張明
隨著“三位一體”調(diào)控策略的逐漸實(shí)施,一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),將逐漸由“香港模式”轉(zhuǎn)換至“新加坡模式”。
近期,有觀點(diǎn)認(rèn)為,為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)再度放松,未來(lái)一段時(shí)間,一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)可能重新趨于火爆。
的確,從歷史上看,每當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著放緩時(shí),針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊箍咒就會(huì)放松,由此帶來(lái)新的一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每3年一次的短周期,大致就是調(diào)控放松與收緊的輪回所致。
然而,時(shí)移世易。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)15年的房地產(chǎn)繁榮,中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)的問題已經(jīng)變得越來(lái)越明顯:第一,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高度依賴房地產(chǎn)行業(yè)與土地財(cái)政;第二,中國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表與中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)緊密綁定到一起;第三,房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,是加劇中國(guó)城市居民收入與財(cái)產(chǎn)差距的最重要因素。因此,如果繼續(xù)回歸到依靠房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的傳統(tǒng)模式,無(wú)異于飲鴆止渴。即使有助于穩(wěn)定短期增長(zhǎng),但中長(zhǎng)期的成本與風(fēng)險(xiǎn)是毋庸置疑的。
基于上述考量,筆者認(rèn)為,即使未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速有所下行,中央政府依然會(huì)保持政策定力,一線城市房地產(chǎn)調(diào)控顯著放松的概率很低。
眾所周知,一線城市由于面臨大規(guī)模的勞動(dòng)力凈流入,房地產(chǎn)的需求一直都很旺盛。而處于種種原因,一線城市地方政府加大土地供給的意愿始終不強(qiáng),由此造成供給持續(xù)低于需求,這就使得一線城市房?jī)r(jià)處于易漲難跌的局面。從2016年“930”調(diào)控至今,中國(guó)政府主要是通過(guò)既限制需求(限購(gòu)、限貸)又限制供給(壓縮開發(fā)商融資規(guī)模)、壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的方式來(lái)抑制一線城市房?jī)r(jià)上漲。但這種調(diào)控模式實(shí)施的結(jié)果,可能會(huì)進(jìn)一步惡化供求失衡,從而導(dǎo)致一旦放松調(diào)控,房?jī)r(jià)就可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)式反彈的局面。
不過(guò),根據(jù)筆者的觀察,從2018年下半年起,中國(guó)政府針對(duì)一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的思路,已經(jīng)發(fā)生了重大變化。這套新的調(diào)控思路可以用“三位一體”來(lái)形容。
調(diào)控思路之一,是要通過(guò)加大多種非商品房的住房供給,來(lái)分化掉原本打算購(gòu)買商品房的潛在需求。
我們先以深圳市為例。深圳市在2018年8月出臺(tái)了《關(guān)于深化住房制度改革、加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》。該文件提出,深圳市將在2035年之前新增150萬(wàn)套住房。其中商品房?jī)H占40%,而公租房、安居型商品房與人才房占到60%。在2019年4月,深圳市針對(duì)公租房、安居型商品房與人才房均出臺(tái)了管理辦法的征求意見稿。其中,公租房與安居型商品房主要針對(duì)具有深圳戶籍的中低收入家庭,而人才房主要針對(duì)深圳市政府認(rèn)定的各類人才,且人才房可租可購(gòu)。試想,一旦上述管理辦法真正落地,那么未來(lái)在深圳,決定繼續(xù)購(gòu)買商品房的人群,與之前相比可能出現(xiàn)明顯縮水。
