孫明明

摘 ?要：自2013年我國出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開始，為了正確落實不動產(chǎn)登記要求，為不動產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)，加速不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的有效整合，各地陸續(xù)開展了不動產(chǎn)登記試點工作及不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及測繪工作。這項工作正是不動產(chǎn)登記權(quán)籍系統(tǒng)數(shù)據(jù)的重要來源，只有特別重視不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作，才能確保獲得數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，這不僅為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利實施打下良好基礎(chǔ)，更是為了保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查 ?不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪 ?宗地測繪

中圖分類號：F299.23 ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2019）07（a）-0095-02

近年來，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，只有落實好《物權(quán)法》，以及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，才能有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。為了實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的區(qū)域化共享，形成統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)登記制度，我們要穩(wěn)妥地、積極地、有序規(guī)范地推進(jìn)不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查工作，為確保不動產(chǎn)登記工作實施的順利，重中之重的任務(wù)就是對用地進(jìn)行宗地測量。宗地測量是指以宗地為基本單位，測量其土地位置范圍、面積、權(quán)屬界線、界址點、建筑物和其他附屬物、調(diào)查使用期限及土地來源等而進(jìn)行的地籍測繪工作，最后，獲得成果數(shù)據(jù)，如宗地圖、界址線、界址點、界址點坐標(biāo)及面積等。由于這些信息直接用于不動產(chǎn)發(fā)證工作，因此具有法律效力，而該項工作是對政策、技術(shù)和精確度要求都很高的工作。該文從實際工作的角度，介紹宗地測繪工作的流程，結(jié)合宗地測繪、發(fā)證等工作中容易出現(xiàn)的問題，簡要介紹了一些工作經(jīng)驗，及出現(xiàn)的一些問題和處理建議。

1 ?不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪

1.1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是指根據(jù)權(quán)利人的申請，采用內(nèi)業(yè)外業(yè)聯(lián)合核查和現(xiàn)場實地調(diào)查的方法，對不動產(chǎn)的權(quán)籍進(jìn)行調(diào)查。通過調(diào)查權(quán)屬和不動產(chǎn)測量，確定不動產(chǎn)的權(quán)屬、界址點界址線、面積、用途、等級和價格等基本情況，形成調(diào)查成果，如報告、數(shù)據(jù)、圖件、表冊等，作為不動產(chǎn)登記發(fā)證和其他工作的依據(jù)，該項工作應(yīng)遵循明確權(quán)屬、界址清晰和面積準(zhǔn)確等原則。

1.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪

不動產(chǎn)登記的前提是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪，調(diào)查所得的成果一旦登記使用，則具有法律效力。在開展不動產(chǎn)權(quán)籍測繪工作的過程中，先由不動產(chǎn)權(quán)利人的申請登記，測繪單位再通過權(quán)屬調(diào)查和測繪來核查并確認(rèn)不動產(chǎn)的基本情況，在地籍調(diào)查的工作基礎(chǔ)上，采取宗地現(xiàn)場調(diào)查測量，利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)成果，利用現(xiàn)有底圖作為基礎(chǔ)測繪的工作底圖，通過內(nèi)業(yè)外業(yè)核查、現(xiàn)場實地調(diào)查測量的方法，完成不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查及測量等工作，最終生成調(diào)查成果，如數(shù)據(jù)、圖件及表冊等資料。這是為不動產(chǎn)的登記和發(fā)證提供重要技術(shù)支持的工作。

2 ?不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作開展的想法

2.1 技術(shù)路線

在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上，以宗地為根本，利用現(xiàn)有不動產(chǎn)的調(diào)查成果，利用統(tǒng)一坐標(biāo)系的城市地籍圖（或城市地籍?dāng)?shù)據(jù)庫）、農(nóng)村宅基地地籍圖和大比例尺地形圖等作為工作的基礎(chǔ)底圖，通過內(nèi)業(yè)查找用地來源、用地性質(zhì)、用地批復(fù)文件、鄰宗地檔案等資料，通過內(nèi)業(yè)初審與外業(yè)測繪相配合的方法，完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及測繪工作。

2.2 工作流程

2.2.1 調(diào)查前的準(zhǔn)備

內(nèi)業(yè)收集宗地現(xiàn)有檔案資料（如土地登記、查封、抵押、權(quán)源、控制點坐標(biāo)、界址點坐標(biāo)、界址線等），通過整理并分析，核查是否有鄰宗地，并收集鄰宗地的檔案資料;根據(jù)檔案及現(xiàn)場的實際情況，制定工作計劃，提前向土地使用者及鄰宗地發(fā)放《指界通知書》;尋找控制點，并找出測繪用的地籍底圖。

