方面著手進(jìn)行深入研究，一是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)招商渠道和模式以適應(yīng)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、集約化和規(guī)?；l(fā)展需求：二是創(chuàng)新發(fā)展新的投融資模式以支撐物流地產(chǎn)可持續(xù)且具備可復(fù)制性的擴(kuò)張式發(fā)展。