我們?cè)僖员本┦袨槔?。?018年,有好幾家很多年沒有集中分房的部委,開始較大規(guī)模地提供集資建房了。也有更多的高校獲得住建部的批準(zhǔn),可以集資建房了。試想一種較為極端的情景,即如果北京所有的公務(wù)員與高校老師不再購(gòu)買商品房的話,那么購(gòu)買商品房的潛在人群是否會(huì)明顯縮水?此外,目前北京市似乎也在明顯加大對(duì)公租房與安居型商品房的供給。
調(diào)控思路之二,是要通過(guò)以房產(chǎn)稅為代表的政策組合,來(lái)將閑置的二手房逐漸逼入市場(chǎng)。
一線城市的房地產(chǎn)新增供給雖然一直很少,但各城市的閑置住房其實(shí)規(guī)模很大。從這一角度來(lái)講,房產(chǎn)稅遲早都會(huì)來(lái)的。房產(chǎn)稅及其他政策(例如未來(lái)可能出臺(tái)限制一個(gè)家庭能夠享受到政策性優(yōu)惠住房的套數(shù)的政策)出臺(tái)的目的,是增加持有多套住房的家庭的持有成本,從而最終使得這些家庭出售部分手頭囤積的住房,從而增加市場(chǎng)上的二手房供給。根據(jù)目前市場(chǎng)上傳聞的一些房產(chǎn)稅版本,針對(duì)多套住房的房產(chǎn)稅稅率是累進(jìn)的,因此房地產(chǎn)持有數(shù)量越多,房地產(chǎn)導(dǎo)致的持有成本將會(huì)顯著上升。
調(diào)控思路之三,是無(wú)論分化需求還是逼出供給都需要時(shí)間,因此在前兩項(xiàng)措施生效之前,核心的限購(gòu)限貸指標(biāo)不會(huì)出現(xiàn)根本性的松動(dòng)。
在新的舉措產(chǎn)生效果之前,如果貿(mào)然放松限購(gòu)限貸措施,在市場(chǎng)上供求失衡的背景下,房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)式上漲,這不僅會(huì)讓過(guò)去的調(diào)控努力功虧一簣,而且可能讓新的調(diào)控措施在出臺(tái)之初就面臨非常被動(dòng)的局面。因此,中國(guó)政府不會(huì)輕易放松現(xiàn)有的限購(gòu)限貸政策,尤其是核心指標(biāo)。
房地產(chǎn)限購(gòu)的核心指標(biāo),就是非特定城市戶口不能買房,以及本地戶口家庭只能買兩套房。房地產(chǎn)限貸的核心指標(biāo),是對(duì)購(gòu)買多套房的首付限制。例如,目前在北京要購(gòu)買二套房,首付比例高達(dá)60-70%,正是這個(gè)措施才真正鎖死了二手市場(chǎng)交易的流動(dòng)性。筆者認(rèn)為,短期內(nèi)一線城市房地產(chǎn)交易可能會(huì)適當(dāng)放松首套房首付比例以及首套房貸款利率上浮幅度,但上述核心限購(gòu)限貸指標(biāo),短期內(nèi)顯著放松的概率依然很低。
上述新“三位一體”舉措,具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性。增加新增非商品房供給是為了降低購(gòu)買商品房的潛在需求,通過(guò)稅收或其他政策來(lái)逼出二手房供給是增加商品房潛在供給,這兩個(gè)政策合起來(lái)就是為了緩解目前一線城市商品房市場(chǎng)上的供不應(yīng)求現(xiàn)象。而在這兩個(gè)政策生效之前,政府仍要通過(guò)限購(gòu)限貸政策來(lái)壓縮交易、抑制房?jī)r(jià)上升。
隨著上述“三位一體”調(diào)控策略的逐漸實(shí)施,一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),將逐漸由“香港模式”轉(zhuǎn)換至“新加坡模式”。一方面,這意味著一線城市房?jī)r(jià)重現(xiàn)過(guò)去15年內(nèi)持續(xù)大幅上升現(xiàn)象的概率顯著下降;另一方面,即使一線城市房?jī)r(jià)未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)明顯下跌,但房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性可能顯著下降。換言之,房產(chǎn)的名義價(jià)值可能依然穩(wěn)定,但如果投資者想在短期內(nèi)把房產(chǎn)變現(xiàn),那么可能不得不給出一定的折扣。
一旦這一情景成為現(xiàn)實(shí),那么,我們大致可以做出以下判斷,即房地產(chǎn)在過(guò)去15年作為最重要造富手段的角色,可能已經(jīng)一去不復(fù)返了。對(duì)此,投資者應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備。尤其是以高杠桿購(gòu)房的剛需家庭,應(yīng)該做好一定的風(fēng)險(xiǎn)防范。