2.2.2 ?權(quán)籍調(diào)查

權(quán)籍調(diào)查主要包括：調(diào)查與核實不動產(chǎn)的權(quán)屬情況;核清界址等狀況;地籍調(diào)查員和測量員、本宗地權(quán)利人及鄰宗地權(quán)利人共同到現(xiàn)場進(jìn)行指界。由本宗地權(quán)利人確認(rèn)其宗地的具體位置及范圍，地籍調(diào)查員指界，并確定界址點及界址線，測量員則現(xiàn)場對地籍要素進(jìn)行外業(yè)測量，例如用地范圍、四至、用地面積、界址點線及建筑物等，并繪制宗地草圖。如有爭議，要在現(xiàn)場共同商議并確定解決;詳細(xì)填寫《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》的內(nèi)容，最好對爭議處現(xiàn)場拍攝照片存檔。

2.2.3 ?不動產(chǎn)測繪（地籍、房產(chǎn)）

外業(yè)：控制測量;界址點、界址線測繪;本宗地及鄰宗地、房屋的測繪;面積計算;撰寫不動產(chǎn)測繪報告。內(nèi)業(yè)：繪制宗地圖;輸入標(biāo)注宗地屬性、相鄰宗地屬性及信息;繪制房屋自然幢圖;錄入自然幢屬性;宗地、房產(chǎn)面積計算。

2.2.4 ?質(zhì)檢入庫

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的成果包括文本、圖件和表格等成果。首先，測繪單位要對自己的測繪成果在本單位的成果庫里進(jìn)行初步審核，合格后交給不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行再次審核，進(jìn)行拓?fù)浜瓦壿嫏z查，成果合格后才能入庫。

2.2.5 ?成果歸檔

調(diào)查成果以宗地為單位，以統(tǒng)一規(guī)范的要求，進(jìn)行分類整理和存檔，調(diào)查測繪期間的紙質(zhì)資料與電子數(shù)據(jù)也要進(jìn)行分類歸檔。

3 ?宗地測繪時要重點注意的事項

（1）基本原則：確認(rèn)權(quán)屬來源的合法性、四至及邊界清晰明確、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬沒有爭議。

（2）測繪工作范圍應(yīng)為該宗地權(quán)屬界線外30～50m的范圍，并同時調(diào)查清楚相鄰宗地的權(quán)屬界址線等情況，避免跟本宗地權(quán)屬界線產(chǎn)生疊壓或有空隙的情況。

（3）界址點誤差超限，界址線權(quán)屬的確定。在這種情況下，首先要核查確認(rèn)界址線所在地物是否有變化，如果沒有變化，保持原始權(quán)屬界線不變;如果有變化，要對測量數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗，如果復(fù)核并確認(rèn)當(dāng)前測量數(shù)據(jù)正確無誤、地物也未發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)地物的實際情況調(diào)整界址線，調(diào)整后的用地界線的面積數(shù)，應(yīng)盡量跟原來的保持一致。對于有變化的界線，應(yīng)現(xiàn)場要求本宗地和鄰宗地權(quán)利人共同對界址線進(jìn)行確認(rèn)并指界蓋章，并在確認(rèn)正確后使用。

（4）房屋的材質(zhì)及樓層數(shù)應(yīng)在現(xiàn)場仔細(xì)核查清楚。城區(qū)內(nèi)的街道和小巷通常都有路名，要仔細(xì)核對，并在宗地圖上加以標(biāo)注。宗地四周的鄰宗地用地名稱也要核實清楚，驗證后在宗地圖上加以標(biāo)注。

4 ?結(jié)語

不動產(chǎn)權(quán)籍測繪是一項非常重要的工作，由于其自身的特色性，提供高質(zhì)量、正確的成果將對不動產(chǎn)登記和其他工作產(chǎn)生非常重要的作用。為了更好地促進(jìn)不動產(chǎn)登記工作的發(fā)展，有必要建立涉及國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪制度體系，這是一項重要而艱巨的任務(wù)。在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作中，只有使用先進(jìn)的測繪技術(shù)和先進(jìn)的制圖軟件，制定合理有序的工作流程，才能使測繪工作符合實際需要，既能有效地滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，提供高質(zhì)量的技術(shù)成果，又能為社會提供更加高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

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